도시개발사업절차와 순서는 이렇게(2-2)

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도시개발법 시행규칙 [시행 2013.9.10.] [국토교통부령 제26호, 2013.9.10., 일부개정]

20. 실시계획인가 : 도시개발법 제17조 ②항, 시행령 제39조
21. 공사감리 지정 : 도시개발법 제20조 ①항
22. 환지계획의 인가 : 도시개발법 제29조
23. 환지처분 : 도시개발법 제40조
24. 준공검사 : 도시개발법 제50조

▣ 동의자 수의 산정방법
▣ 시행방식
▣ 시행기간
▣ 도로의 계획기준
▣ 환지설계
▣ 환지계획수립 유의사항
▣ 집단환지의 지정
▣ 토지의 부담율
▣ 체비지의 지정
▣ 체비지의 관리 및 처분
▣ 청산금(제46조(청산금)1년이내)
▣ 등 기
▣ 준공검사 및 공고
▣ 공공시설의 인계 인수
▣ 공사도급계약
▣ 감리전문회사의 선정
▣ 공사비 등 지급 
▣ 공사사업종료

도시개발사업 흐름도

20. 실시계획인가 : 도시개발법 제17조 ②항, 시행령 제39조
   가. 신청(조합→시청)⇒관련부서 협의⇒조치계획서 작성⇒인가 고시(내부결재, 실과소 및 조합
        통보, 도 보고, 시 홈페이지 게재, 도보게재 의뢰)⇒각종 고지서, 증권 등 사본첨부
    제17조(실시계획의 작성 및 인가 등)
       ① 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획(이하 “실시계획”이라
           한다)을 작성하여야 한다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.
       ② 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 제1항에 따라 작성된 실시계획에 관하여 지
           정권자의 인가를 받아야 한다.
       ③ 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토해양부장관이 지정권자이면 시ㆍ도지
           사의 의견을, 시ㆍ도지사가 지정권자이면 시장ㆍ군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 한다.
       ④ 제2항과 제3항은 인가를 받은 실시계획을 변경하거나 폐지하는 경우에 준용한다. 다만, 국토
           해양부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
       ⑤ 실시계획에는 사업 시행에 필요한 설계 도서, 자금 계획, 시행 기간, 그 밖에 대통령령으로 정
        하는 사항과 서류를 명시하거나 첨부하여야 한다.
   시행령 제39조 (실시계획의 인가신청)
       시행자가 법 제17조 제2항에 따라 실시계획의 인가를 받으려는 경우에는 실시계획 인가신청서에
        국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장(대도시 시장은 제외한다)ㆍ군수 또는 구청장을
        거쳐 지정권자에게 제출하여야 한다.

