"집값? 여긴 끄떡없다"…'제2의 판교' 떠오르는 별내신도시
[수도권 주거지역 집중분석] ⑰교통호재·인프라 개선… 마지막 퍼즐 맞추는 별내신도시
경기 남양주 별내신도시는 GTX-B 노선과 지하철 8호선 연장선이 동시에 들어서기로 하면서 수도권 동북부를 대표하는 신도시로 자리매김하고 있다./GS건설
경기도 남양주시는 인구 100만을 목표로 성장하고 있는 도시다. 지난해 12월 기준 인구가 73만명이다. 경기 동부권에선 인구가 가장 많아 대표 도시로 급성장했다. 최근 10년간 별내신도시를 시작으로 다산·진건신도시 등 대형 택지개발이 줄줄이 이어지면서 지난 1년 사이 인구가 2만명 이상 늘어났다. 별내신도시는 서쪽으로는 노원구, 남쪽으로는 구리시와 접해 서울과의 접근성이 가장 좋다. 별내신도시는 2004년 말부터 택지개발지구 조성 및 아파트 건설이 시작됐다. 아파트 입주는 거의 마무리 단계로, 철도 교통 호재를 비롯해 기초 인프라도 속속 갖춰지면서 생활 편의성이 좋아지고 있다.
최근 수도권 부동산시장이 조정 국면에 접어들고 있지만 남양주 별내신도시 주변 아파트값은 여전히 강세다. 올 3월 진접선 개통 이후 서울 도심 접근성이 크게 개선됐고, 역 주변 상권까지 살아나면서 일부 단지는 올 들어 최고 2억원 가까이 호가가 뛰기도 했다. 부동산시장이 수도권 타지역과 다른 양상을 보이고 있다. 진접선이 개통하면서 별내신도시에서 서울역까지 이동시간은 약 40분으로 기존 대비 20분 안팎이 줄어들었다.
◆ 경기 남양주시 별내신도시는…
경기 남양주시 별내신도시 위치도 및 개요./땅집고
위치 : 경기도 남양주시 별내동 일대
면적 : 50만9200㎡(약15만4000평)
주택 개발 계획 : 입주 마무리 단계
예정 가구 수·인구 : 3만3470가구·7만9776명(올해 5월 기준)
■ 주택시장 분석 : 대형 교통망 호재…수도권 집값 하락세 속 살아남은 ‘별내신도시’
별내신도시가 위치한 남양주 별내동 아파트값은 지난 2년간 40%에 육박한 상승률을 보였다. 그러나 올 초부터 들어 가파른 금리 상승과 대출 규제, 집값 고점에 대한 인식이 퍼지면서 수도권 외곽 아파트는 수억원씩 하락하고 있다. 그런 와중에 별내신도시 집값은 여전히 강세다. 현재 별내신도시의 가장 큰 호재는 진접선 개통이다. 지난 3월 진접선 개통 이후 서울 도심 접근성이 크게 개선되면서 매매가격과 전세금은 일제히 올랐다.
남양주시 별내동 아파트 1평당 평균 매매가격 추이./손희문 기자
별내동 아파트 3.3㎡(1평) 당 평균 매매가격은 꾸준히 상승세를 그리고 있다. 최근 2년간 별내동 아파트 평당 평균 매매가격은 ▲2020년 6월 1594만원 ▲2021년 6월 3.3㎡당 2076만원 ▲2022년 6월 기준 3.3㎡당 2231만원을 기록했다. 별내동 한 공인중개사는 “진접선이 개통하면서 역과 가까운 일부 단지에서는 올 들어 최고 2억원 가까이 호가가 뛰기도 했다”고 했다.
2004년부터 아파트 개발이 시작된 별내신도시의 경우 현재 3만3000가구 이상이 입주를 마쳤다. 올해 4월 기준으로 인구는 7만9000여명으로 수도권 동북부를 대표하는 신도시가 됐다.
최근 별내신도시를 찾는 수요자들은 서울 접근성과 신규 교통망에 주목한다. 서울 지하철 4·8호선과 GTX(수도권광역급행철도)-B등 핵심 전철 교통망이 모두 연결된다. 서울 중심지 및 주요 업무지역으로의 접근성이 획기적으로 개선될 예정이다.
