토지 소유자가 건물 낙찰자에게 건물을 시세로 팔 것을 요구.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조(구분소유권 매도청구권)
대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분 소유권에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.
토지사용권이 없는 집합건물의 전유부분 소유자에 대해서 건물철거권을 가진 토지소유자가 시세대로 팔라고 요구할 수 있는 권리가 구분소유권매도청구권이라고 할 수 있다.
구분소유권매도청구권이란 것은 아파트, 다세대주택과 같은 집합건물에서 건물을 소유하기 위한 대지사용권을 가지지 않은 전유부분의 소유자가 있을 경우 그 전유부분의 철거를 구할 수 있는 권리가 있는 사람은(토지소우자) 철거청구권 외에 전유부분 소유자에게 구분소유권을 시가로 매도하라고 청구 할 수 있는 권리를 가제 되는 데 이것을 말한다.
그러니 단순히 토지 소유자가 건물낙찰자에게 건물을 시세로 팔 것을 요구한다는 뜻이 아니라, 건물낙찰자가 대지 사용권이 없는 경우에만 해당되는 사항이고, 건물이 집합건물인 경우에만 적용되는 사항이다.
말소기준등기(2000.12.11. 국민은행 근저당권) 보다 앞선 권리 또는 임차인은 없다.
모든 권리는 매각으로 소멸되게 되고, 임차인은 인도명령의 대상 물건이다.
이물건은 대지권이 없으므로 대지권미등기인 경우여서 나중에라도 대지권을 찾을 수 있는지, 아니면 대지권이 아예 없는 건지를 검토를 해야 하는데 이 물건은 대지권이 처음부터 없었던 물건이다. 그러므로 토지 소유자에게 지료를 줘야 하는 물건이다.
토지소유자가 서울특별시 서대문구 이다. 서대문구에서는 점용료 형태로 지료를 받는데 연간 50만원이 안된다.
집합건물법 7조 전유부분과 대지권이 분리되어 건물이 철거가 될수도 있는데 이를 최대한 막아보려는 취지에서 구분소유권매도청구권이라는 권리가 있다.
만약 토지 소유권자가 공공이 아닌 개인이었다면 이 권리를 행사해 전유부분 건물을 시가로 사 갈수도 있는데 서대문구청이라 그런일은 일어나지 않을 것으로 보인다.
상가임대료 시세는 140~150만원 정도가 되는 월 4만원정도 점용료를 납부하는 것을 감안하고 수익률을 계산하면 된다.(출처 : 태인경매정보)
7명이 응창하여 낙찰가가 284,300,000원이니 서울지역 1층 상가로서는 수익률이 발생하는 상가다.
[ 주택법상 매도청구권 행사기간 ]
주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 승인을 얻은 후 3개월 이상 협의를 거쳤음에도 협의가 이루어지지 않은 경우, 매도청구권을 행사할 수 있는 기간 (대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다89446 판결)
<사실관계> X는 관할 구청으로부터 주택건설사업계획을 승인받은 주택법상 사업주체인데, 사업부지 중 Y가 소유한 토지의 사용권을 확보하지 못하자 Y와 매도청구권 행사를 위한 협의를 진행했다. 협의가 개시된 시점에서 5개월이 경과했음에도 협의가 이뤄지지 않자, X는 위 협의가 종료된 시점으로부터 2개월 이내에 Y를 상대로 주택법 제18조의 2에 따라 매도청구권을 행사하는 내용의 소를 제기했다. 그런데, 위 소송에서 Y는 주택법상 매도청구권을 행사할 수 있는 시점은 협의개시일로부터 3개월이 경과한 때이므로 X의 매도청구권은 이미 효력을 상실했다고 주장했다. 과연 X의 위 매도청구권 행사는 적법한 것일까?
<해설> 구 주택법(2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정되기 전의 것) 제18조의2에 의하면, 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있고, 이 경우 사업주체는 매도청구를 하기 전에 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 3개월 이상 협의기간을 거쳐야만 한다.
매도청구권의 행사기간과 관련, 구 주택법은 집합건물법의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제48조를 준용하고 있는데, 집합건물법 제48조 제4항은 최고절차를 전제로 이에 대한 회답기간 만료일로부터 2개월 이내로 매도청구권의 행사기간을 규정하고 있는 반면 구 주택법은 최고절차 대신 3개월 이상의 협의절차를 거치도록 규정하고 있어 집합건물법을 준용하는 구 주택법상 매도청구권 행사시기를 언제로 볼 것인지가 명확하지 않았다.
이에 대하여 대법원은 “사업주체는 매도청구를 하기 전에 3개월 이상의 기간 동안 협의하여야 하되, 그 협의가 종료한 때에는 협의 종료일로부터 2개월 이내에 매도할 것을 청구할 수 있다고 판시해 구 주택법상 매도청구권 행사시기는 ‘협의 종료일’임을 분명히 했다. 만약 Y의 주장과 같이 협의개시일로부터 3개월 경과한 시점을 매도청구권의 행사시기로 보아 그로부터 2개월 이내에만 매도청구권을 행사할 수 있다고 해석한다면, 주택법 제18조의2 제1항이 ‘매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의’라고 규정함으로써 최소한 3개월 동안의 협의를 반드시 거쳐야 하지만 그 이상의 기간 동안 협의를 거치는 것도 가능하도록 한 것과 배치되는 결과가 초래될 수 있다. 따라서, 위 판결은 집합건물법 제48조의 제4항을 구 주택법 제18조의 2 제1항의 문언에 맞게 준용한 것이다.
매도청구권의 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 돼 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있다. 이에 대법원은 그 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 판단하고 있고(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결), 그만큼 매도청구권의 행사기간 및 그 시기의 판단이 중요하다. 본 판결은 구 주택법 상 매도청구권의 존부를 결정하는 매도청구권 행사기간 및 그 시기(始期)를 명백히 래하였다는 점에서 의미가 있다.
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