부동산경매에 있어서 권리분석이 중요한 이유는 섣부른 투자로 불필요한 손해를 방지하기 위함이다.
그렇다보니 권리분석이 복잡해 보이고 위험해 보이는 물건에는 사람들이 투자를 잘 하지 않는다. 굳이 모험을 할 필요가 없기 때문이다.
그러나 겉보기와 달리 의외의 수익을 내는 물건이 많다. 권리분석만 잘 하면 말이다.
1. 법정지상권 물건의 권리분석
대표적인 것이 법정지상권 물건이다. 법정지상권은 토지와 지상건물이 동일인에게 속해 있었으나 어떤 사정으로 인해 소유자가 달라졌을 때, 건물이 건물소유자에게 인정되는 권리를 말한다. 이러한 경우 토지를 낙찰 받아도 토지에 타인소유의 건물이 있기 때문에 토지 사용에 제한을 받게 된다. 심지어 토지 사용권이 전혀 없는 경우도 있기 때문에 법정지상권의 성립여부를 정확히 따져봐야 한다.
법정지상권이 성립된다는 것은 토지를 매입해도 건물에 대해서는 연 4~6%의 토지 사용료을 받을 뿐 토지 사용을 위한 아무런 권리가 없는 경우를 말한다. 즉, 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우 건물의 소유자에게 그 토지의 사용을 법적으로 인정해주는 것이다.
법정지상권이 성립되지 않는 물건은 토지 낙찰자가 지상 건물의 철거를 요청할 수 있다. 이럴 경우 건물의 상태가 좋으면 건물주는 난처한 입장이 된다. 반면 토지 낙찰자는 시세보다 싸게 토지를 매입한다면 건물주에게 적절한 수익을 내고 다시 팔 수 있는 상황이 된다.
만일 건물만 매각이 되고 토지는 매각에서 제외가 된 경우, 건물주는 토지 사용료만 지불하면 되므로 건물 사용에 아무런 문제가 없다. 그러나 법정지상권이 성립되지 않는 건물의 경우 토지주가 건물철거를 주장할 수 있고 건물은 철거될 운명이므로 이러한 건물은 매입하지 않아야 된다.
2. 유치권 물건의 권리분석
경매물건에 있어서 늘 확실하지 않아 입찰에 어려움을 겪는 물건이 유치권 물건이다. 유치권의 사실여부 판단은 소송을 통해 입증하므로 판결을 받기 전에는 누구도 유치권의 성립여부를 자신 있게 말하기 어렵다.
이러한 이유로 채무자는 자신의 부동산이 경매로 매각되면 가짜 유치권을 신고하는 경우가 종종 있다. 타인이 자신의 부동산에 입찰하지 못하게 하는 방법 중 가장 만만한 방법이기 때문이다.
경매절차에서 유치권이 인정되는 경우는 공사비 유치권과 필요비, 유익비에 관한 비용이다. 이는 매각부동산에서 공사를 해주고 공사비를 받지 못한 공사업자가 공사비를 받기까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리다. 유치권이 성립된다면 낙찰자는 유치권금액을 지급해야만 낙찰 받은 부동산을 사용할 수 있다. 보통 건물을 지은 지 얼마 안 된 새 건물에 해당되는 경우가 많은데, 주로 건설업자가 유치권을 주장한다.
임차인이나 기타 점유자도 건물에 어쩔 수 없이 지불한 비용이 필요비로 인정받고, 건물의 가치를 증진시킨 객관적인 사실이 있을 경우 유치권을 주장을 할 수 있다. 유치권이 걸린 경매물건에 입찰할 경우 유치권 성립여부를 가능한 모든 정황을 통해 사전에 확인해야 한다. 유치권 물건의 경우 이로 인해 경매가 많이 유찰되는데, 가짜 유치권이 확실하다는 정황을 찾기만 한다면 유치권 물건은 위험한 물건이 아니라 보석과 같은 물건이 될 수도 있다.
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작성자NPL박사 성시근 작성자 본인 여부 작성자 작성시간 19.09.03 성시근 원장이 나만 집중관리를 해준다?!!!
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