일반적으로 전원주택 시공방법은 크게 건축주가 일꾼이나 자재를 직접 구해 짓는 ‘직영’방식과 외부에 맡겨 짓는 방식으로 대별할 수 있다. 이를 좀 더 세분화 하면 4가지로 나눌 수 있다. 건설업체는 일반건설업체와 전문건설업체로 나뉘는데, 일반건설업체는 보통 종합건설업체라고 하며 모든 공정을 일괄해 공사를 하고, 전문건설업체는 전문 공정별로 공사를 담당한다.
① 일반건설업체→전문건설업체→기술인부
② 일반건설업체→기술인부
③ 현장관리자→전문건설업체→기술인부
④ 건축업자 (건설업 면허를 가지고 있지 않은 개인)→기술인부
시공업체 결정은 건축주가 어느 정도의 건축지식을 가지고 있느냐에 따라 달라진다. 건축주가 건축에 대한 지식이 없다면 ①과 ②를 선택하는 것이 좋다. 위험요소가 가장 적은 방법이다. 어느 정도의 건축 지식이 있든지 아니면 현장경험이 풍부한 관리자를 알고 있다면 ③을 선택하는 것이 좋다. 소위 말하는 ‘직영’방식이다. 그리고 건축에 종사하였거나 건축시공 경험이 풍부한 경우 ④는 비용절감 차원에서 좋은 방법일 수 있다. 만약 일반건설업체를 선정하기로 마음 먹었다면 업체가 시공했던 사례를 조사해 보고 그 다음엔 현장에 배치될 기술자가 어떤 시공경력을 가지고 있는지를 알아보는 것이 좋다.
업체에 맡겨 시공할 때는 보통 시공비에 대한 단순 비교를 통해 싸게 지어준다는 업체와 계약을 하는 경우가 대부분이다. 하지만 자재의 종류와 공사의 범위 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 결정하는 게 바람직하다. 적은 견적내역에 시공업체로 선택했지만 막상 지으면서 추가 공사비를 요구하는 경우도 많다. 단순한 평당가 보다는 시공실적이 풍부하고 하자에 대한 AS가 가능한 업체를 선택해야 한다. 시공비 지급 조건에 대해서도 정확히 짚고 넘어가야 한다.
무엇보다 중요한 것은 직영으로 짓던, 업체에 맡겨 짓던 그 주체는 바로 ‘나’라는 사실이다. 건축주는 시공업체에 공사비를 지불해야 하고, 건축된 결과물도 죽이 되던 밥이 되던 결국 내 것이다. 건축과정에 있어서의 자신의 권리와 의무를 다해야 한다는 얘기다. 시공업체는 건축주의 도우미이며 자신이 맡은 임무를 다하면 떠날 뿐 이다.
건축주와 시공업체 간에 서로 이해하고 협력해서 처음부터 끝까지 잘 진행된다면야 더할 나위 없겠지만 현실에서는 서로 얼굴을 붉히며 헤어지는 경우가 비일비재하다. 심지어 공사 중간에 업체가 공사를 포기하는 경우도 있다. 공사가 중단되면 그 피해는 무척 크다. 새로 업체를 선정해서 다시 공사를 진행하려면 건축비 부담이 가중될 수밖에 없다. 이런 잘못된 만남은 대부분 건축 계약 때 첫 단추를 잘못 끼운 탓이다.
건축주는 먼저 어떤 방식으로 어떻게 집을 지을 것인지에 대해 세부 계획을 수립해야 한다. 그저 막연하게 내가 얼마의 자금을 갖고 있으니 이 정도면 집을 짓지 않을까 하는 생각으로 주위 지인들로부터 아는 건축업자를 소개받거나, ‘평당(3.3㎡=1평) 얼마정도에 지으면 되겠지’라는 막연한 생각으로 업자로부터 견적을 받아서는 곤란하다.
이런 건축주는 실제 상황에서 십중팔구 평당가로만 얘기하는 업자를 만날 수밖에 없다. 건축계약에 따른 세부 내역서를 들여다봐도 전문용어가 많아 잘 이해가 안된다. 그래서 그저 총 건축비용을 평당으로 나눠 싸다, 비싸다만 판단하게 된다.
건축주가 세부 견적 없이 이런 평당가로 건축비의 적정성을 판단하는 경우, 제대로 된 집을 지어줄 수 있는 업체는 되레 경쟁에서 밀려날 소지가 다분하다. 무조건 계약을 따고 보자는 생각에 건축주가 제시하는 평당가 또는 그 이하로 견적을 맞춰 공사를 따낸 업체는 공사도중 여러 구실을 대며 추가 공사비를 요구하는 게 현실이다. 이런 경우 분쟁은 불가피하다.
건축주가 추가 공사비 청구를 거절하면, 양심불량 업체는 입주 시기를 맞춰야 하는 건축주의 약점을 이용해 공사 중단이라는 횡포를 부리기도 한다.
어떤 업체는 계약금 중도금 잔금을 지급받는 과정에서 여러 가지 핑계를 대며 계약한 공사비는 앞당겨 받고 부족한 공사비를 추가로 요구한다. 건축주가 맨 처음 계약한 금액을 제시하며 거부하면 공사를 중단해도 아쉬울 것이 없기에 ‘배 째라’식으로 나온다.
무슨 일이든 첫 단추를 잘 끼워야 한다. 집짓기의 첫 단추는 건축계약이라 해도 과언이 아니다. 제대로 된 업체를 만나게 되면 때론 건축주가 직접 100% 직영공사를 하는 것 보다 더 저렴하게 공사를 완료할 수도 있다. 이런 업체는 오랜 경험과 노하우를 십분 활용해 보다 저렴한 자재 반입과 불필요한 시공 실수를 줄여 전체 공사비를 줄여준다.
이런 업체를 만나게 되면 건축주는 직접 현장에 살지 않아도 만족할만한 결과물을 얻을 수 있다. 예비 건축주들은 바로 이런 업체들을 원한다. 이는 이미 집을 지어 살고 있는 건축주들의 입소문과 전문가들의 추천, 그리고 언론매체를 통해 자주 소개되는 업체를 중심으로 정보를 획득하는 게 좋다.
시골 중개업소나 건자재, 철물점 입구에 간혹 ‘건축 상담’이라고 쓰여 있는 것을 보게 된다. 이는 직접 짓는 게 아니라 건축업체로부터 리베이트를 받고 소개해주는 것이라고 보면 거의 틀림없다. 리베이트도 건축주의 주머니에서 나오는 것인 만큼 예비 건축주는 직접 건축업자를 만나 계약을 하는 게 좋다.
하지만 조금이라도 건축비를 아끼고 싶고, 또 시간적인 여유가 있다면 직영공사도 시도해볼만하다. 직영공사의 장점은 먼저 건축주 본인이 건축 전 과정을 총괄하기에 양심불량 건축업자를 만날 일이 없다. 또한 이런 과정에서 내 건축물 구조에 대한 지식이 쌓인다. 추후 하자보수에 적절하게 대응할 수 있다.
그러나 직영공사의 단점 또한 많다. 먼저 저렴한 자재 매입을 위한 시장 조사에 많은 시간을 들여야 한다. 공사에 참여하는 기술자들의 실력을 검증하고 작업에 투입하는데도 어려움을 겪게 된다. 특히 공사가 진행될수록 집에 대한 욕심이 생겨 당초 계획한 자재보다 고가를 선택하거나 과다한 공사를 진행하기 쉽다.