토지사용승락서에 대하여..
토지매매계약 이전에 미리 건축이나 공장허가등을 알아보기 위해 토지 사용승낙서를 요구하거나 또는
매매계약과 동시에 인감증명을 첨부한 토지사용승낙서를 요구하면서 만약 허가가 나오지 않으면 해약
하기로 하는 경우가 많이 있는 데...
이때 인감증명을 첨부하여 토지 사용승낙서를 써 주면 나중에라도 어떤 불이익이 있을 까봐 전전긍긍하는
것을 주위에서 많이 보게 되서 그에 관해 한번 살펴 볼까 합니다.
토지사용승락서는 절대적 권리인 대세권적인 물권이 아닌...
단순히 상대방 사이에서만 효력이 있는 채권으로서...
상대권인 즉, 당사자사이에 맺은 사적인 약정에 불과한 것이지요...
따라서 이는 제 3자에게 양도할 수 있는 권리도 아니고 절대적인 권리가 아닙니다.
거기에 인감증명을 붙인다고 하여 달라지는 것도 아닙니다.
인감증명은 거기에 찍힌 도장이 본인의 도장이 틀림이 없다는 증명에 불과한 것입니다.
한편 매매계약과 동시에 그에 부수하여 작성한 토지사용승락서는 독립된 것이 아니라서..
매매계약이 해제되면 그 토지 사용승락도 당연 효력을 잃는 다는 것이 대법원판례입니다.
(더 정확히 하려면.. 어느 토지나 건물에 대한 매매계약이 해제되면...
그에 수반된 토지사용승락서도 그 효력을 잃게 된다..고 명시하면 아주 정확하게 되겠지요...)
그러니 전혀 걱정할게 아닙니다.
토지의 매매계약에 따라 토지 소유자가 미리 발급하는 토지 사용승락서는...
매수인이 토지사용승락서만 가지고 소유권과 별개로 독립하여 소유자를 배제하고 토지를 사용할 권한이 있는 게
아닙니다.
매매에 수반된 토지사용승락서는 매매의 완료를 조건으로 한 채권계약일 뿐으로 당연히 토지를 사용할 상대방이
매수인으로 지정 또는 어느 누구로 한정되어 있을 것이고 그렇다면 사용자가 매매의 완료를 전제로 받은 사용승락
임을 알고 있는 악의자인 경우에는 매매계약이 해제되는 등으로 무산된다면 ..상호 원상회복의 법리에 따라 당연히
이미 사용승락서를 근거로 관청의 허가를 받아 건물을 지었다거나...또는 도로를 개설하였다고 하여도 ...
토지사용승락도 당연 무효가 되는 것이고 계약이 해제되면 원상회복 법리에 따라 철거를 할 수가 있겠지요..
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제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
① 당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의
권리를 해하지 못한다.
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다만 원상회복 청구에서 위 민법 제 548조 후단의..그러나 제 3자의 권리를 해하지 못한다...를 주의해야 합니다..
즉, 사용승낙서를 발급해준 게 문제가 아니고..사실상 잔금전에 미리 건축을 허용하여 주었는 지의 여부입니다.
즉, 토지에 대해 매매계약을 하면서 ..잔금은 주택을 분양해서 돈을 받기로 하는 등으로 하여..잔금전에 건축을 사실상
허용하였고 이에 이미 주택이 준공되어 분양이 되어.. 이미 그 지상에 매수인이 아닌 타인의 소유건물이 된 경우에는 토지
매매계약의 해제로 인해 토지 사용승낙도 당연히 효력이 없게 되지만 위와 같이 ..제 3자의 권리를 해 하지 못하도록 되어
있고 ..미리 건축을 하여 분양하도록 용인한 책임이 매도인에게 있는 만큼 신의성실의 원칙에 따라 선의의 제 3자인 건물
소유자들을 상대로 한 철거청구는 기각한 판결이 있을 뿐입니다.
따라서 만약 토지 사용승락을 받아 신축한 건물이 아직 매수인명의의 소유로 그대로 있고 ..그런데 매매계약이 해제된
경우라면 당연히 원상회복의 법리에 따라 철거하라는 판결이 나올 것입니다.
