2018년 꼬마빌딩 시장은 많은 변화가 있었다. 임대료 상한선 하향 조정(9% → 5%), RTI(임대업 이자상환비율) 도입, 임차인계약갱신요구권 연장(5년 → 10년) 등 꼬마빌딩 투자 하는 데 있어 어려움이 커졌다. 투자 여건이 악화된 상황에서 2019년 꼬마빌딩 투자 전략을 살펴봤다.
임대업 이자상환비율 적용…‘대출 잘되는 빌딩’에 주목
상가임대차보호법 개정… 임차인 더욱 신중하게 받아야
첫 번째, 대출이 잘되는 꼬마빌딩을 찾아야 한다. 꼬마빌딩을 투자하는 투자자 절반 이상은 대부분 대출을 받아 꼬마빌딩을 매입하게 된다. 그래서 대출은 매우 중요한 요소라고 할 수 있다. 2018년 3월 말부터 RTI(임대업 이자상환비율)가 적용되고 주택 대출 규제 등으로 꼬마빌딩 투자에도 어느 정도 영향을 미치게 됐다.
RTI(임대업 이자상환비율)란 담보가치 외에 임대수익으로 대출 이자 상환이 어느 정도 가능한지를 나타내는 지표다. 쉽게 말해 기존에는 임대수익률에 상관없이 받았던 대출 금액이 임대수익이 적을수록 더 대출도 적어진다고 보면 된다. 주택임대업인 경우 1.25배, 비주택 임대업인 경우는 1.5배 이상 시 신규 대출이 가능해졌다.
따라서 이전과 달리 기존에 임대수익이 적게 발생되는 노후화 된 꼬마빌딩을 매입해서 재임대 또는 리모델링 투자를 하는 방법이 어려워졌다. 그리고 과밀억제권역이나 주요지역에 위치한 상가주택 건물, 다가구주택, 다세대 주택 건물 등 주택이 들어간 건물은 주택 규제 적용을 받아 대출을 받기가 어려워졌다.
건물 임대수익 우선 파악
또한 꼬마빌딩을 매입하기 전에 건물 임대수익을 먼저 파악해서 은행에 대출이 가능한지 반드시 확인해야 한다. 그리고 개인보단 법인이 대출 조건이 더 좋기 때문에 법인 매입을 고려 해보는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.
두 번째, 상가임대차보호법 개정으로 인한 임차인을 더욱 신중하게 받아야 된다. 2018년 초 상가임대차보호법에 적용되는 임차인의 임대료 상한선이 9%에서 5%로 인하됐고, 지역마다 환산보증금 금액도 올라갔다. 따라서 상가임대차보호법에 적용되는 임차인들이 많아졌고 2018년 10월부터는 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 임차인의 경우 임대료 계약 갱신요구권이 5년에서 10년으로 연장됐다.
즉, 임차인이 2년 계약을 했어도 정당한 사유에 해당하지 않는 이상은 임차인이 계약갱신요구를 할 경우 최초계약일로부터 10년까지 보장해야 하는 것이다. 처음 임차인을 잘못 받게 되는 경우 10년 동안 계약이 유지될 수 있기 때문에 과거보다 더 신중해져야 한다. 따라서 기존 임차인의 경우 최초 계약일에 따라 계약갱신요구권 5년과 10년이 다를 때 임차인이 언제 최초에 들어왔는지 반드시 확인해야 한다.
근린생활시설 갖춘 빌딩 인기
다시 정리하면 주택이 들어간 건물보단 비교적 대출이 잘 나오는 근린생활시설 꼬마 빌딩을 찾는 것이 중요하고, 임대수익률에 대한 중요성이 더욱 커졌다. 그리고 임차인 보호가 강화되면서 사전에 임차인을 받을 때 사전 인터뷰를 통해 문제 없는 임차인을 받는 것이 무엇보다 중요해졌다.
2019년 꼬마빌딩 전망은 아직까지도 매도자 우위 시장이며, 꼬마빌딩을 찾는 매수자들은 계속 있기 때문에 가격은 올라갈 것으로 예상된다. 다만 지역별로 거래되는 건수나 가격 상승률은 편차가 클 것으로 보인다.
그리고 주택이 들어간 건물의 인기는 줄어들 것이고 거래건수도 2018년보단 줄어들 것으로 예상된다. 하지만, 장기적으로 봤을 때 주요 지역의 꼬마빌딩 가격은 계속 오를 거라 생각된다.
자본주의 사회에서 돈의 가치는 시간이 가면 갈수록 줄어들고 무엇보다 우리나라는 남북이 갈라져 있어 다른 나라와 비교해서 해외 자금이 많이 들어오지 않은 상태다. 만약 북한과 경제협력을 하게 되고 해외 자금이 우리나라 빌딩에 들어오게 된다면 빌딩 가격은 더 오르고 무엇보다 주요지역에 있는 빌딩 가격이 계속 오를 것으로 예상된다. 그래서 더욱 더 주요지역에 있는 꼬마빌딩을 매입하는 것이 중요하다고 볼 수 있다.
[제공 : 부동산114]
출처 일요서울 김은경 기자
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