| 고가 부동산 취득 전 ‘자금출처조사’ 대비해야 |
| 신용카드 등 사용금액 제외하고 소득 인정 |
| 부모에게 대여 시 차용증, 이자지급 등 증빙 갖춰야 |
요즘 같은 분위기에서는 주택 등 부동산을 취득할 때 자금출처조사에 대해 철저히 대비해야 할 것으로 보인다.
좀처럼 안정화되지 않는 집값을 잡기 위해 지난 10월부터 국토교통부, 국세청, 행정안전부, 서울시 등 정부 32개 기관이 ‘서울 지역 실거래 합동조사’를 진행하고 있다.
정부는 ▲정상적으로 보기 어려울 만큼 차입금이 많은 거래 ▲현금 위주 거래 ▲가족 간 대출 의심 거래 ▲업다운 의심거래 ▲미성년자 거래 등 편법증여가 의심되는 상황을 핀셋 검증한다는 방침이다.
실제로 최근 온라인 커뮤니티에는 구청으로부터 자금출처소명서 및 입증서류를 제출하라는 통지를 받았다는 글이 다수 게시되고 있다. 또 미성년자가 강남 등에 고가의 아파트를 취득한 것에 대해 세무조사를 진행했다는 기사가 보도되기도 했다.
이처럼 부동산을 취득하는 경우 자금출처가 불확실하면 증여세 및 소득세 등이 과세될 가능성이 높다. 따라서 부동산 취득 전에 어느 정도 자금출처에 대해 대비를 해 두어야 한다.
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일반적으로 원천징수영수증이나 사업자 소득세 신고서 등을 자금출처 증빙으로 사용한다. 그런데 신고된 소득금액만큼 중요한 것이 지출 내역이다.
1억원을 벌었다고 하더라도 신용카드 등 사용금액 역시 1억원이라면 실제 본인에게 남은 돈은 0원이기 때문에 자금출처로서 기능할 수 없다.
자금출처조사 시 인정받을 수 있는 소득금액은 원천징수영수증에 찍힌 소득금액 전체가 아니라 소득세 등 원천징수세액과 신용카드 등 사용금액을 제외한 금액이라는 점을 유념해야 한다.
부동산을 취득할 때는 대출을 받는 경우가 많은데, 이 역시 확실하게 자금출처를 입증할 수 있는 방법이다. 다만, 대출금을 상환할 때 주의해야 한다.
본인의 소득수준에 맞게 장기간에 걸쳐 갚아나간다면 큰 문제가 되지 않는다. 그러나 능력 이상으로 큰 금액을 한꺼번에 갚는다면 세무서에서 상환자금 출처에 대한 조사를 받을 수도 있다.
은행이 아닌 부모 등 가족에게 대출을 하는 경우도 있다. 세법에서는 기본적으로 가족간 금전소비대차를 인정하지 않는다. 그러나 차용증을 쓰고, 적정 이자를 지급하는 등 실질적으로 대여인 것을 입증하면 대여로 인정된다.
가족간 금전거래 시 현재 법정이자율은 4.6%지만 실무적으로는 그보다 낮은 이율로 이자를 지급하는 경우가 많다. 이자를 지급받는 사람이 이자소득세를 부담해야 하는 데다가 법정이자와 실제 지급한 이자의 차액이 1천만원 이하이면 증여세가 과세되지 않기 때문이다.
이론적으로는 부모로부터 2억원 남짓 대여를 할 경우에는 무이자여도 증여세가 과세되지 않지만 이자를 부담하고, 차용증을 써야 증여로 간주되지 않을 가능성이 높아진다.
세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “정부가 연일 부동산 거래에 강한 규제를 가하고 있는 만큼, 고가 부동산을 취득할 계획이라면 미리 세무전문가와 상담 후 진행하는 것이 위험을 낮추는 길”이라고 조언했다.
출처 [창업경영신문 최윤정기자]
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