일반적으로 토지사용승락서를 무슨 대단한 것으로 보는 데..하나의 사문서인 개인간의 약정서일뿐(사실관계가 중요한
것이지 토지사용승락이라는 문구에 구속되는 것이 아닙니다..)..마음대로 유통되는 .. 유가증권도 아니고 ..어떤 물권적
권리가 창설되는 물권증서도 아니지요...
따라서 사용승낙서를 써 주었다고 하여...그래서 건축허가가 나왔다고 하여.. 약속한 매매대금도 못 받았는 데...내
땅에다가 타인(매수계약자나 그 위임인)이 건축하게 그냥 놔 두는 바보도 있는 가요?...만약 그런 경우가 있다면 매도인
스스로 매수자등에게 미리 건축을 하도록 허용한 경우이겠지요..
따라서 토지에 대해 법정지상권이나 또는 유치권이 성립될 여지도 없는 것이니 ...
토지 소유자가 소유권자로서 건물등 지장물 철거를 구하면 간단히 승소할 것이고..
철거비용이나 재판비용도 그들이 부담하게 될 것이니 걱정할게 아닙니다.
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토지사용승락서를 가지고 건축허가를 받았다고 하여..
토지매매계약이 해제가 되었는 데도 남의 토지에 건축을 할 수는 없는 것이지요...
다시 말해 건축허가가 무엇입니까?..허가란 법적성질이...금지행위의 해제..라고 하는 것이지요..
그게 남의 땅에 소유자의 허락도 없이 마음대로 건축을 착공하라는 허가장이라도 된다는 말씀인 가요?
따라서 사실관계가 매매계약을 체결하기 전에 또는 계약과 더불어 단순히 인.허가를 미리 받기 위해 토지사용승락서를
발급하였고..그래서 건축허가가 나왔다고 하여 남의 땅에 소유자의 용인없이 착공을 할수는 없는 것이지요.
또한 매수인이 사용승락을 받아 거기에 건축중이거나 준공후라도 건물의 소유권이 타인에게 넘어가지 않고 그대로 있다면
원상회복의무에 따라 매매계약이 해제되면 철거가 가능할 것인데..
심지어는 이미 착공전에 매매계약이 해제되면 ..토지 사용승락도 무효가 된 것인 데..
어찌 남의 땅에 건축을 착공할 수가 있다는 말씀인 가요?...
위와 같이 이미 지어진 건물도 철거소송을 당할 판인데 말입니다..
토지 사용승락서에 대해 ..괜히 쓸데없는 오해와 걱정들을 하고 계시더군요...
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댓글 ..토지에 대해 건축등 인.허가용으로 사용승낙서를 해 준 것이지..실제 건축을 착공하라고 한 것은 아니지요...그러니
반드시 토지사용승락서에는 "사용자"를 지정해서 기재를 하는 게 좋고.. 또 인.허가용으로 용도를 표시하면 더 좋겠지요.
그리고 매수자가 아닌 제 3자가 사용자로 된 토지사용승낙서를 요구하면 그 사용자로 부터 "토지 사용승낙서는 관련 토지
매매계약이 해제되면 무효로 한다."라는 서약을 받아 놓으면 좋겠지요.(매수자가 직접 사용자일 경우에는 계약이 해제되면
당연히 그에 수반된 사용승낙서도 무효임으로 그런 서약을 받지 않아도 됩니다.)
사용자란을 백지로 하여 분쟁에 휘말리게 해서는 안될 것이지요..그리고 건축허가를 받았다고 하여 임의로 건축을 시작
하면 못하게 하면 되지요..내땅에다가 내가 인.허가용으로 써 준 사용승락서로 남이 건축허가를 받았다고 마음대로 건축
하게 내버려 두고 구경만 하는 바보도 없겠지요..
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토지사용승락서에 용도란에 인.허가용으로 표시하라는 것은 서로 혼선을 막기 위해 이를 분명히 하자는 취지에서 하는
조건으로 발급한 것이라면)...그래서..이를 이용해서 시.군.구청에 착공계를 냈던..건축허가를 받았던... 그것은
자료출처: 산골 전원주택 이야기 http://cafe.daum.net/h.s.love
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