간접투자로 건물주되기! 리츠할까? 부동산 펀드할까?
요즘은 부동산 투자에 관심 없는 사람을 찾아보기 힘든 시대입니다. 하지만 부동산은 워낙 취급되는 금액이 높고, 규제도 많아 직접투자하기 어려운 것이 현실입니다. 이에 부동산 펀드와 리츠 같은 간접투자 상품에 대한 수요가 높아지고 있는데요. KB부동산이 비슷하면서도 다른 부동산 간접투자의 양대 산맥, 리츠와 부동산 펀드에 대해 알아봤습니다.
투자 대상부터 다르다! 부동산 투자회사 vs 실물자산
부동산 펀드와 리츠는 공통적으로 기관과 개인의 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 얻는 형태의 금융상품입니다. 소액으로 부동산에 투자해 임대수익과 매각 차익에 따른 수익을 배분받게 되죠. 하지만 조금 더 깊숙하게 들어가 보면, 리츠와 부동산 펀드는 조금 다르다는 것을 알 수 있습니다.
먼저 리츠란 Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산투자신탁을 의미합니다. 쉽게 말해 리츠는 실물자산인 부동산에 투자하는 것이 아닌 부동산 투자회사에 투자하는 상품인데요. 따라서 부동산투자회사 지분을 매입해 가치를 공유한다고 볼 수 있습니다. 리츠를 운영하는 회사는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하며, 투자자에게 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 합니다.
리츠는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 회사로서 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 리츠로 나눌 수 있는데요. 자기관리리츠는 일반 투자자로부터 공모 자금을 모아 부동산에 직접 투자한 뒤 그 수익을 배분하는 것이며, 위탁관리리츠는 실체가 없는 페이퍼 컴퍼니로서 자산 운용을 외부 자산관리회사에 위탁하는 방식입니다. 마지막으로 기업구조조정리츠는 구조조정 대상 기업의 부동산에 투자해 이익을 얻는 상품입니다.
부동산펀드란 자산운용회사가 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 금융상품으로 그 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자상품을 말하는데요. 부동산 관련 실물 자산에 투자하는 비율이 펀드 자산의 50%를 초과한다면 부동산 펀드라고 불립니다. 따라서 부동산 펀드는 부동산에만 투자하는 것이 아니기 때문에 리츠와는 조금 다른 성격을 띠고 있습니다.
부동산 펀드는 운용 방식에 따라 대출형, 임대형, 경·공매형, 직접개발형으로 나뉘는데요. 대출형은 부동산을 신축하거나 리모델링하는 회사에 일정한 이자를 지급받기로 약정하고 자금을 빌려주어 수익을 내는 방식이며, 임대형은 업무용 및 상업용 건물을 매입한 뒤 임대 수입과 가격 상승에 따른 차익으로 이익을 얻는 구조입니다. 경·공매형은 법원이 경매나 공매를 진행하면 부동산을 낙찰받은 뒤 임대, 매각해 수익을 내고, 직접개발형은 아파트, 빌딩과 같은 부동산을 직접 개발에 나서 분양이나 임대를 통해 개발이익을 얻는 것이죠.
리츠와 부동산 펀드의 특징은?
그렇다면 리츠와 부동산 펀드는 어떤 특징을 갖고 있을까요? 먼저 리츠와 부동산 펀드는 공통적으로 소액 투자자에게도 부동산에 투자할 수 있는 기회가 제공되며, 비전문가인 개인이 직접 투자로 리스크에 노출되는 것과 달리, 숙련된 전문가에 의해 자산이 운용되기 때문에 안전성이 높다는 장점이 있습니다.
하지만 부동산 펀드와 리츠는 몇 가지 차이점도 가지고 있는데요. 가장 큰 차이점은 환금성입니다. 리츠는 주식시장에 상장돼 있기 때문에 매매가 자유로워 일반 주식 거래와 마찬가지로 내가 원하는 시점에 매매가 가능하며, 환매 수수료도 없습니다. 하지만 부동산 펀드는 일반적으로 3년~5년 만기의 폐쇄형 상품으로 출시되기 때문에 펀드 매입 후 매각까지 오랜 시간이 소요되며, 펀드가 청산되는 시점까지 환매가 불가능한 경우가 많습니다. 만약 환매가 가능하더라도 일반적으로 10% 수준의 높은 환매 수수료가 적용되고요.
또한 리츠를 통한 투자는 투자대상을 여러 종류의 부동산이나 지역적으로 분산투자할 수 있어 한곳에 집중 투자하여 발생하는 위험을 감소시키는 반면, 부동산 펀드는 한 개의 펀드에 하나의 자산이 편입되기 때문에 상대적으로 위험성이 높을 수 있습니다.
마지막으로 리츠와 부동산 펀드는 의사결정권 유무에서 큰 차이를 보이는데요. 리츠는 주식회사처럼 운영되기 때문에 이사회와 주주총회를 통해 의사결정이 이루어집니다. 하지만 부동산 펀드는 자산운용사 펀드매니저의 판단으로 운용하기 때문에 소유자들이 의사 결정에 미치는 영향이 제한적인 편입니다.
지금까지 부동산 간접투자의 양대산맥인 리츠와 부동산 펀드에 대해 알아봤는데요. 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점에서 리츠와 부동산 펀드는 수요자에게 상당히 매력적인 투자처입니다. 내가 하나의 부동산 전체를 소유하는 것은 아니지만, 적은 돈으로 간접투자를 하는 만큼 부동산 투자에 대한 지식이 넓어질 수 있으니까요. 이제는 누구나 부동산에 투자할 수 있는 시대가 도래한 셈입니다.
출처 KB부동산