작지만 맵다…'꼬마빌딩' 투자성공 전략은?
투자 전에 발품 팔아 조사ㆍ분석 철저히 해야 안전
최근 저금리 기조가 이어지면서 주식·채권 등 금융상품보다는 부동산으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 시중에 쌓여 있는 막대한 유동자금이 보다 높은 수익을 찾아 부동산시장을 기웃거리는 모습이 곳곳에서 포착되고 있다.
부동산 중에서도 특히 중소형 빌딩(일명 '꼬마빌딩')에 대한 관심이 갈수록 커지는 분위기다. 꼬마빌딩은 잘만 고르면 중대형 빌딩보다 상대적으로 적은 소액 투자금으로 최소한 은행 정기예금 금리 이상의 안정적인 수익 창출이 가능하기 때문이다.
실제로 올 3분기 중소형 빌딩의 매수 유형을 분석해 보면 법인과 개인의 투자 비율이 비슷하게 형성돼 있는 것을 알 수 있다. 이는 법인뿐만 아니라 개인의 꼬마빌딩 투자도 활발하게 이뤄지고 있다는 지표로 해석할 수 있는 부분이다. 그런데 대부분의 투자자들이 꼬마빌딩에 투자할 때 임대수입의 '질'이 아닌 '양'만 따지는 경우가 적지 않아 주의가 필요하다.
특히 임대차 계약서에 적혀 있는 임대료만 보고 꼬마빌딩에 투자하는 경우가 빈번하다. 하지만 이런 방식의 투자는 낭패를 부를 수도 있어 주의해야 한다.
그럼 꼬마빌딩에 투자할 때는 어떤 점에 유의해야 할까.
건물의 객관적 현황 파악이 가장 중요
꼬마빌딩에 투자할 때는 사전에 투자 대상 빌딩에 대한 물리적·재무적·법률적 분석과 실사가 반드시 이뤄져야 한다. 중대형 빌딩에 투자할 경우 투자자들은 대부분 부동산 전문 관리회사에 객관적인 현황 파악과 분석을 의뢰한다.
하지만 꼬마빌딩은 이 과정이 생략되는 경우가 적지 않다. 대개 투자자가 직접 시간과 비용을 투입해 이를 확인한다. 이 때 투자는 매입하려는 건물에 물리적인 결함이 발생하지 않았는지, 체납된 임대료는 없는지, 임대차 계약서상 주요 약정·약관 등을 면밀하게 살펴봐야 한다.
이를 간과했다가는 매입 후 낭패를 겪는 경우가 간혹 발생하기 때문이다. 반면교사로 삼을 만한 사례가 하나 있다. 유명 연예인 김모 씨는 약 4년 전 서울 강남구 청담동에 꼬마빌딩을 매입하기로 하고 부동산 중개인을 통해 해당 빌딩에 대한 자료를 받았다.
이 자료에는 건축물관리대장에 기재된 사항들을 요약한 빌딩의 물리적 현황과 임대차계약 내역 등을 토대로 작성된 재무 현황, 그리고 부동산의 강점을 부각하는 내용이 주로 담겨 있었다.
그런데 부동산 중개인이 건네 준 자료를 검토하던 김씨는 한 가지 이상한 점을 발견하게 됐다. 매입 대상 빌딩의 건축물관리대장에 '불법 건축물'이라는 내용이 표기돼 있었던 것이다. 이에 대해 부동산 중개인은 "건축물대장 상의 용도와 임차인이 실제 사용하는 용도가 달라 발생한 일"이라며 "빌딩 매입 후 해당 지자체 건축과를 방문해 용도변경을 하면 된다"고 말했다.
김씨는 중개인의 말만 믿고 빌딩에 대한 잔금을 완납하고 소유권을 이전받았다. 빌딩 소유권을 이전받은 김씨는 곧바로 대리인을 통해 지자체에 용도 변경을 신청했다. 그런데 이 과정에서 김씨는 담당 공무원으로부터 전혀 예상치 못한 이야기를 들었다.
해당 빌딩을 근린생활시설로 사용하려 할 경우 건축물 바닥 면적이 500m²를 초과하면 반드시 장애인 편의시설이 설치돼야 용도변경을 해줄 수 있다는 얘기였다. 그런데 문제는 이 꼬마빌딩의 공용면적이 워낙 좁아서 장애인 화장실 등 편의시설을 설치할 수가 없다는 점이었다.
