땅투자 때 주의해야 할 '도로분쟁'
토지투자에서 핵심과 같은 요건 중에는 ‘도로를 접하고 있느냐’다. 토지에서 도로가 닿지 않아 건축 등 개발을 할 수 없는 토지를 우리는 ‘맹지’라고 부른다. 맹지는 주변 땅값이 아무리 높아도 투자 등의 가치가 현저히 떨어져 시세가 낮다. 그만큼 토지에 있어 도로(길)는 많은 영향력을 행사한다.
땅과 도로에 얽힌 대표적인 분쟁 사례 몇 가지를 소개하고자 한다.
먼저 주변 토지 소유자에게 통행로를 요청한 후 도로포장을 했는데 소유자가 원상복구 하라고 하는 경우다. 투자용 토지가 아니라 공장이나 창고 등 설립을 위해선 통행로가 필요하다. 그런데 주변 토지주에게 사정해 겨우 통행로를 얻게 되더라도 문제가 생기는 때가 많다. 내가 통행로를 내줘야 하는 지주라면, 좋은 땅의 일부를 내어줄까. 아니다. 최대한 내 토지의 변두리를 내어줄 수밖에 없다. 이때 차량 통행을 가능하게 하기 위해 나무를 베고, 도로포장까지 하는 경우가 있는데 토지소유자가 원상복구 하라고 하면 어떨까.
이런 경우를 상린관계라고 한다. 상린관계는 부동산의 소유자에게 사용이나 수익에 대해 서로 협력할 것을 요구하는 것이다. 위와 같은 경우는 통행권자가 지주의 허락 없이 통로를 잘 사용하기 위해서 모래를 깔거나, 나무를 제거하는 등의 활동이 문제가 될까. 이 점은 최소한의 도로통행을 위함이기 때문에 토지소유자가 통행권을 줬다면 원상회복해 반환할 필요가 없다.
두번째 경우는 전원주택 단지 등 택지를 조성할 때 도로를 개설한 경우 사용수익권을 얻을 수 있을까. 여기서 중요한 포인트는 ‘택지’로 조성, 분양하면서 개설한 도로는 토지 매수인을 비롯해 택지를 이용하는 모든 사람에게 통행권을 부여한 것으로 본다는 점이다. 토지주가 독점적으로 수익권을 행사할 수는 없다.
세번째 경우는 해당 토지주변 주민들이 유일한 통행로로 사용하고 있는 공터를 매수한 후 건물을 지어도 괜찮을지에 대한 문제다. 이러한 공터는 특히 경공매를 통해 나오는 경우가 많은데, 조건이 좋기 때문에 건축 등을 고려하는 경우가 많다. 이 경우 공터 주인은 일방적으로 통로를 폐쇄하거나 개발 후 지나치게 좁은 통로를 남겨두는 경우 주변으로부터 통행방해배제를 청구하는 소송을 제기할 수 있다. 통행권자들은 공터 주인의 손해를 최소화하는 장소와 방법으로 통로를 개설할 수도 있다는 사실도 기억해야 한다.
가능한 우리가 토지투자를 할 때는 문제가 발생하더라도 어떻게 해결할 수 있을지 간단한 가이드라인이라도 잡히는 토지에 투자해야 실패가 없다.
전은규 대박땅꾼연구소장
출처 브릿지경제신문
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