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매도 지주주소 | 경기도 화성시 향남읍 장짐리 213-13 장한빌딩 5층 | ||
매도 지주명 | 홍순근 | ||
매도 지주연락처 | 010-8530-3911 | 휴대폰 | 010-8530-3911 |
매물소재지 | 경기도 화성시 향남읍 평리 90-13, 101-2, 101-4 | ||
면 적 | 평(3.3m2) | 지목 | 대지 |
총211평 (52.7평 4필지분할 신축허가) | |||
용도지역 | 일반 상업지역 | 용도지구 | 성장관리권역 |
도로 | 발안 만세시장내 10m도로 4m내외 2곳, 2m 내외 1곳 접함 | ||
추천용도 | 고시텔 4개동 18년도 건축심의 허가완료 | ||
위치(주소외상세) | 향남신도시 발안전통시장 내 모텔지역 대지(외국인 체류자 집합명소) | ||
총 매매금액 | 총13.6억(현 허가상태) | 융자 | 4.6억 |
매물특징 | 토지 개요 대지: 211평(일반상업지역) 경기도 화성시 향남읍 평리 대지101-4. 대지101-2. 전90-13 (3필지)
현재와 미래 주변환경 1. 미래 발전성과 인구유입 전국 최고인 화성시 수도권 남부, 향남신도시 주변인구 10만 이상의 전통시장에 위치하여 미래 투자전망 최고 좋음.
2. 전통시장인 발안만세시장 내 10m도로에 4m 내외 2곳과 2m내외 1곳이 접한 대지로서 창고와 상가주택이 1동씩 있음.
3. 일반상업지역으로 양옆에 모텔이 성업 중이며 주변에 외국인 식당등 밀집하였으며 정책적으로 외국인 전용 인프라가 계속 늘고있는 추세임. 4. 지역 인근의 수많은 산업단지와 중, 소규모 공장 및 현장 등에서 일하는 외국인들로 대체 증가추세이며 체류자(화성시 현 5만명 추산)들의 집합명소로 계속 고시텔, 원룸, 모텔 등 수요가 꾸준히 많아 공실율이 없음. (외국인들 모이는 명소로서 휴일이면 전통시장의 이용객 거의 외국인 임) 5. 토지 4분할하여 고시텔 신축 임대 시(17% 이상), 수익율 최고로서 공실율 없이 임대가 잘되며 분양 시 시세차익도 좋음(동당 시세차액 2억 내외). (현 실당 월세 관리비포함 50만원 내외, 두마리의 토끼를 동시에 잡음)
6. 교통의 중심지역 으로서 현재 타 일반 상업지역 토지가 대비 저렴하며 이정도 작은 크기의 고수익 토지 매물이 없음. 7. 상업지역으로 수도, 배수, 전기, 도시가스 등 인입, 배수가 양호 함.
8. 상가주택의 세입자는 만실이었으나 고시텔로 고수익 계산을 마치고 신축허가 완료하였으며 현재는 모두 비운상태로 즉시 사업착수 가능함. 9. 인근에 향남역의 서해전철이 공사중이며 완공후 서울에서 25분 내외 거리에 위치하며 현재 자동차로는 50분 내외 거리에 위치하여 투자성 최고.
10. 임대 및 모든 관리를 해주는 곳들이 있어 운영관리도 쉬우며 제가 모든것 관리하는것도 가능함.
설계 개요 1. 일반상업지역 대지로서 층수를 더 올려 유흥 테마상가 등의 복합계획도 유망하나 이 지역은 외국인 숙박시설이 계속 부족하여 현재와 향후 꾸준히 임대가 잘되고 수익성이 좋은 고시텔 4동으로만 계획함이 제일 유리함.
2. 대지 211평을 4분할하면 52.7평(내부도로 지분 6.4평포함)이며 동당 1층은 필로티 주차장으로 주차대수 3대를 배치하고 2층~6층은 29평씩으로 층당 복도형 4실씩(실당 공용면적 포함 7.03평) 배치되면 5개층에 20실이고 1실은 공동취사 및 휴계공간으로 하면 19실에서 임대수입 발생 됨.
3. 각종 법규를 준수 기본으로하여 동당 주계단과 비상계단 그리고 ELE/V를 설치 운행함.
