은평구 마지막 재개발 투자처는 여기! '갈현1구역'에 투자자 몰리는 이유는?
윤석열 대통령 취임 이후, 서울 지역 정비사업에 대한 관심이 나날이 뜨거워지고 있습니다. 오늘 KB부동산은 서울에서 진행되고 있는 여러 정비사업 중 눈여겨 볼 만한 곳을 다뤄볼 예정인데요. 그 주인공은 바로 은평구에 위치한 ‘갈현 1구역’입니다. 지금부터 갈현 1구역 정비사업에 대한 모든 것을 하나부터 열까지 확인해 보시죠!
은평구 마지막 재개발 투자처! ‘갈현1구역’
갈현1구역은 서울시 은평구 갈현로41가길 36 일원 23만8,966㎡를 재개발하는 정비사업입니다. 이곳에는 4,116가구 규모의 대단지 아파트가 들어설 예정인데요. 시공사는 롯데건설로 결정됐으며, 총 사업비만 1조원이 투입될 정도로 강북권의 핫한 재개발 사업지로 평가받고 있습니다.
현재 갈현1구역이 포함된 은평구는 여러 구역에서 정비사업이 한창 진행 중입니다. 서북권의 랜드마크로 각광받는 불광5구역이나 대조1구역을 비롯해 신사1구역, 갈현1구역이 등이 계획되어 있죠.
그럼에도 특히 갈현1구역을 주목해야 할 이유는 현재 은평구 내 마지막 재개발 투자처로 여겨지고 있기 때문입니다. 갈현1구역은 타 사업지에 비해 재개발 사업 속도가 느렸습니다. 2011년 정비구역으로 지정된 이후, 별다른 사업 진행이 이뤄지지 않았죠. 하지만 지난 5월, 11년 만에 관리처분계획인가를 받게 되면서 본격적인 재개발 사업에 돌입하기 시작했습니다. 현재 계획된 바에 따르면, 내년 상반기에 철거를 시작하고, 2026년 즈음에 준공 및 입주가 완료될 예정이라고 합니다.
매머드급 규모의 ‘갈현1구역’, 입지는 어떨까?
총 4,116가구가 들어서는 갈현1구역은 규모에 비해 입지는 다소 아쉬울 수 있습니다. 행정구역상 서울이지만 외곽에 위치한 탓에 강남을 비롯한 중심 업무지구까지 출퇴근 시간이 소요될 수밖에 없는데요.
갈현1구역에서 지하철을 이용하려면, 3호선 구파발역 또는 3·6호선 연신내역을 이용해야 하는데, 현재 연신내역에서 강남역까지 이동하려면 40분의 시간이 소요됩니다. 단지에서 연신내역까지 도보로 이동하는 시간까지 고려하면, 1시간 정도 걸리는 셈이죠. 하지만 향후 연신내역을 정차하는 GTX-A 노선을 이용하면, 강남 삼성역까지 단 20분 이내로 이동이 가능해 출퇴근에 대한 걱정은 사라질 것으로 전망됩니다.
또한 갈현1구역은 풍부한 녹지시설이 인접해 있어 쾌적한 주거생활이 가능합니다. 단지 북측으로는 매봉산이 인접해 있기 때문에 세대 내부에서 탁 트인 자연경관을 즐길 수 있는데요. 여기에 세계문화유산인 서오릉도 가까이 있어 다양한 볼거리와 맛집들이 즐비해 있습니다. 아직 주거 인프라는 타 서울 지역에 비해 다소 열악해 보일 수 있지만, 대규모 아파트 단지가 들어서게 된다면, 자연스럽게 주거 인프라도 향상되기 마련이죠.
유일한 단점으로 거론되는 학군, ‘초품아’ 단지는 NO
하지만 은평구 정비사업의 최대어로 꼽히는 갈현1구역에도 단 하나의 단점이 존재합니다. 바로 ‘학군’인데요. 갈현1구역은 조합은 당초 ‘초품아’ 단지를 짓기 위해 교육부 지침에 따라 초등학교 부지 7,752㎡를 확보했습니다. 하지만 서부교육지원청은 교육부의 학교 신증설 교부 기준에 따라 초등학교 36개 학급 건립을 위해 최소 1만4,220㎡가 필요하다고 통지하면서 계획에 차질이 생겼죠.
이에 갈현1구역 단지 내 초등학교 신설은 물거품으로 돌아갔습니다. 조합 측은 초품아 단지를 포기하는 대신 사업 속도와 사업성을 위해 학교 부지에 기타 시설을 짓거나 해당 부지를 매각하는 방안을 고려 중인데요. 설계부터 다시 수정하면 사업이 언제까지 연기될지도 모르고, 사업성도 저해된다고 판단했기 때문입니다.
다만, 갈현1구역의 초등학교 신설이 무산되는 것은 소비자에게 다소 아쉬운 결정일 수 있습니다. 갈현1동 내에 초등학교를 비롯한 교육 시설이 전무하고, 초품아 단지는 학부모 수요자에게 중요한 요소인 만큼 향후 단지의 가치 상승에도 영향을 줍니다. 해당 부지를 매각하거나 기타 시설로 이용한다 하더라도, 초등학교 신설만큼 단지 가치의 영향을 줄지는 지켜볼 필요가 있어 보입니다.
향후 가치는 얼마? 그럼에도 갈현1구역의 인기는 순항 중
그럼에도 불구하고 갈현1구역의 관심은 지속될 것으로 전망됩니다. 갈현1구역은 재개발 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 제한이 없어 투자자의 수요가 꾸준하게 나타나고 있습니다. 현행법에 따르면, 투기과열지구 내 재개발 사업지는 원칙적으로 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되는데요.
하지만 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 재개발 사업지는 해당 사항이 없습니다. 즉 갈현1구역은 2018년 1월 24일 전에 사업시행인가를 신청했기 때문에 관리처분인가 이후에 주택을 매수해도 입주권을 받을 수 있는 것이죠.
현재 갈현1구역 주변에 신축 아파트가 없어 향후 해당 단지의 가치를 가늠하기는 어렵지만, 갈현1구역은 은평구를 대표하는 랜드마크로 거듭날 가능성이 높습니다. 해당 단지가 완공될 즈음에는 교통 환경과 주거 인프라도 개선되고, 4,000세대가 넘는 매머드급 단지도 흔하지 않기 때문이죠.
이에 현재 은평구 내 대장주 아파트로 꼽히는 ‘녹번역e편한세상캐슬’의 시세와 비슷하게 형성될 것으로 예상되고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 단지의 전용면적 84㎡는 지난 4월, 13억7,000만원에 거래됐는데요. 이 단지의 가구 수가 2,569가구인 것을 고려하면, 갈현1구역의 가치는 더 높게 형성될 가능성이 점쳐지는 상황입니다.
지금까지 은평구 내 수요자의 관심이 높은 재개발 사업지, ‘갈현1구역’에 대해 알아봤는데요. 갈현1구역에 대한 더 많은 정보가 궁금하다면, 지금 바로 KB부동산 앱을 통해 확인하시길 바랍니다.
출처 KB부동산