시중은행의 금리 인상 여부와 관련해 부동산 투자시장에서는 법원경매와 NPL(Non Performing Loan·NPL) 부실채권의 투자기회가 늘어날 것으로 전망되고 있다.
이에 강남에듀평생교육원은 오는2019년 3월 09일부터 2019년 4월 6일까지 실전투자를 바탕으로 한 하는 'NPL 부실채권 실전투자 심화반 52기' 강의를 진행한다고 7일 밝혔다.
NPL이란 3개월 이상 연체된 대출채권 또는 원리금이 정상적으로 상환되지 않는 대출채권을 말한다.
시중은행은 연체된 대출채권을 회수하기 위해 법원경매를 진행한 후 부동산에 설정된 근저당권을 매각하는데 이 때 투자자가 근저당권을 매입해 높은 수익을 달성하는 투자방식이 NPL 대위변제 투자다.
최근에는 대위변제 투자가 NPL 부실채권 분야에서 각광받고 있다.
대위변제는 임의대위변제와 법정대위변제로 나뉜다.
임의대위변제는 채무자와 협의해 NPL채권에 투자하는 방법이며, 법정대위변제는 후순위 담보권자나 주택 임차인, 보증인 자격으로 부실채권에 투자하는 방법이다.
임의대위변제는 채무자 협조가 필수적으로 채무자의 대위변제 동의서, 경매사건기록열람 위임장 등의 서류가 필요하다.
반면 법정대위변제에서 후순위 채권자는 정당한 이익이 있는 자로서 선순위 권리자의 지위를 대위하며 채무자 승낙 없이 투자가 가능하다.
하지만 분위기에 휩쓸려 NPL의 투자의 장점만 믿고 섣부른 투자를 했다간 큰 낭패를 볼 수 있다.
일례로 지난해 6월 부실채권에 투자해 4%의 이자와 원금을 보장해주겠다며 투자자들에게 70여억 원을 받아 챙긴 일당이 경찰에 붙잡혔으며, 5개월 뒤에는 NPL 투자자들을 속여 130명으로부터 총 163억여 원을 빼돌린 혐의로 자산관리업체 직원들이 입건됐다.
부동산학 박사이자 NPL분야 베스트셀러 ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자인 성시근 강남에듀평생교육원 원장은 "NPL(부실채권)이 높은 수익률을 올릴 수 있는 재테크 방법인 것은 확실하지만 수익률을 올려가는 과정 속에서는 보이지 않는 수많은 위험들이 도사리고 있다"고 조언했다.
이어 "권리분석과 물건가치 분석, 낙찰가 산정, 채권매입과정, 질권 대출, 경매 진행 속에 숨어있는 많은 문제들을 단순히 이론만으로 접근하다가는 낭패를 볼 수 있기 때문에 실제 사례별 스터디를 통해 실무전략과 노하우, 이론을 적절히 혼합해 실력을 쌓는 것이 중요하다"고 강조했다.
성 원장은 "이번에 진행하는 강의에서는 대위변제 투자기법을 중심으로 8가지 투자기법(대위변제·배당투자·유입투자·방어입찰·자진변제·재매각·차순위매수신고·전환 무담보 채권 투자기법)에 대해 강의한다"며 "특히 NPL 자산관리 회사를 운영하며 수년간 부실채권 국제입찰(Pool)에 참가해 지속적으로 높은 운영수익을 냈던 핵심노하우를 공개한다"고 설명했다.
이어 "특히 NPL 부실채권의 매입, 관리, 배당 등 채권 회수과정에서 발생하는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 실전투자 사례를 중심으로 강의할 예정"이라고 덧붙였다.
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