[성호건의 전지적 토지관점]토지나 전원주택으로 재테크 할 때 유의점
우리나라 재테크 시장은 부동산 재테크 곧 아파트라고 해도 과언은 아니다.
그러나 옷의 아름다움은 원단에서 나오듯 모든 부동산은 토지를 기반으로 한다. 부동산 개발업자(이하 디벨로퍼)는 많은 시간과 비용을 들여 땅의 가치를 높이기 위해 애를 쓴다. 예를 들어 같은 주거용 토지여도 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)과 용적률(대지면적에 대한 건축연면적의 비율)의 상한 정도에 따라 가치가 다르고, 주거용 토지와 상업용 토지 또한 경제적 가치가 다르다. 따라서 디벨로퍼들이 개발 전 가장 먼저 하는 일은 바로 경제적으로 이 땅이 얼마만큼의 가치가 있는지, 혹은 더 나은 가치로 승격시킬 수 있는 지를 검토한다. 그러나 개인이 아파트나 상가 개발에 접근하는 것은 거의 불가능에 가깝다. 주식시장과 거의 비슷하게 내 의지보다는 환경과 운에 의해 움직여질 확률이 높고 금액적 진입장벽이 높기 때문이다. 이때 아파트에 비해 비교적 소액으로 시작할 수 있는 것이 전원주택 혹은 단독주택 개발이다.
필자에게 1~2억의 자본으로 전원주택을 지었으니 팔아달라고 찾아오는 분들이 많다. 그리고 그 분들 중에는 적게는 몇 천 만원에서 많게는 몇 억대를 버는 분들이 있다. 개인이 토지와 전원주택으로 수익을 내는 방법을 실 사례로 살펴보자.
먼저 전원주택 건축이다. A주택의 경우 토지만 약 1억 원, 주택은 약 19평(테라스 약8평)으로 토지와 주택에 약1억8000만원이 들었다. 기타 토목 및 세금까지 더하면 2억 내외가 된다. 집은 동향에 매우 평범하지만 전원마을 중심에 안정적으로 앉아있다. 시세는 2억7000만원을 호가했다. 약 2억원을 투자해 7000만원의 가치를 올렸다. 건축주인 노부부가 실거주를 위해 안정된 주거공간을 만들려했다는 점이 성공 포인트다. 전원주택은 보통 멋지게 짓는데 치중해 실거주하기에 아쉬운 부분이 발생해 팔리지 않는 경우가 많다.
두 번째는 전원주택을 수익형으로 전환한 사례다. B주택은 노부부가 건축한 고급주택인데 병원이 가까운 도시로 나가면서 오래 빈집으로 있었다. 그러다 아들이 빈집을 풀빌라펜션으로 바꿔 지금은 성수기 때 예약이 힘들 정도로 양평에서 알아주는 펜션이 되었다. 성수기 하루 숙박비용이 150만원 정도이니 연 매출은 억대로 추정된다. 이 집의 성공 포인트는 첫 사례처럼 단순히 주거용으로 짓지 않고 고급형으로 지은 점이다. 집 내부는 물론 조경과 전망도 신경 쓴 집이다 보니 비싼 숙박료에도 손님들이 한 번쯤 이용해보고 싶은 프리미엄 펜션으로 환영받는 것이다.
그러나 토지나 전원주택은 성공사례에 혹 하지 말고 신중해야 한다. 성공사례 못지 않게 실패사례도 많기 때문이다. 심지어 땅을 잘못 샀는데 집을 지어 팔면 돈이 된다는 말에 목적에 맞지 않는 건물을 지었다가 더 낭패를 보는 경우도 많다. 필자 역시 남의 집을 많이 중개해주고 전원단지 개발로 수십 채를 분양해봤지만 처음에 지었던 집 2채를 2년 동안 못 팔아 애태운 경험이 있다. 당시 처음 짓는 집이다 보니 땅의 가치를 살리는 부분을 정확히 파악하기 보다는 단순히 주택 외관에 더 신경을 썼던 것이 실패 포인트였다.
위 성공사례들은 건축주들이 의도한 것은 아니지만 그 땅의 가치와 주택의 이용 목적에 맞게 정성을 들였기 때문에 다른 사람들도 공감할 수 있는 공간이 된 것이다. 다시 한 번 말하지만 땅이라는 원단을 먼저 아는 것이 첫 번째고, 거주면 거주, 상업이면 상업 등 그 땅에 맞는 정확한 목적을 가지고 건축을 디자인하고 공간을 만드는 것이 두 번째다. 이 부분을 잘 파악한다면 환경에 의해 부동산 가치가 등락하는 아파트 시장에 비해 나의 능동적인 노력과 부지런함으로 꽤 재밌으면서 성공적인 토지&전원주택 재테크를 할 수 있다.
성호건 한국부동산개발연구소 대표.
출처 스포츠서울
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