3기신도시 투자, 장기적인 관점에서 접근해야
정부가 수도권의 주택난을 해소하기 위해 내놓을 수 있는 카드는 늘 신도시 개발이었다. 포화상태인 서울에 집을 대량으로 공급할 수 없기 때문에 인근의 수도권으로 개발이 안된 곳을 찾아 개발을 하는 것이다. 지난 12월, 남양주 왕숙(6만 6천 가구), 하남 교산(3만 2천 가구), 인천 계양 테크노밸리(1만 7천 가구), 과천지구(7천 가구)가 발표되고 곧바로 해당 지역에 대한 토지 투자 문의가 급증했다. 수도권 집값 안정을 위한 정책이 한편에서는 땅값 상승을 부추긴 원인이 된 것이다. 계양 땅값은 부르는 게 값이었고, 매물도 안 보고 계약금부터 넣겠다는 사람도 있었다고 한다. 인천 계양뿐 아니라 남양주와 하남에서도 신도시 호재에 기대감으로 투자 문의가 급증했었다.
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| ▲ ㈜우영도시건설 임갑진 수석팀장 | ||
물론 필자에게도 올해 초부터 ‘3기 신도시’ 지역에 대한 토지 투자 문의가 끊이질 않고 있다. 문재인 정부가 지난해 9월 주택시장의 안정을 위해 ‘수도권 30만 가구 주택 공급 계획’을 발표하면서 시작된 ‘3기 신도시 개발’은 1차(3만 5천 가구)에 이어 같은 해 12월 2차(15만 5천 가구) 발표까지 19만 가구의 공급 계획을 발표했다. 나머지 11만 가구에 대한 3차 택지 계획은 지난 7일, 경기도 고양시 창릉(813만㎡), 부천시 대장(343만㎡) 2개 신도시에 총 5만 8,000가구 규모의 3기 신도시를 추가하고 이와 별개로 서울과 수도권의 유휴부지 등을 최대로 활용해 26곳에 5만 2000여 가구를 공급한다고 발표하면서 마침표를 찍었다.
하지만 필자는 신도시 지역에 대한 토지 투자는 신중하게 접근하라고 말하고 싶다. 이유는 계획을 수립하고 토지를 보상하고 개발을 하는 기간이 생각보다 오래 걸리기 때문이다. 2003년 노무현 정부 당시 크게 오른 집값을 잡기 위해 개발을 시작한 2기 신도시도 현재까지 개발이 끝난 곳은 단 2곳뿐이다. 남은 8곳 가운데 향후 개발 예정 기간이 가장 많이 남은 2기 신도시는 경기 양주로 2007년 첫 삽을 뜬 이후 2025년이 되어야 개발이 끝날 예정이다. 여기에 인천 검단, 경기 파주 운정 등도 2023년에야 개발이 마무리된다. 2017년 2월, 택지개발예정지구로 지정된 지 10년 만에 착공한 검단신도시는 지난해 10월 첫 분양을 시작했지만, 최근 3기 신도시 발표로 미분양과 지역 부동산 경기 침체를 우려하고 있다.
이처럼 신도시 개발에는 오랜 기간이 필요하기 때문에 이번 3기 신도시 토지 투자도 보다 장기적인 관점에서 접근해야 한다. 왜 오래 걸릴 수밖에 없는지 따져보자. 우선 개발계획을 발표한 곳들은 토지 수용 절차를 시작해야 하는데, 주민 반발을 해결하지 못하면 사업이 지연되거나 아예 무산될 수 있다. 여기에 3기 신도시 성패가 달린 교통대책도 추진 여부가 미정이라는 점이다. 국토부는 고양 창릉지구 광역교통대책의 핵심인 고양선을 예비 타당성조사를 받지 않는 방식으로 추진키로 했으나, 예타 주무부처인 기획재정부에서는 국토부와 다른 입장을 내놓고 있기 때문에 향후 사업 계획을 수립하는 과정에서 다시 문제가 불거질 수도 있다. 남양주 왕숙지구의 핵심 교통망인 GTX-B 노선도 마찬가지로 예비 타당성 조사를 통과해야 한다.
마지막으로, 토지 투자는 여러 개발 정보에 휘둘리기보단 계획과 목적을 정확히 하고 투자를 해야 변수를 최소화할 수 있다. 내가 어느 시점에 투자를 하고 언제 매도를 할 생각인지 계획을 잘 세워 투자를 하는 것이 좋다는 말이다. ‘3기 신도시’는 정부에서 추진하는 핵심 주거대책이기 때문에 차질 없이 진행은 하겠지만 개발까지 오랜 기간이 걸릴 것으로 전망됨에 따라 먼저 개발이 발표된 곳이나 개발이 진행 중인 곳을 찾아 투자한 이후에 ‘3기 신도시’ 투자로 눈을 돌려도 늦지 않다. 다만, 토지 투자는 큰 자금이 투입되는 재테크이기 때문에 무분별한 투자보다는 전문가에게 조언을 구하고 서류 확인 및 현장 답사까지 꼼꼼하게 진행하길 권한다.
출처 일간리더스경제신문 장준영 기자
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