황상열의 부동산 이야기 '땅! 묵히지 마라'(30) 토지 분석 활용 방안 '제주도 서귀포시 토지'
2년전 클라이언트로부터 의뢰를 받은 제주도 서귀포시 근처 토지로 면적은 약 54,000㎡(15,000평)다. 용도지역은 자연녹지지역으로 전원주택 개발이 가능한지 문의하신 땅이다.
자연녹지지역에서는 <제주도 도시계획 조례>와 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 의해 4층 이하 단독주택과 공동주택은 건축이 가능하다. 단, 5층 이상 아파트는 제외하고, 4층 이하 빌라와 단독주택은는 건축이 가능하다는 의미로 볼 수 있다.
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| 서귀포시 OO지구 땅 |
그럼 얼마나 지을 수 있는지 알아보는 척도는 용적률/건폐율을 살펴보니, 자연녹지지역의 용적률 80% 이하, 건폐율은 20% 이하로 얼마든지 건축이 가능하다. 이 범위 안에서 빌라와 단독주택이 몇 세대 나오는지 실제적으로 설계를 하면 알 수 있다.
‘건폐율×층수=용적률’이므로 4층 이하 건물은 가능하다. 메인도로에서 대상지로의 접근성도 양호하다. 도로와 인접해 접근성이 좋아야 그 가치를 더 인정받는다.
제주도는 경관, 지하수, 생태계 관리가 엄격해 개발이 가능한지 꼼꼼이 따져봐야 한다. 또, 상수도와 하수도가 깔려 있지 않은 경우가 있어 기존 상수도와 하수도관이 어디에 있는지 확인을 해야 한다.
기존 관로에서 관을 끌고 와야 하고, 물을 공급받지 못하거나 하수처리가 용이하지 않으면 인허가가 나지 않기 때문에 제주도 땅은 특히 철저하게 따져봐야 한다.
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◆ 황상열 칼럼니스트=1978년 서울에서 태어났다. 대학에서 도시공학(도시계획/교통공학)을 전공하고 졸업 후 14년 동안 각종 개발사업 인허가 업무와 다양한 토지 개발, 활용 방안을 검토했다. 땅에 관심이 많지만 잘 모르는 사람에게 땅의 기초지식을 알려주고, 쓸모없는 땅을 가지고 있는 지주에게 다양한 활용방안을 제시해 그 가치를 올려주는 선한 영향력을 주는 메신저가 되고자 한다. 저서로 《되고 싶고 하고 싶고 갖고 싶은 36가지》 《모멘텀》 《미친 실패력》 《나를 채워가는 시간들》 《독한소감》 《나는 아직도 서툰 아재다》가 있다.
황상열 칼럼니스트
출처 뉴스비전e
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