    제19조(관련 인ㆍ허가 등의 의제)
       ① 제17조에 따라 실시계획을 작성하거나 인가할 때 지정권자가 해당 실시계획에 대한 다음 각
           호의 허가ㆍ승인ㆍ심사ㆍ인가ㆍ신고ㆍ면허ㆍ등록ㆍ협의ㆍ지정ㆍ해제 또는 처분 등(이하 “인
           ㆍ허가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는
           해당 인ㆍ허가 등을 받은 것으로 보며, 제18조제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우에는 관계
           법률에 따른 인ㆍ허가 등의 고시나 공고를 한 것으로 본다.
       ② 제1항에 따른 인ㆍ허가등의 의제를 받으려는 자는 실시계획의 인가를 신청하는 때에 해당 법
           률로 정하는 관계 서류를 함께 제출하여야 한다.
       ③ 지정권자는 실시계획을 작성하거나 인가할 때 그 내용에 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는
           사항이 있으면 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다. 이 경우 관계 행정기관의 장은 협의
           요청을 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간에 의견을 제출하여야 한다.
       ④ 도시개발구역의 지정을 제안하는 자가 제1항에도 불구하고 도시개발구역의 지정과 동시에 제
           1항 제8호에 따른 농지전용 허가의 의제를 받고자 하는 경우에는 제11조제5항에 따라 시장ㆍ
           군수ㆍ구청장 또는 국토해양부장관에게 도시개발구역의 지정을 제안할 때에 「농지법」으로
           정하는 관계 서류를 함께 제출하여야 한다.
       ⑤ 지정권자가 도시개발구역을 지정할 때 제1항 제8호에 따른 농지전용 허가에 관하여 관계 행정
           기관의 장과 협의한 경우에는 제4항에 따른 제안자가 제11조제1항에 따라 시행자로 지정된
           때에 해당 허가를 받은 것으로 본다.
   제18조 (실시계획의 고시)
       ① 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 관
           보나 공보에 고시하고 시행자에게 관계 서류의 사본을 송부하며, 대도시 시장인 지정권자는
           일반에게 관계 서류를 공람시켜야 하고, 대도시 시장이 아닌 지정권자는 해당 도시개발구역을
           관할하는 시장(대도시 시장을 제외한다)ㆍ군수 또는 구청장에게 관계 서류의 사본을 보내야
           한다. 이 경우 지정권자인 특별자치도지사와 본문에 따라 관계 서류를 받은 시장(대도시 시장을
           제외한다)ㆍ군수 또는 구청장은 이를 일반인에게 공람시켜야 한다.
       ② 제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률
           」에 따라 도시관리계획(지구단위계획을 포함한다. 이하 같다)으로 결정하여야 하는 사항은
           같은 법에 따른 도시관리계획이 결정되어 고시된 것으로 본다. 이 경우 종전에 도시관리계획
           으로 결정된 사항 중 고시 내용에 저촉되는 사항은 고시된 내용으로 변경된 것으로 본다.
       ③ 제2항에 따라 도시관리계획으로 결정ㆍ고시된 사항에 대한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법
           률」 제32조의 도시관리계획에 관한 지형도면의 고시에 관하여는 제9조제4항을 준용한다.
   시행령 제40조 (실시계획의 고시)
       ① 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가한 경우에는 법 제18조 제1항 전단에 따라 다음 각 호의
           사항을 고시하여야 한다.
       ② 지정권자는 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 구역에 대하여는 제1항의 고시내용 중 제
           1호부터 제6호까지의 사항과 토지조서를 관할 등기소에 통보ㆍ제출하여야 한다.

21. 공사감리 지정 : 도시개발법 제20조 ①항
   제20조 (도시개발사업에 관한 공사의 감리)
       ① 지정권자는 제17조에 따라 실시계획을 인가하였을 때에는 「건설기술관리법」에 따른 감리전
           문회사를 도시개발사업의 공사에 대한 책임감리 또는 시공감리를 할 자로 지정하고 지도ㆍ감
           독하여야 한다. 다만, 시행자가 「건설기술관리법」 제2조제5호에 해당하는 자인 경우에는 그
           러하지 아니하다.