이런 경우 장애인 편의시설을 설치하면 임차인이 실제 사용할 수 있는 공간인 전용면적이 줄어들게 돼 여러가지 복잡한 문제가 발생하게 된다.
김씨는 결국 용도변경을 하지 못했다. 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 구하려는 당초 계획도 물거품이 됐다. 김씨는 기존 임차인이 그대로 계속 건물을 사용할 수 있도록 임대차 계약을 갱신해줄 수 밖에 없었다.
그런데 김씨는 이대로 일단락될 줄 알았던 용도변경 문제가 전혀 새로운 골칫거리를 불러올 줄은 꿈에도 알지 못했다. 김씨 소유 빌딩 소재지 관할 구청이 해당 빌딩이 위법 건축물에 해당한다며 이행강제금을 부과하기 시작한 것이다.
대개 불법 건축물의 이행강제금은 건축면적 과세시가 표준액의 50% 정도다. 건축법에서는 1년에 최대 2회에 걸쳐 문제가 해결될 때까지 이행강제금을 부과한다. 보통 이행강제금은 불법건축된 면적을 평당으로 환산해 계산한다. 부과 금액은 구청에서 산정하지만, 적게는 몇만원에서 많게는 몇백만원까지 부과되는 경우가 있다.
김씨가 겪은 사례는 특히 꼬마빌딩에 투자할 때 많이 발생하는 문제다. 꼬마빌딩의 경우에는 규모와 금액이 상대적으로 적다보니 전문업체가 아닌 부동산 중개인을 통해 실사 등의 과정을 생략하고 매입하는 경우가 많기 때문이다.
하지만 이 경우 부동산 중개인만을 탓할 수는 없다. 투자자가 좀더 적극적으로 건물 현황 파악에 나섰다면 얼마든지 피할 수 있었던 문제였다. 그래도 자신이 없었다면 비용이 좀더 들더라도 전문업체에 의뢰했으면 피해를 줄일 수 있었다.
부동산시장에 대한 분석도 필수
꼬마빌딩에 투자할 때는 건물에 대한 정확한 현황 파악만 중요한 것이 아니다. 빌딩 주변의 환경이나 지역 분석도 이에 못지 않게 중요하다.
우선 건축물의 용도에 따라 조금씩 차이가 있지만 임대 수익 창출을 위한 투자라면, 기본적으로 임차인이 선호하는 지역인지 사전에 확인할 필요가 있다. 이를 위해선 대중교통의 접근성 등 여러가지 측면을 세밀하게 따져봐야 한다. 유동인구 추이, 주변 사업체 수 등에 대한 조사도 필수다.
이와 함께 주변의 비슷한 빌딩의 임대료 수준 등을 면밀하게 조사해 투자하려는 빌딩이 장기적으로 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는지 여부를 확인해봐야 한다. 이는 시간과 비용, 그리고 노력이 투입돼야 얻을 수 있는 정보들이다.
이를 입증할 사례가 있다. 서울 광진구 성수동에서 20년 이상 거주하며 지식산업센터 단지 내 상가 등에 투자해오던 박모 씨는 미국 글로벌 커피 브랜드인 B사 매장이 성수동에 오픈한다는 이야기를 전해 듣고 주변 부동산 시장을 분석하기 시작했다.
박씨를 분석 결과를 토대로 예의 글로벌 커피숍 개장 이후 주변에 젊은층을 대상으로 한 '공방'을 오픈하기로 결정했다. 박씨의 예상대로 글로벌 커피매장이 문을 열자 사람들이 몰려들기 시작했다.
박씨의 공방은 오래지 않아 글로벌 커피매장 입장 대기자와 관광객 등이 많이 찾는 '핫플레이스'로 각광을 받기 시작했다. 반면 B사 매장 오픈을 전후로 개장했던 주변 식음료 매장들 비슷한 업종 간 과도한 경쟁으로 경영에 어려움 겪기 시작했다.
이에 박씨의 매장은 해당지역에서 유일무이한 공방으로 마케팅 비용 투입이 없이도 B사 매장의 후광효과를 톡톡히 누릴 수 있었다.
