상가투자 이것만은 확인하자
정부가 주택 중심으로 부동산 규제를 강화해나가면서 수익형 부동산의 대표주자 상업시설의 인기가 높아지고 있다. 상업시설은 연금처럼 안정적이고 높은 임대수익 창출이 가능하다. 또, 대한민국도 고령화 시대에 접어들면서 노후를 대비하기 위한 수요도 늘고 있는 현실이다.
상가 수익률만 믿고 섣부른 투자는 금물
상업시설도 투자대상 물건이므로 당연히 리스크도 존재하기 마련이다. 임대료 수준이 생각보다 낮을 수 있고 공실이 발생할 수도 있다. 고객의 발길이 뚝 끊겨 상가의 역할을 담당하지 못할 때도 많다. 임차인 등 이해당사자와의 법적 분쟁이 발생할 수도 있으며 재개발•재건축 사업이 진행 중인 지역의 상가라면 생존권에 위협이 될 수도 있다.
상가는 이러한 이유로 주택과 달리 투자에 있어서 상당히 신중해야 한다. 상가는 배후수요나 유동인구, 교통여건, 임대료 수준, 이용고객 소득 수준, 상권의 소비 특성, 상업시설 고객 이용빈도, 주변 공실률, 미래가치, 키 테넌트 상가 여부 등 모두를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이 중 한 가지라도 충족하지 못할 경우 투자자는 기대와 달리 좌절을 맛봐야 할 수도 있다.
상가투자 필수는 발품이다
상권이나 상가의 가치를 올바르게 판단하기 위해선 반드시 발품을 파는 임장 활동이 필수다. 입지적 특성과 주변 환경에 따라 상권의 가치가 확연하게 달라지기 때문이다.
예를 들어 코너 변 건물인 데다가 바로 앞에 횡단보도까지 있으면 유동인구의 시선을 사로잡을 수 있고 고객 흡입력도 한층 강화된다. 반면, 역세권에 위치한 대로변 코너 상가로 겉보기엔 화려하지만 고가도로로 인해 지역별로 단절되어 있다면 상가도 함께 고립되고 만다.
이러한 지역적•입지적 특성은 책상에 앉아서 단순하게 판단하기 어렵다. 상권이나 그 주변을 오랜 기간 지켜보고 상권을 판단하는 방법이 가장 중요하다. 중개업자 등 부동산 전문가들의 의견도 함께 청취한다면 실패 확률은 그만큼 줄어들 수밖에 없다.
임장활동을 통해 주변 배후수요나 유동인구, 고객들의 이동 동선, 사업시설 이용빈도, 상권의 특성 등을 쉽고 정확하게 파악할 수 있다. 하지만, 이것으로만 투자의 적합성을 판단하기에는 아직 이르다.
죽은 상권도 살리는 ‘키(Key) 테넌트’
유동인구가 많은 곳에서도 사람들의 집객요소가 있다면 사람이 모이게 되고 자연스레 소비가 일어날 수 있다. 집객요소란 대형 영화관이나 대형서점, 은행 등 사람들을 끌어 모으는 편의시설이 상가 내 입점해 있거나 인접해 있는 것을 말한다. 집객요소가 입점해 있거나 가까이에 있다면 그 편의시설 이용을 위해 찾은 소비자가 머물면서 자연스럽게 다른 점포 이용으로 확대된다.
이러한 집객요소는 24시간 불 꺼지지 않는 상가 효과를 줄 수 있다. 예를 들어 영화관이 입점해 있는 상가라면 영화관을 찾아 들어오는 소비자들이 이른 아침부터 늦은 밤까지 이어지기 때문에 그 상가의 다른 점포들도 함께 활발해지는 효과를 얻을 수 있다.
결국 집객요소 편의시설로 인해 소비자가 늘고, 소비자가 늘면서 생활밀집형 점포들이 늘어나고 이는 다시 소비자 증가로 이어지는 긍정적인 순환 반복을 낳는 효과를 낳는다.
결론적으로 지하철역과 버스정류장 등 대중교통이 잘 발달되어 있는 곳에 대형 편의시설 집객요소가 있는 상가(키 테넌트 상가) 분양에 관심을 가져볼 만하다. 대표적인 사례가 서울 마포구 서교동의 메세나폴리스다.
메세나폴리스는 대규모 쇼핑•문화 복합단지로 개발됐다. 하지만, 홍대 상권과 신촌상권에 밀려 전혀 힘을 쓰지 못했다. 건물이 완공된 지 수년이 흘렀음에도 불구하고 빈 가게는 주인을 찾지 못했었다. 고객들의 발길이 끊긴 유령상가나 다름없었다.
하지만, 메세나폴리스 내에 홈플러스와 롯데카드 아트스페이스, 롯데카드 아트홀 그리고 롯데시네마 등이 입점한 이후 분위기가 반전됐다. 홍대를 견줄만한 쇼핑•문화공간으로 거듭나면서 고객들의 발걸음이 끊이지 않고 있다. 지금은 강북의 랜드마크 상업시설로 부상했으며 쇼핑•문화명소로 널리 알려져 있다.
자료제공 : e분양캐스트
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