취득하는 6억원 이하 또는 주택 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우 전용 면적)이 85㎡ 이하인 1세대 1주택자의 주택(주민등록이 되어 있는 주거용 오피스텔 포함)에 대해 취득 후 5년내 발생하는 양도소득세가 전액 감면된다. 그러나 1세대 1주택자 등에 대해 정확하게 알지 못해 실수요자는 혼란을 겪고 있다. 이에 따라 국토교통부는 자주 묻거나 궁금해하는 사항 등을 중심으로 이를 정리, 발표했다.
1 1세대 1주택자의 주택(감면대상 기존주택)이란 = 4월1일 현재 주민등록법상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 봄)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택법에 따른 주택 또는 4월1일 현재 매도자 본인 또는 임차인의 주민등록이 되어 있는 주택법 시행령상의 오피스텔 포함)을 보유하고 있는 경우를 뜻한다.
해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택 또는 일시적 2주택(종전주택을 1년 이상 보유한 후 신규주택을 취득하고 그 날로부터 3년 이내에 2년 이상 보유한 종전주택을 양도하는 경우)을 말한다.
2 부부의 주민등록이 별도로 되어 있을 경우 1세대 여부는 = 부부 중 1인만이 별도세대를 구성하고 있는 경우는 1세대로 간주한다. 그러나 별도 세대별로 각각 동거인이 있는 경우는 2세대에 해당된다. 예를 들어 4월1일 현재 가족중 아버지 혼자 지방근무지에 별도 세대를 구성하고 있는 경우는 1세대지만, 현재 아버지와 딸·어머니와 아들이 각각 주민등록법상 세대를 구성하고 있는 경우는 2세대에 해당된다.
3 1세대 1주택자의 주택(감면대상 기존주택) 확인절차는 = 1세대 1주택자의 주택(감면대상 기존주택)의 양도자가 매매계약을 체결한 날부터 30일 이내에 2부의 매매계약서에 매도자의 주민등록등본을 첨부, 시·군·구청에 확인 날인을 신청하면 된다. 조세특례제한법령 시행일인 5월13일 이전 계약분에 대해서는 5월14일부터 30일 이내에 신청한다.
4 감면대상 기존 주택의 면적 및 금액 기준은 = 감면대상 기존주택의 면적기준인 85㎡는 주택의 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우는 전용 면적)을 말한다. 금액기준 6억원 이하는 실제로 거래한 가액(양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 않는다)을 말하며 매매계약서에서 확인 가능하다.
5 감면대상 기존 주택에서 제외되는 주택은 = 감면대상 기존주택 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 85㎡를 초과하는 감면대상 기존주택과 3월31일 이전에 체결한 매매계약을 해제하고, 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매)가 4월1일~12월31일 중에 다시 계약을 체결하여 취득한 원래 감면대상기존주택, 4월1일 현재 매도자 본인 또는 임차인의 주민등록이 유지되어 있지 않은 오피스텔이다.
6 감면대상 기존 주택의 확인 날인을 신청하는 지자체는= 시·군·구청에서 날인해준 감면대상 기존주택에 대해서는 3월31일까지 감면대상 기존주택 확인대장을 주택 소재지 관할 세무서에 제출해야 하므로 감면대상 기존주택 확인 신청은 매매계약을 체결한 물건지의 시·군·구청에 신청한다.
7 감면대상 기존 주택의 임시확인서를 발급받은 경우 향후 법적효력이 있는 확인신청은 매수자도 가능한지 = 감면대상 기존주택 임시 확인서는 조세특례제한법이 4월1일자로 소급·시행됨에 따라 법 시행일과 법공포 및 하위법령 정비(확인서식 등 결정)까지의 시차가 발생하여, 그 기간동안 계약이 완성(잔금지급)되었을 경우 매도자가 감면대상 주택의 확인 신청에 소극적일 것을 염려하여 임시로 발급하는 것이다.
그러나 감면대상 기존주택은 매매계약일 시점에서 감면대상 여부를 판단하는 것이므로 임시 확인서와 향후 유효한 확인서의 세대별 주택소유조회결과는 동일하다. 따라서 임시 확인서를 발급받은 경우는 매수자가 법적 효력이 있는 확인 날인을 신청할 수 있다.
8 1세대 1주택자의 주택을 경매로 취득했을 경우 감면대상 기존 주택 확인이 가능한지 = 1세대 1주택자의 주택을 경매로 취득했더라도 법령상 별도의 제한을 두고 있지 않으므로 감면대상기존주택 확인 신청은 가능하다. 다만, 경매 물건 소유자가 양도세 감면을 위한 감면대상 기존주택 확인 날인을 받아야 한다.
9 4월1일 이후 매도자의 주민등록등본으로 4월1일자 주민등록 세대정보를 어떻게 확인하는지 = 국토교통부에서는 4월1일 기준의 전국 주민등록정보를 DB로 구축했다. 따라서, 지자체에서 보내온 주민등록등본상의 세대 정보와 4월1일 기준 주민등록정보를 비교하여 정보가 다른 경우 시·군·구청에 이를 통보할 계획이다. 매도자의 4월1일 기준의 주민등록세대를 기준으로 주택소유 등의 조회결과를 같이 통보하게 된다.
10 국토교통부에서 시·군·구청에 제공하는 정보는 무엇인지 = 국토교통부에서는 시·군·구청에서 1세대 1주택자의 주택(감면대상 기존주택) 여부를 확인하도록 주택전산망(HOMS)의 세대별 주택소유현황 조회결과를 제공한다. 기존에 생애최초 주택자금 대출 등을 위해 주택전산망에서 세대별 주택소유현황을 파악하고 있다. 또 해당 주택의 건축물대장 정보(전용면적 등)와 부동산거래관리시스템의 세대별 주택거래내역을 같이 제공, 시·군·구청에서 정확한 판단을 하도록 할 계획이다.
전영기자 younger@yeongnam.com
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