22. 환지계획의 인가 : 도시개발법 제29조
   가. 신청(조합→시청)⇒인가(내부결재, 공고, 조합 통보)
   제28조(환지 계획의 작성)
       ① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포
           함된 환지 계획을 작성하여야 한다.
       ② 환지 계획은 종전의 토지와 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리(수리)ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그            밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.
       ③ 시행자는 환지 방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성 토지 등의 가격을 평가할 때에는 토
           지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 대통령령으로 정하는 공인평가기관이 평가
           하게 하여야 한다.
       ④ 제3항에 따른 토지평가협의회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 해당 규약ㆍ정관 또는 시행
           규정으로 정한다.
       ⑤ 제1항의 환지 계획의 작성에 따른 환지 계획의 기준, 보류지(체비지ㆍ공공시설 용지)의 책정
           기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정할 수 있다.
   제29조(환지 계획의 인가 등)
       ① 행정청이 아닌 시행자가 제28조에 따라 환지계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ
           군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.
       ② 제1항은 인가받은 내용을 변경하려는 경우에 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사
           항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
       ③ 행정청이 아닌 시행자가 제1항에 따라 환지계획의 인가를 신청하려고 하거나 행정청인 시행자가
           환지 계획을 정하려고 하는 경우에는 토지 소유자와 해당 토지에 대하여 임차권, 지상권, 그
           밖에 사용하거나 수익할 권리(이하 “임차권 등”이라 한다)를 가진 자(이하 “임차권자등”이라
           한다)에게 이를 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 관계 서류의 사본을 일반인에게 공람
           시켜야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
       ④ 토지 소유자나 임차권자등은 제3항의 공람기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 시
           행자는 그 의견이 타당하다고 인정하면 환지계획에 이를 반영하여야 한다.
       ⑤ 행정청이 아닌 시행자가 제1항에 따라 환지계획인가를 신청할 때에는 제4항에 따라 제출된 의
           견서를 첨부하여야 한다.
       ⑥ 시행자는 제4항에 따라 제출된 의견에 대하여 공람기일이 종료된 날부터 60일 이내에 그 의견을
           제출한 자에게 환지 계획에의 반영여부에 관한 검토 결과를 통보하여야 한다.
   시행령 제61조 (관계서류의 공람)
       ① 법 제29조 제3항 본문에 따라 일반에게 공람시켜야 하는 관계서류의 사본은 다음 각호와 같다.
       ② 법 제29조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우"란 제60조 각호의
           어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

23. 환지처분 : 도시개발법 제40조
   제40조 (환지처분)
       ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로
           정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.
       ② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할
           수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한
           조치를 하여야 한다.
       ③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라
           필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를
           끝내야 한다.
       ④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른
           공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.
       ⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대
           통령령으로 정하는 바에 따라이를 공고하여야 한다.
   제41조 (청산금)
       ① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(과부족분)은 종전의 토지 및 환지의 위
           치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리 ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전
           으로 청산하여야 한다.
       ② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라
           환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.
   제64조 (환지방식에 의한 공사완료의 공고)
       ① 법 제40조제1항에 따른 공사완료의 공고는 관보 또는 공보에 하여야 한다.
       ② 제1항에 따른 공고에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
       ③ 시행자는 제1항에 따른 공고를 한 때에는 다음 각 호의 서류를 14일 이상 일반에게 공람시켜야
           한다.
    제65조 (환지처분의 기간)
       법 제40조제4항에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 60일 이내를 말한다.
    제66조 (환지처분의 공고)
       ① 법 제40조제5항에 따른 환지처분의 공고는 관보 또는 공보에 하여야 한다.
       ② 제1항에 따른 공고에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

