땅보는 방법
[1] 땅을 볼 때는 목적을 가져야 한다.땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 된다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광 구경이요 경치감상일 뿐이다.
같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있다.사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰 보려는 경우는 또 달라진다.또 그 목적은 크게 사용수익의 목적과 투지의 목적으로 나눌 수도 있다. 사용수익의 목적을 가진 경우는 대개 실수요자일 것이고 투지하려는 경우도 보유목적 또는 개발목적으로 나눌 수 있다.
따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것이다.
2] 땅의 물리적인 현황을 살펴야 한다.
땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도, 앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하다.땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요한다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다고 한다.땅이 평평한가 경사 졌는가? 경사각도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요한다.농지에서 경사도 15도 이상은 한계농지라 하여 농지전용이 수월하다.임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않는다.다음 땅이 앉은 방향도 중요한다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋다.우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의 밝음과 해 뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요하다.이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전하다.전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 '남저북고(南低北高)'형이 좋다. 일조권이 높아지고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문이다.어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있다.예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거이다.또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 한다.과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪지역을 매립지로 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 한다.또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋다.농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아보는 것이 좋다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다고 한다.최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발 시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 한다. 연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있다.
[3] 땅의 주변환경은 메우 중요하다.땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다하다.땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할 수 있다.땅 주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋다.이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고, 주유소, 사격장, 예비군훈련장 등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말한다.이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염, 등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수밖에 없다. 따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많다.
반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지 등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 된다.물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많다.또한 전원주택지 선정에 있어서 주변 환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될 수 있다.시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어가지 않는 것이 좋다고 한다.자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기이다.
[4] 땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치, 접근성과 도로일 것이다.우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치이다.아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않다.땅에 있어서 위치와 교통편과 그에 다다를 수 있는 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있다고 본다.다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 한다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라 할지라도 길이 없으면 의미가 없다.
부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있다.길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것이다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있다.따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야 할 필수적인 점검사항이다.
5] 땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입 시 필수적인 점점사항이다.땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어지는 경우도 많다.소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어 있는 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅., 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정은 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할 수 있다.그러나 이러한 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰 받으려는 전문가에겐 오히려 좋은 호재(?)가 될 수 도 있다는 것을 알아야 한다. 일반인이 기피하는 물건이 여러 번 유찰되어 오히려 적은 경쟁률에 싼 값으로 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 것이다.
[6] 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 한다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없다.국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것이다.할 수 있는 것도 건축허가나 행위허가 등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 한다, 내 땅을 파는 것 이외에는 거의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 원활한 토지이용이 가능하다.이러한 복잡한 업무는 주로 부동산컨설팅 업체에서 수행하게 된다.우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높다.그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들 수 있다. 그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할 수 있다.하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있다.
[7] 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 한다.지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것이다. 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다. 개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것이다.통상 개발의 최대 호재는 고곡도로나 지방도로 또는 포장공사 등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있다.그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장 대학 대기업 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있다.이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 된다.내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니더라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있다.또 현재 계획이 있는 개발은 아니더라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상등하는 운 좋은 경우도 있을 수 있다.그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노하우에 속한다고 할 수 있다.
[8] 결점이 없는 땅은 없다.
지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한두가지의 흠결이 있음을 알게 된다. 마치 결점 없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 완벽한 땅은 있을 수 없다는 것이다.또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을 까 하는 의혹에 구입을 망설이게 된다. 토지컨설턴트나 토지 개발업자는 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 흠 있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고 손을 보아 쓸 만한 물건을 만들어 제값 또는 몇 배의 수익을 창출하는 그런 전문가를 일컫다.예컨대 쓸모없는 산비탈의 밭은 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지 별로 쓸데가 없을 듯한 높은 산 중턱을 깎아 뭉개어 정신병원이나 기도원이나 납골당을 건설한다. 또 강가의 하천부지를 덤으로 이용해 강변의 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외가든 음식점을 짓기도 한다.
때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 기진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 잘라서 분양하는 기술을 발휘하기도 한다. 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것이다.
[9] 땅값은 따로 없다.부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있다.땅은 임자가 따로 있다는 말도 있다.이 말을 땅은 부르는 것이 값이라는 말로 오해해서는 안 된다. 땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말이다, 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들죽 날죽한 것이 사실이다.특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 큽니다.또 바로 이웃해 있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을 수 있다..그러나 잘 분석해 보면 비싼 것은 설명을 들어 보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼대로 그럴만한 이유가 있을 수 있음을 알 수 있다. 그러나 경제학의 가본이론인 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할 수 없는 것이 땅값의 이치이다. 토지가격의 성립책정에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있는가 없는가인 것이다, 어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는 것이 값이고 높은 값을 받을 수도 있다.
예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우 부르는 것이 값이라는 이야기가 있을 정도로 높은 값에 팔리는 것을 보았다. 또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많다.
맹지 앞의 도로변 땅도 그 예이다.
이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할 수 없기 때문만이 아니고 마침 운 좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이었다.
원매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없다.
[10] 결론----나에게 맞는 땅을 선택하여야 한다.
땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가?그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라진다. 땅이라는 같은 토지라도 대지, 암야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수 밖에 없다.농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될 수밖에 없다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 미시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문이다. 그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경등보다도 우선하는 것이 개발가능성이라고 말 할 수 있다. 현재보다는 장래를 보기 때문이다.
토지를 구입하는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐 하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수밖에 없을 것이다. 또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수 없다. 또 현실적인 투지실행에 있어서는 투지할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는 시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수 밖에 없는 한계도 있다.세금문제도 간과해서는 안 될 사항이다.따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말이다.
[ 가톨릭 관동대 부동산 최고경영자 주임교수 이균호]
출처 강릉투데이
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