새로운 투자방안으로 떠오르는 NPL 대위변제 투자는 안정적인 높은 수익을 달성하고 있어 투자자들의 관심도가 높아지고 있는 추세이다. 또한 대부업법 개정으로 인하여 개인들의 NPL 투자가 위축되는 경우, 대위변제 부실채권 투자가 개인투자자들이 새로운 활로가 된 것이다.
최근 NPL투자에서 각광받는 것은 대위변제 투자다. 대위변제는 임의대위변제와 법정대위변제로 나뉜다. 임의대위변제는 채무자와 협의해 NPL 채권에 투자하는 방법이며, 법정대위변제는 후순위 담보권자나 주택 임차인, 보증인 자격으로 NPL 부실채권에 투자하는 것이다. 임의대위변제는 채무자 협조가 필수적으로 채권 금융기관으로부터 부실채권 매입을 위한 채무자의 대위변제 동의서, 선순위채권 등은 분석하기 위한 경매사건기록열람 위임장 등의 서류가 필요하다.
반면 법정대위변제에서 후순위 채권자는 정당한 이익이 있는 자로서 선순위 권리자의 지위를 대위하며 채무자 승낙 없이 NPL 투자가 가능하다. 알기 쉬운 사례를 통해 대위변제를 알아볼 수 있다. 행복저축은행에서 채무자 성춘향에게 3억원을 대출해주고 성춘향의 아파트에 근저당권을 대출원금의 130%, 3억 9천만원의 채권 최고액을 설정했다.
대출은행의 연체이자는 최대 24%까지 여신거래 약정서를 통해 채무자 성춘향과 대출약정을 했다. 이후 성춘향의 또 다른 채권자가 이 아파트에 대한 경매를 신청했고 행복저축은행은 성춘향의 채권을 고정이하여신으로 분류했다.
이 사실을 알게 된 부실채권 투자자는 성춘향을 찾아가 이 아파트에 거주(15개월) 할 수 있다는 조건과 보상을 통해 성춘향의 대위변제 동의서를 받았다. 이 투자자는 행복저축은행을 방문해 성춘향의 채무를 3억원에 임의 대위변제하고 부실채권을 매입했다. 이때 부실채권 투자 희망자는 전북은행에서 근저당권부 질권대출을 대위변제 금액의 90%인 2억7천만원을 받았다.
투자금 3천만원으로 3억9천만원의 채권최고액의 부실채권을 매입한 셈이다.
전북은행의 질권 대출액 2억7천만원에 대한 질권 이자를 지급하다가 이 아파트가 제3자에게 매각되자 채권최고금액(3억9천만원)을 배당받았다. 또 9천만원의 연체이자에 대한 차익을 수익으로 얻어 세금도 아꼈다. 결국 부실채권 대위변제를 통해 최대 9천만원 한도에서 연체이자를 수익으로 하는 대위변제에 성공한 것이다. 이런 대위변제 기법으로 안정적인 수익을 달성하고 피해를 예방하려면 해당 전문가의 강의를 듣고 NPL에 대한 분석능력을 키우는 것이 현명한 방법이다.
아울러 컨설팅을 위한 교육과 투자자 모집을 위한 NPL 강의를 구분해야 한다. 부동산학 박사이자 NPL분야 베스트셀러 ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자인 성시근 강남에듀평생교육원장은 “NPL이 높은 수익률을 올릴 수 있는 재테크 방법인 것은 확실하지만 수익률을 올려가는 과정 속에서는 보이지 않는 수많은 위험들이 도사리고 있다”고 조언했다.
이 책은 지난 2013년 초판이 발행된 이후 현재까지 1만2천여 부가 판매돼 교보문고·영풍문고 등에서 이 분야 베스트셀러에 올라있다. 이 같은 인기에 힘입어 개인의 NPL 투자을 위한 최근 2018년도 최신판이 새로 발간됐다.
성 원장은 “권리분석과 물건가치 분석, 낙찰가 산정, 채권매입과정, 질권 대출, 경매 진행 속에 숨어있는 많은 문제들을 단순히 이론만으로 접근하다가는 낭패를 볼 수 있기 때문에 실제 사례별 스터디를 통해 실무전략과 노하우, 이론을 적절히 혼합해 실력을 쌓는 것이 중요하다”고 강조했다.
성시근 원장은 급증하는 NPL 투자 사기를 예방하기 위해 개인투자자를 대상으로 NPL 부실채권 실전투자 강의를 진행하고 있다. 대위변제 투자를 중심으로 한 ‘NPL 부실채권 실전투자 심화반 48기’다. 강의 날짜는 1월 27일부터 3월 3일까지며 매주 토요일 오후 1시부터 6시까지다. 장소는 강남역 인근인 강남구 원담빌딩 강남에듀평생교육원에서 진행되며 강의는 성시근 원장이 직접 맡는다.
성 원장은 “대위변제 투자기법을 중심으로 8가지 투자기법(대위변제·배당투자·유입투자·방어입찰·자진변제·재매각·차순위매수신고·전환 무담보 채권 투자기법)을 최초로 개발해 강의한다”며 “특히 NPL 자산관리 회사를 운영하며 수년간 부실채권 국제입찰(Pool)에 참가해 지속적으로 높은 운영수익을 냈던 핵심노하우를 공개한다”고 설명했다.
이어 “특히 NPL 부실채권의 매입, 관리, 배당 등 채권 회수과정에서 발생하는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 실전투자 사례를 중심으로 명쾌하게 강의한다고 한다”고 덧붙였다. 강남에듀평생교육원은 또 NPL 수강생 중 초보자들을 위해 별도로 경매기초 특강을 기획하고 있으며 강의 종료 후에도 평생 멘토로서 충실히 정보를 제공한다. 자세한 내용은 강남에듀 평생교육원 홈페이지(http://cafe.naver.com/krea/29051)를 방문하여 문의가능하다.
출 처 : 한국경제2018.01.18(http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=015&aid=0003880033)
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