[스크랩] 매각물건명세서를 이해하지 못하면 경매하지 말아라.

[NPL박사 성시근]

 결국, 경매 권리분석에서 매각물건명세서는 절대적이며,  매각물건명세서는 경매의 종합보고서이다.
말소기준등기, 임차인의 대항력 유무, 배당유무, 인수하는 권리….
다양한 정보를 제공하는 보물단지이다.

상기의 물건은 사당에 있는 실제 경매물건으로
매각물건명세서의 배당요구 종기일과 임차인의 배당요구일과의 비교를 소홀히 하여 2명씩이나 입찰보증금을 128만원 날린 사례이다.
특히, 매각물건명세서에서 최선순위걸정일자는 가장 중요한 이유가 말소기준등기 일자로 활용될 확률은 99%이다.
결국 말소기준등기는 인수주의와 소멸주의를 구분하는 기준이기 때문이다.
 
1.  매각물건 명세서의 개념
법원의 매각물건 명세서는 응찰자에게 부동산의 물적 부담상태, 취득할 종물, 종된권리의 범위등과 최저매각가격 산출의 기초가 되는 사실을 공시하여
신중한 판단을 거쳐 입찰에 참가하게 함으로써 적정가격에 의한 입찰을 도모하기 위하여 마련된 제도.
법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술,
등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 경락에 의하여 설정된 것으로 보게되는 지상권의 개요등을 기재한 경매물건명세서를 작성하고,
이를 경매기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 작성해 놓은 것이다.
 
2.  경매절차에서 매각물건 명세서를 작성하도록 하는 취지
– 민사집행법 제105조 제2항은 “법원은 매각물건명세서, 현황조사보고사 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.”고 규정하고,
– 민사집행규칙 제55조는 “매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다
그 1주전까지 법원에 비치하여햐 한다.  다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 기재내용을
전자통신매체로 공시함으로써 그 사본이 비치에 갈음할 수 있다’고 규정하고있다.
 
3.  매각물건명세서 기재사항
– 부동산의 표시
– 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
– 등기된 부동산에 대한권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는것
– 매각에 따라 설정된 것으로 보게되는 지상권의 개요
 
4.  집행법원이나 경매담당 공무원이 매각물건 명세서 작성에 관한 직무상의 의무를 위반한 경우, 국가의 배상책임 유무(적극)
-대법원 200801.31. 선고 2006다913 판결
집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로
매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건 명세서에 기재하여햐 하고,
만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 권리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는
그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써
매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다.
그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여
매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써
매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면,
국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다.
매각물건명세서 상의 불분명한 기재와 경매담당 공무원의 잘못된 답변으로 최선순위 전세권자인 소외인보다 후순위로 이루어진 나머지 전세권 설정등기가 매각으로 인하여 모두 말소되는 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정함으로써 그 각 전세권을 인수하여햐 하는 예상하지 못한 손해를 입게 되었다고 할 것이므로, 피고로서는 위와같은 경매담당 공무원 등의 직무의무 위반행위로 인하여 원고가 입게 된 손해를배상할 책임이 있다고 할 것이다(대법원 1998.11.13.선고 98다31887 판결 참조)
 
5.  매각물건명세서 보는 방법
매각물건명세서는 법원이 입찰자들에게 정확한 정보를 제공해서 예측하지 못하는 손해를 방지하기 위해서 제공하는 문서이다.
매각물건명세서는 심플하게 한장으로 구성되어 있다.

 보면 가장 중요한 것이 최선순위 설정일자이다.
최선순위 설정일자에 보면 어떤 권리가 그 부동산에 가장 먼저 권리설정이 되어 있는지 표기되어 있다.
최선수위설정일자를 보고 이것과 임차인의 전입신고 일자를 비교하여 임차인의 대항력 여부를 판단 할 수 있는 기준이  된다.
위의 사건에서는 건물과 토지가 하나로 합쳐진 집합건물이기에 최선순위 설정일자가 1개만 나오지만
단독주택이나 다가구 주택의 경우 토지별, 건물별 최선순위 설정일자가 별도로 나오는 경우도 있다.
임차인의 대항력 여부는 건물의 최선순위 설정일자를 기준으로 한다..
또한 배당요구 종기가 중요한데 임차인은 배당요구종기일까지 배당신고를 해야 배당을 받을 수 있다.

각 점유자마다 정보의 출처에 따라 구분하여 표기한다.
즉, 위의 정보출처 구분에 보시면 이 점유정보가 등기부등본상에 임차권등기에서 나온 사실이라면 등기사항전부증명서가 출처가 되서 표기되고,
현황조사에서 점유인이 진술한 내용은 현황조사가 출처가 되며, 마지막으로 임차인이 권리신고한 내용은 주거임차권자가 출처가 되어 표기된다.
여기서 만약 임차인이 임차권등기를 안했고 현황조사사의 내용과 권리신고한 내용이 다르다면 (보증금 금액이 틀릴경우) 가장임차인일 가능성이 올라간다.
 
또한 여기서 중요한것이 배당요구일자인데 배당요구일자를 확인해서 배당요구종기 전에 신고를 했는지 확인해야 한다.
임차인은 아무리 권리가 있더라도 배당요구종기 전까지 배당신청을 해야 배당을 받을 수 있다.
만약 어떤 임차인이 대항력이 있고 확정일자까지 받아서 배당신청을 했는데 배당요구종기일 이후에 배당신청을 했다면?
이 선순위 임차인이 배당금을 한푼도 못받았다면 낙찰자는 임차인의 보증금을 전액 인수해야 한다.
매각물건명세서의 가장 하단에 보면 낙찰후에 사라지지않는 인수되는 권리사항들이 표기되는 곳이 있다.

-  매각허가에 의하여 효력이 소멸되지 아니하는 것

낙찰후에도 소멸되지 않고 인수하는 권리사항들을 표기하는 곳인데 여러가지가 있다.  구분하자면
선순위 권리 – 가처분, 가등기, 지상권, 전세권, 대항력있는 임차인
후순위 – 법정지상권, 유치권, 건물철거 및 토지인도청구 가처분 대항력있는 임차권 등기

-  매각허가에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요

법정지상권등이 표기된다.
성립여부의 가능성은 있지만 확실하진 않을때 “법정 지상권이 성립할 여지가 있음”으로 표기된다.  그 성립여부는 입찰자가 파악해야한다.

-  비고란 

특별매각조건이나 특이사항을 기록한다.
농지취득자격증명원필요, 법정지상권, 유치권, 입찰보증금 : 20%….
위에 표기되니 않은 인수될만한 특이사항을 모두 표기한다.

6.  매각물건 명세서의 특징

매각물건명세서는 법원사이트에서 매각기일(입찰일)1주일전에 확인 할 수 있다.
그 전에는 현황조사서나 감정평가서만 볼 수 있다.
또한 매각물건명세서에 어떤 하자가 있을 경우에는 매각 불허가나 각하의 사유가 된다.
만약 매각물건명세서에 임차인이 없는것으로 나와 낙찰받았는데 알고보니 대항력있는 임차인이 있으면 바로 불허가 신청을 하면 불허가되서 입찰보증금 돌려받고 그 물건은 매각물건명세서가 수정되어 다시 경매에 나온다.
그러므로 매각물건명세서는 매우 중요하다.
결국, 매각물건명세서는 중요하기때문에 일반 정보지를 믿지 말고
반드시 입찰전에 대법원 경매사이트를 확인하고 입찰해야 한다.

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