용익물권 (전세권,지상권, 지역권)

[NPL박사 성시근]

용익물권 ( 지상권, 지역권, 전세권)에 대하여 알아보겠습니다
일단, 용익물권이란 사용-수익을 갖는 물권이라고 생각하시면 되겠습니다.
용익물권을 지상권-지역권-전세권으로 분류하며, 물권이란 다음 표와 같습니다

용익물권은 본권으로써, 제한물권에 속합니다.

1. 지상권 : 타인 소유의 토지 위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해, 그 타인 소유 토지를
사용-수익할 수 있는 권리를 말합니다.

중요 포인트를 보자면,

토지의 사용 대가인 지료는 지상권의 요소가 아니므로 지상권은 유상일 수도 있고, 무상일 수도 있습니다.
지상권은 재산권이므로 당연히 양도, 상속이 가능합니다
지상권의 취득은 i) 지상권 설정 계약, 지상권의 양도 등 법률행위
ii) 등기(지상권설정등기 또는 이전등기)함으로써 취득합니다.
지상권 설정 계약에서 존속기간을 정하는 경우 최단기간

지상권의 존속기간

지상권은 최장 존속기간의 규정은 없지만 최단 존속기간의 제한이 있어 '존속기간을 약정한 지상권(제280조)'은 지상물의 종류에 따라 정해진 연한보다 단축될 수 없다. 설정 계야갸에 의해 최단 존속기간보다 단축된 기간을 정한 경우, 제280조 2항에 따라 그 존속기간을 각 종류에 해당하는 최단 존속기간까지 연장해야 한다. 존속기간을 약정하는 경우, 지상물의 종류에 따른 존속기간은 다음과 같다.

1. 30년 : 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 물건이나 수목의 소유를 목적으로 한 때.

2. 15년 : 그 밖의 건물 소유를 목저으로 한 때.

3. 5년 : 건물 이외의 공작물 소유를 목적으로 한 때.

지상권 소명 원인

1. 존속기간의 만료

2. 소멸시효

3. 혼동

4. 토지의 멸실

5. 토지의 수용 지상권에 우선하는 저당권의 실행으로 인한 매매

6. 지상권 설정권자의 소멸 청구

7. 지상권 포기

8. 지상권 소멸에 대한 약정 사유 발생

2. 지역권 : 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말한다.
편익을 받는 토지를 '요역지'라 하고, 편익을 주는 토지를 '승역지'라고 한다.

-지역권은 유상, 무상을 불문하며, 대가 지급 약정을 한 경우에도 부동산등기법에 아무런 규정이 없기 때문에
이를 등기할 수 없다.
-토지 소유자 뿐만 아니라, 지상권자 토지 전세권자도 각각의 권한의 범위 내에서, 그 목적 토지를 위한
지역권을 취득하거나 목적 토지에 지역권을 설정할 수 있다.
-비배타적, 공용적 성격
-부종성과 수반성

3. 전세권 : 전세권자가 전세금을 지급하고, 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용-수익한 후 전세권이 소멸하면
목적 부동산으로부터 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 효력이 인정되는 권리
※주의 : 전세권은 '전세권등기'를 요하는 '물권'으로서 우리가 일반적으로 알고 있는 아파트 '전세' 또는 
주택 '전세' 와는 전혀 다른 제도(권리)임을 주의할 것!

최단기간 : 토지는 해당하지 않으며, 건물의 경우 1년
최장기간 : 토지, 건물 10년을 초과하지 못한다
성립 조건 : 계약 + 전세금 + 등기

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