24. 준공검사 : 도시개발법 제50조
   제50조 (준공검사)
       ① 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)가 도시개발사업의 공사를 끝낸 때에는 국토해
           양부령으로 정하는 바에 따라 공사완료 보고서를 작성하여 지정권자의 준공검사를 받아야 한다.
       ② 지정권자는 제1항에 따른 공사완료 보고서를 받으면 지체 없이 준공검사를 하여야 한다. 이 경우
           지정권자는 효율적인 준공검사를 위하여 필요하면 관계 행정기관ㆍ공공기관ㆍ연구기관, 그
           밖의 전문기관 등에 의뢰하여 준공검사를 할 수 있다.
       ③ 지정권자는 공사완료 보고서의 내용에 포함된 공공시설을 인수하거나 관리하게 될 국가기관ㆍ
           지방자치단체 또는 공공기관의 장 등에게 준공검사에 참여할 것을 요청할 수 있으며, 이를 요
           청받은 자는 특별한 사유가 없으면 요청에 따라야 한다.
       ④ 시행자는 도시개발사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요하면 해당 도시개발사업에 관한 공
           사가 전부 끝나기 전이라도 공사가 끝난 부분에 관하여 제1항에 따른 준공검사(지정권자가 시
           행자인 경우에는 시행자에 의한 공사 완료 공고를 말한다)를 받을 수 있다.
    제51조 (공사 완료의 공고)
       ① 지정권자는 제50조제2항에 따른 준공검사를 한 결과 도시개발사업이 실시계획대로 끝났다고
           인정되면 시행자에게 준공검사 증명서를 내어주고 공사 완료 공고를 하여야 하며, 실시계획대로
           끝나지 아니하였으면 지체 없이 보완 시공 등 필요한 조치를 하도록 명하여야 한다.
       ② 지정권자가 시행자인 경우 그 시행자는 도시개발사업의 공사를 완료한 때에는 공사 완료 공고를
           하여야 한다.
    시행령 제69조 (공사 완료의 공고)
       ① 법 제51조에 따른 공사 완료의 공고는 관보 또는 공보에 하여야 한다.
       ② 제1항에 따른 공고에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
    제52조 (공사 완료에 따른 관련 인ㆍ허가 등의 의제)
       ① 제50조 제2항에 따라 준공검사를 하거나 제51조제2항에 따라 공사 완료 공고를 할 때 지정권
           자가 제19조에 따라 의제되는  인ㆍ허가 등(제19조 제1항 제4호에 따른 면허ㆍ협의 또는 승인은
           제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 따른 준공검사ㆍ준공인가 등에 대하여 제3항에 따라 관계
           행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 그 준공검사ㆍ준공인가 등을 받은 것으로 본다.
       ② 시행자(지정권자인 시행자는 제외한다)가 제1항에 따른 준공검사ㆍ준공인가 등의 의제를 받으
           려면 제50조 제1항에 따른 준공검사를 신청할 때 해당 법률로 정하는 관계 서류를 함께 제출
           하여야 한다.
       ③ 지정권자는 제50조 제2항에 따른 준공검사를 하거나 제51조 제2항에 따라 공사 완료 공고를 할
           때 그 내용에 제19조에 따라 의제되는 인ㆍ허가 등에 따른 준공검사ㆍ준공인가 등에 해당하는
           사항이 있으면 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.
    시행규칙 제33조 (준공검사 증명서)
       법 제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서는 별지 제17호 서식에 따른다.

도시개발업무지침(발췌분)

▣ 동의자 수의 산정방법
   1. 개발구역안의 토지면적에 대한 동의면적을 산정함에 있어서 동의대상자는 「부동산등기법」에
       의하여 등기부에 등재된 토지소유자 및 지상권자로 한다.
   2. 도시개발구역안의 토지면적을 산정함에 있어서는 국공유지를 포함하여 산정한다.
   3. 토지소유자에 대한 동의는 국공유지를 제외한 전체 사유토지면적 및 토지소유자에 대하여 동의요건
       이상으로 동의를 받은 후 그 토지면적 및 토지소유자의 수가 법적 동의요건에 미달되는 경우에는
       국공유지 관리청의 동의를 받아야 한다.
   4. 지상권이 설정된 토지에 대한 동의 면적을 산정함에 있어 개발구역 안의 토지에 관하여 소유권 또는
       지상권을 가진 자의 동의는  각각 당해 지상권이 설정된 토지면적의 2분의 1에 해당하는 토지에
       대한 동의로 산정한다.
   5. 도시개발구역지정 제안서 또는 조합설립인가 신청서가 시.군 또는 구에 접수되기 전에 토지소유자
       등이 동의를 철회한 경우에는 이를 동의면적 및 동의자의 수에서 제외하여야 한다. 이 경우 규칙
       제7조의 규정에 의한 내용증명우편(행정청이 시행자인 경우에는 행정청에 직접 제출할 수 있다. 이
       경우 행정청은 제출된 동의철회서를 문서접수대장에 등재하여야 한다)이 시.군 또는 구에 접수한
       날 전일까지 배달된 경우에만 철회한 것으로 본다.
   6. 면적의 산정에 있어서 개발구역의 경계에 걸쳐 있는 토지는 개발구역안의 토지만을 동의면적으로
       계산하여야 한다.
   7. 토지 등의 사용 또는 수용을 위한 토지소유자 동의요건 산정기준일은 도시개발구역지정 고시일을
       기준으로 한다.