4. 일반 고시원 방보다 크게 설계하며 원룸과 비교하여 내실있고 불편함 없도록 하였으며 실당 샤워실과 써비스실을 배치하여 편리성을 높이고 이용에 불편함이 없도록 계획함(실당 공용면적 포함 7.03평)
5. 소방법 등 안전성을 고려하여 튼튼한 철근콘크리트공법 건축과 풀옵션으로 차별화 계획함.
6. 주고객인 외국인 이용자의 교통여건과(택시부) 접근성, 전통시장, 대형마트, 숙박시설, 외국인 편의시설 등이 몰려있어 임대 및 관리에 적격임.
7. 단독건물 4동배치로 동별분양 및 수익성이 최고 좋도록 계획함.
동당 투자비 예산 동당 토지대: 52.7평*646만=3.4억(토지 건물 취득, 등기비는 별도 계산) 동당 신축비: 140평*400만=5.6억(철거, 자금 이자, 기타비용 등 일체포함) 동당 준공 후 대출 예상액 및 이자비용: 5억*연4%로 계산=연0.2억 동당 실투자 총액: 4억(대출5억 별도=개인 사정에 따라 변동 가능)
동당 연 임대수입 분석(본인관리/관리비 포함) 1. 동당 19실*월50만=950만*12월=연 1.14억 (50만원 내외이나 신축과 방크기 등으로 관리비 포함 50만원 계산함) 2. 동당 준공 후 대출 예상액 및 이자비용: 5억*연4%=연0.2억*월167만원 (대출 신용도에 따라 이자율이 4%이하 가능) 3. 동당 공실율은 거의 없고 전기 가스 등 약간 있으나 0으로 계산 함. (본인관리로 계산 하였으나 관리인에게 위탁도 가능) 4. 실당 보증금, 50만원을 받으나 0으로 계산함 동당 연 임대수입 계산(본인관리 시) 1동에 총투자금 9억이고 준공 후 대출 5억가능하여 실투자금은 4억으로서 5억이자 내고도 월수입 783만원 이며 공실율은 거의 없으므로 0으로했음. 4동의 총투자금은 36억이고 준공 후 대출 20억가능하여 실투자금은 16억으로 대출이자 월668만원 내고도 월임대수입 3132만원의 고수익 예상함. 신축 후 매도 시 수입 계산 동당 토지 및 신축비 포함 실투자비용: 총4억(대출 5억 별도) 동당 신축 후 매도가 예상: 12억 내외(현 시세) 동당 신축 후 매도차액: 3억(양도세 제외 후 약 2억 예상) 종합 의견(필지별 또는 전필지 매도가능) 1. 4동 신축 후 실투자금 16억이고 대출 20억의 이자 제외한 임대 연수입 3.75억으로 약 3년6개월 임대하면 실 투자 원금 16억 모두 회수 가능하나 반면 1년10개월 임대 후 매도할 시 양도세 후 동당수입 2억으로 잡아도 4동 8억이며 1년10개월이면 실 투자원금 16억 모두 회수 가능함. (본인관리 1년10월 임대 후 매도시 월수입으로 나누면 7천2백 가량 예상) 2. 화성지역에 외국인 체류자(현 5만명 예상)으로 앞으로도 계속 늘고있고 모이는 명소에 위치하여 꾸준한 고시텔 임대수요 증가로 위험성이 전혀없는 확실한 투자와 고 수익율로 노후를 대비한 투자에 아주 적격임. 3. 외국인 체류자들의 언어 및 풍습 특성상 국가별 무리지어 생활하니 임대걱정 언어소통에 별문제 없으며 임대료 입금도 전혀 속썩일일 없음. 4. 현 외국인 체류자들은 돈되는 사업을 직접 매수하여 운영하는 추세이나 허가 신축 등에 어두어 꺼리니 신축 후 매도에는 문제없을 것으로 예상함. 5. 본인은 이지역 출신으로 10여년전 귀향하여 고시텔 등 임대사업을 해오며 터득한바로서 고수익 신축임대, 분양을 계획하고 허가를 마쳤으나 자금 사정이 부족하여 부득이 토지 2~3필지를(필지별 3.4억) 매도하고 1~2필지는 본인운영 방법과 또는 전필지 매도하는 방법으로 사업을 완결하려 함.(필지별 등기 당연히 되나 여러 여건상 건축은 4동 동시 해야함) 6. 소개시 사례함. | ||
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