황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'(28) 일반적 토지 분석 기법
본인이 가지고 있는 토지가 더 높은 가치를 가지려면 일단 입지가 중요하다.
‘입지’란 국어사전에서 ‘인간이 경제활동을 하기 위해 선택하는 장소’라고 정의하고 있다.
부동산 쪽에서 말하는 입지는 뒤에 조건이란 단어를 붙여서 입지조건이라는 말로 더 많이 사용된다. 즉, 땅이 가지고 있는 위치의 조건을 말한다.
그 조건은 자연환경적인 조건과 인문환경적인 조건으로 나누어진다. 자연환경은 말그대로 토지가 가지고 있는 지형, 지세, 기후 등을 말한다.
인문환경적 조건은 그 토지가 가지고 있는 사회 경제적인 요건들이다. 대중교통과의 접근성, 직장과의 거리, 토지내 올라가 있는 건물의 가격, 인근 주민이 어떻게 구성되어 있는지 등이 포함된다.
따라서 이 입지조건 분석은 토지가 가지고 있는 현황 등의 기초적인 조건과 교통망, 접근성, 주변여건 등을 조사해 그 땅이 가진 특성을 파악한 뒤 어떠한 용도로 개발하는 것이 가장 좋은지 평가하는 것을 말한다.
이 입지조건을 분석하기 위해서는 우선적으로 토지가 가지고 있는 가장 기본적인 속성인 용도지역을 파악하는 일이다.
용도지역 조사가 끝나면 실제 그 땅의 현황을 항공사진을 분석하고, 임장을 통해 직접 조사한다.
다음이나 네이버에서 로드뷰로도 볼 수 있지만, 사진으로 보는 것과 실제로 보는 차이가 꽤 크므로 현황조사는 실제로 가는 게 제일 바람직하다.
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지난해 서울 평창동에 있는 제1종 전용주거지역 내 토지가 개발이 가능한지 의뢰가 들어왔다.
제1종 전용주거지역은 양호한 주거환경 보호를 위해 지정하는 지역으로 주거지역 내 용적률 100% 이하, 건폐율 50% 이하로 2~3층 정도 주택만 지을 수 있다.
주거환경이 양호하다는 의미는 프라이버시를 철저하게 보호한다는 의미로 쓰인다. 그래서 평창동 내 제1종 전용주거지역은 재벌이나 연예인, 정치인 등이 사는 부촌이라고 할 수 있다.
부촌이다 보니 자가용을 이용한 접근성은 좋다. 산으로 둘러싸여 있어 공기도 맑아 살기에 유리하다. 얼굴이 알려진 그들은 일반 서민과는 달리 자기 사생활 보호를 위해 높은 담벼락 안 큰 마당에 2층 단독주택에 조용히 살고 있다.
일단 사무실에서 관련된 주변환경, 접근성 등을 따져보고 어떤 용도로 활용할 수 있는지 개략적인 분석을 했다. 그러나 인터넷 로드뷰로 보니 지형지세의 경사가 심해 육안으로 확인할 필요가 있었다.
상사들과 차를 몰고 현장으로 임장을 나갔다. 실제로 보니 경사가 생각보다 심했고, 토지의 50% 정도가 암반이었다. 아무래도 개발하기 위해서 암반을 다 깨부수어야 하는데, 이것을 처리하는 공사비도 만만치가 않고 허가가 나기 어렵다는 판단이었다. 실제로 종로구청 담당과에 물어보니 개발 인허가가 나기 힘든 토지일 것 같다는 대답을 받았다.
주변여건이나 접근성은 좋은데 토지가 가진 특성이 특수하다 보니 이렇게 직접 조사를 통해야 개발 여부에 대한 결론을 내릴 수 있다.
토지는 일단 입지가 좋으면 개발할 수 있는 첫 번째 전제조건이 된다. 입지조건 분석을 통해 그 토지가 가진 자연적인 조건과 인문환경적 조건들이 맞아 떨어져야 추후 활용할 수 있는 영역이 커져서 그 가치를 높일 수 있게 된다.
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◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.
황상열 칼럼니스트
출처 뉴스비전e
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