▣ 시행방식
   1. 개발사업의 시행방식은 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식으로 구분한다.

▣ 시행기간
   1. 개발사업의 시행기간은 다음 기준에 따라 정하는 것을 원칙으로 한다. 이 경우 그 시기(始期) 및
       종기(終期)를 정확히 알 수 없을 때에는 그 예정일을 기준으로 할 수 있다.
       (1) 수용 또는 사용방식에 의한 개발사업의 시행기간은 개발구역 지정일부터 당해 사업의 공사완
            료공고일 까지로 한다.
       (2) 환지방식에 의한 개발사업의 시행기간은 실시계획인가일부터 당해 사업의 환지처분일 까지로
            한다.
       (3) 혼용방식에 의한 개발사업의 시행기간은 개발구역 지정일부터 당해 사업의 환지처분일 까지로
            한다.
    2. 시행기간을 정할 때에는 당해 사업의 시행면적.공사의 난이도 및 공사비의 규모, 공정계획표 등을
            감안하여야 한다.

▣ 도로의 계획기준
   1 보행자도로 및 자전거도로 이외의 도로폭은 8미터 이상으로 계획함을 원칙으로 한다. 다만, 교통
      량이 적어 8미터 이상으로 하는 것이 불합리하다고 시장.군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 8
      미터 미만으로 계획할 수 있다.

▣ 환지설계
   1. 환지설계는 평가식을 원칙으로 하되 사업구역의 특성에 따라 면적식 및 절충식중에서 적합한 방
       식으로 계획할 수 있으며, 동일지구내에서는 동일방식을 적용한다.
   2. 환지설계가 평가식인 경우 다음 원칙에 의한다.
       (1) 환지(권리)면적 = 종전의 토지 × 단가 × 비례율/정리후 토지단가
           ① 비례율 = (1 - 평균 감보율(부담율)) × 증진율, 또는 정리후 환지대상 총지수/정리전 총지수
           ② 증진율 = 정리후 택지평균지수(지구전체)/정리전 토지 평균지수(지구전체)
           ③ 지 수 = 모든 토지에 대해서 공정한 감정평가를 통해 이의 평균값을 근거로 면적을 고려하여
               산출하며 시행의 계량자료로 활용
       (2) 정리전 가격은 실시계획인가시점(도시개발사업으로 인한 도시관리계획 결정, 변경결정 등을
                반영하지 않은 사업 이전 상태)을 기준으로 하고 정리후 가격은 환지처분시점을 기준으로시
                하여 정하되, 평가시기는 환지계획 수립전에 하여야 한다.