남양주 별내·왕숙지구 광역철도 계획./김리영 기자
올해 초 개통한 지하철 4호선 별내별가람역을 통하면 서울역 등 주요 업무지구를 빠르게 닿을 수 있게 된다. 수도권제1순환고속도로 및 구리(세종)~포천고속도로 등 도로가 주요 도로 교통망이다. 현재 경춘선만 지나는 별내역에는 8호선과 GTX-B 노선이 동시에 들어설 예정이다. 우선 암사역에서 별내신도시를 잇는 별내선(8호선 연장선)은 2023년쯤 개통한다. 이 노선이 뚫리면 환승 없이 서울 잠실까지 열 정거장이면 닿는다. 서울역과 용산, 여의도를 잇는 GTX-B 노선도 별내역에 들어선다. 개통하면 서울역까지 세 정거장이면 도착한다.
별내신도시, 다산신도시, 구리시 등지에서도 경춘선이나 경의중앙선 등 기존 노선을 타거나 버스를 이용해 갈아탈 수 있게 된다. 예를 들어 별내신도시에서 경춘선을 타고 1개 정거장 떨어진 왕숙1지구에서 9호선으로 환승해 서울 송파구, 강남구 삼성동까지 편리하게 오갈 수 있다. 경의중앙선 도농역과 양정역에서도 왕숙2지구 내 9호선 신설역을 이용할 수 있을 전망이다.
■ 분양 시장 동향은 : 입주 마무리 단계… 분양 희소해 경쟁률 고공행진
별내동 아파트 값은 지난해 처음으로 국민평형(전용 84㎡) 시세가 10억원을 넘어섰다. 별내동 ‘별내신도시쌍용예가’ 101㎡은 지난해 11월 기준 10억원에 실거래됐다. 별내동 ‘남양주별내아이파크2차’ 72㎡(이하 전용면적)는 지난해 1월 7억5000만원에서 올 3월 8억1000만원으로 1억 이상 집값이 뛰었다.
별내신도시 입주가 마무리 단계에 접어들면서 최근 청약 경쟁은 치열한 편이다. 지난 2020년 분양한 ‘별내자이 더 스타’ 아파트의 경우 청약 당시 평균 203대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했다. 지난해 11월 분양한 ‘별내역 지웰 에스테이트’ 오피스텔은 84㎡ 165실이 전실 조기 계약을 마쳤다.
'별내자이 더 스타' 이그제큐티브·오피스텔Ⅱ./GS건설
이달에는 GS건설이 별내동 별내택지개발지구 특별계획구역 상업3·4·5BL에 ‘별내자이 더 스타' 이그제큐티브·오피스텔Ⅱ를 분양한다. 이 단지는 생활숙박시설 총 604실, 오피스텔 156실 규모로 조성된다. 생활숙박시설은 59~92㎡, 오피스텔은 84㎡으로 구성된다. 블록 별로는 ▲상업3BL 생활숙박시설 255실, 오피스텔 156실 ▲상업4BL 생활숙박시설 184실 ▲상업5BL 생활숙박시설 165실 등이다. 분양회사 관계자는 “별내역 역세권 입지에 조성되는 자이(Xi) 브랜드 타운인데다, “생활숙박시설과 오피스텔 모두 일상에 필요한 가전과 가구를 모두 제공하는 풀퍼니시드 시스템을 적용해 벌써부터 문의가 많은 편”이라고 말했다.
■ 별내신도시 전망은…
문현옥 스위트공인중개사사무소 대표
“전반적으로 매수자 우위 시장인만큼 경춘선이 지나는 별내역 인근 같은 경우에는 일부 중대형 매물에서 호가가 떨어져 나오는 매물이 종종 있는 편이다. 4호선 연장선(진접선)이 개통한 별내별가람역 인근 역세권 아파트 단지의 경우엔 신고가가 나오던 연초의 분위기는 꺾였지만, 전철 노선 개통 자체가 큰 호재인 만큼 가격 하락은 방어를 하고 있다.”
박합수 건국대학교 부동산학과 겸임교수
“주요 철도 교통망이 확충되는 수도권의 중심지, 특히 대규모 주택이 공급되는 곳이라면 시장의 주목을 받게 될 수 밖에 없다. 과거에 서울 도심으로 가는 교통이 불편했지만 신분당선을 타고 강남과 직결되면서 판교 집값이 급등한 것이 대표적 사례라고 할 수 있다. 경기 동남권에 판교가 있듯이 경기 동북권에는 별내가 ‘제2의판교’로 떠오를 지역이 될 것으로 본다.”
출처 땅집고 손희문 기자