박 씨가 이처럼 성공을 거둘 수 있었던 배경은 입지·접근성 등 부동산의 물리적 현황 이외에 유동인구, 방문객 성별 등의 인문환경에 대한 면밀한 분석이 뒷받침됐기 때문이다. 박씨는 이를 위해 시장분석에만 6개월을 투입했다. 이 과정에서 지역 상권의 세밀한 변화와 흐름을 읽을 수 있었다.
임차인 분석도 투자 승패 좌우
꼬마빌딩을 거래할 때 계약금도 납부하지 않은 상태에서 임차인에 대한 정보를 파악하는 것은 여간 어려운 일이 아닐 수 없다. 이럴 때는 투자자가 발품을 파는 것이 성공의 지름길이다.
예컨대 매입하고자 하는 빌딩을 방문해 층별 안내도 등을 사진 촬영한 후 중소기업 현황 정보시스템, 신용등급 조회 등을 통해 현재 임주해 있는 업체에 대한 재무 상황, 경영 현황 등을 파악할 수 있다.
이를 토대로 임대료 연체 가능성 등을 미리 확인이 가능하다. 실제로 약 1년 전 필자가 자문했던 사례가 하나 있다. 서울 송파와 충남 천안에 꼬마빌딩 매입을 검토하던 60대 자산가 이모 씨의 얘기다.
충남 천안의 꼬마빌딩 매입을 저울질하던 이씨는 당시 부동산 중개인이 "천안 빌딩은 매도 희망가가 약 5억원 정도 더 높게 형성돼 있지만, 유명 프랜차이즈 베이커리 카페가 건물 전체를 사용하는 책임 임차인(Master Lease)이라서 향후 약 5년 동안은 안정적인 임대수익을 거둘 수 있다"는 말만 믿고 선듯 투자를 결정했다.
하지만 곧바로 문제가 터졌다. 이씨가 매입한 빌딩에 입주해 있던 유명 프랜차이즈가 임대차 계약을 유지하지 못하고 중도에 해지를 요청했던 것이다. 이씨는 해당 프랜차이즈와 맺은 임대차계약서 내용에 따라 임대차 계약을 해지해 줄 수 밖에 없었다.
이 과정에서 이 씨는 꼬마빌딩을 매매를 중개한 부동산 중개인에게 프랜차이즈 임대 계약 해지에 따른 대규모 공실 해소를 위한 임대마케팅을 추진해줄 것을 요청했다. 하지만 임차 수요가 상대적으로 낮은 지방에서 건물 전 층을 사용할 수 있는 임차인을 구하거나, 단기간에 전 층의 공실을 해소하는 일은 여간 어려운 일이 아닐 수 없었다.
이 사례에서 보듯이 이 씨의 패착은 질보다 양을 따져 부동산을 매입한데 결정적인 원인이 있었다. 이에 따른 손실은 고스란히 이씨가 부담해야 할 몫이었다.
시간·비용 투입한 철저한 조사·분석 필요
부동산 투자에서 모든 투자에 성공으로 이어지는 것은 아니다. 하지만 철저히 준비하고 연구한다면 얼마든지 리스크를 피할 수 있다. 또 설사 위험이 현실화한다 해도 최소화시킬 수 있는 역량이 발휘된다.
위에서 들었던 세 가지 사례를 한 마디로 요약하자면 시간과 비용을 들이고 발품을 팔아 눈으로 보고 머릿속으로 익히라는 이야기다. 만약 이게 여의치 않다면 전문업체에 위탁해 전문 관리 서비스를 받는 것도 필요하다.
부동산 투자는 전자제품처럼 하자가 발생해도 영수증을 보여주면서 환불이 되지 않는다는 것을 명심하여야 한다.
쉽게 얻을 수 있는 정보를 너무 맹신해서도 안된다. 정보에 대한 보다 자세한 조사와 검증이 필요하다. 이를 통해 수집된 정보의 이면까지 파악할 수 있다면 부동산 투자는 성공에 한 걸음 더 다가설 수 있을 것이다.
부동산 투자는 성공도 실패도 모두 투자자의 책임이라는 것을 잊지 말자.
출처 중앙일보조인스랜드 문정현 기자
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