▣ 환지계획수립 유의사항
   1. 환지는 가급적 제자리 환지를 원칙으로 하며 보류지(체비지 및 공공시설부지), 집단환지로 지정될
       경우에 한하여 다른자리환지할 수 있으며 기타 부득이한 사유로 다른자리환지할 경우에는 규약,
       정관 또는 시행규정에서 구체적인 사항을 정한 후 다른자리환지한다.
       ※ “다른자리환지”란 종전의 위치에서 벗어나 다른자리에 환지를 지정하는 것을 말한다.
   2. 환지계획한 1필지의 규모는 다음에서 정하는 면적 이상이어야 한다.
       ① 기존건축물이 있는 경우에는「건축법 시행령」제80조의 규정에서 정하는 면적(주거지역: 60㎡,
           상업지역: 150㎡, 공업지역: 150㎡, 녹지지역: 200㎡, 그 밖의 지역: 60㎡)
       ② 기존건축물이 없는 경우
           ㉮ 토지이용계획상의 주거용지 : 165제곱미터 이상으로서 규약.시행규정 또는 정관이 정하는
               면적
           ㉯ 토지이용계획상의 상업용지.공업용지 또는 기타 용지 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률
               시행령」【별표1】2. 라의 규정에 의한 도시계획조례에서 정하는 면적 이상으로서 규약.시
               행규정 또는 정관이 정하는 면적
   3. 환지계획 수립시 법 제31조의 규정에서 정하고 있는 과소토지와 기존건축물이 있어 면적을 증가
       하여 환지할 경우에는 체비지화하여 증환지할 수 있으며 환지예정자의 신청이 있을 경우에는 체
       비지 매각기준에 의하여 매각하고 매각대금은 분할 납부하게 할수 있다. 이 경우 면적을 증가하여
       환지하고자 하는 경우에는 해당 토지소유자에게 그 사실을 통지 하고 수용여부를 서면으로 확인
       하여야 한다.
   4. 환지계획 수립시 기존 시가화구역 또는 주거밀집지역 등 토지이용도가 높은 지역과 저지대, 임야 등        토지이용도가 낮은 지역에 대하여는 차등하여 부담률을 정한다. 특히 주택지로서 사업시행 이전
       부터 도로.상하수도 등 기반시설이 갖추어져 생활여건이 형성되어 있는 지역에 대하여는 감보율을
       최소화하여 민원이 발생하지 않도록 한다.
   5. 현재 지목상으로는 전.답 또는 임야로 되어 있으나, 사실상 형질변경 기타 건축허가를 받아 대지
       화한 토지와 도로 등 공공시설을 지방자치단체에 기부채납 또는 무상귀속 시킨 경우에는 그에 상
       당하는 비용을 감안하여 부담률을 책정한다.
   6. 1필지의 대지는 반드시 도로 또는 통로에 접하도록 환지하여야 하며, 사업시행으로 인하여 통로가
       없는 대지가 발생하여서는 아니된다.
   7. 공공시설에 저촉되어 철거되는 건축물 이외의 기존건축물이 있는 토지에 대하여는 가능한 1필지
       규모가 되도록 증환지 한다.
   8. 사도 또는 기타 공공의 용도로 사실상 이용되고 있는 토지나 지목이 도로, 구거, 하천 등으로 되어
       있는 사유의 토지에 대하여도 환지계획을 수립한다.
   9. 환지계획한 필지별 대지면적은 토지이용계획상 지장이 없는 대지규모로 계획하되, 필요한 경우에는
       토지소유자의 동의를 얻어 하나의 대지를 2인 이상에게 공동으로 환지할 수 있다

▣ 집단환지의 지정
   1.「주택법」제2조 제2호의 공동주택 또는 동조 제3호의 국민주택을 건설하기 위하여 필요한 경우
       에는 집단환지를 지정할 수 있다.
   2. 제안자 또는 시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도록 개발계획수립전
       60일간의 기간을 정하여 개발구역안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다.
   3. 시행자는 2.의 규정에 의하여 신청한 면적이 인구수용계획상의 면적을 초과하는 경우에는 추첨의
       방식에 의하여 집단환지 대상자를 선정할 수 있다.
   4. 시행자는 규약.정관.시행 규정에 공동주택건설이 원활하도록 집단환지를 받은 토지소유자가 건
       설회사에게 고가 매수 또는 시공권의 요구 등 부당한 주장을 할 경우 이를 방지할 수 있는 대책을
       사전에 마련하여 반영해야 한다.

▣ 토지의 부담율
   1. “부담률”이라 함은 환지방식으로 도시개발사업을 시행하는 지구내에서 보류지 책정계획에 의하여
       보류지로 책정된 토지를 환지방식 적용 사업면적에 대한 백분율을 표시한 것을 말한다.
   2. “보류지”라 함은 환지방식에 의하여 조성되는 토지 중에서 일반 환지대상 토지 외의 토지로서 체
       비지, 공공시설용지 및 노인정.마을회관 등 지역주민생활에 필요한 공동시설의 설치를 위한 용지를
       말한다.
   3. 국공유지를 포함한 토지소유자 전원의 동의가 있을 경우에는 지정권자가 평균 부담률을 조정할 수
       있다.
   4. 3.의 규정에 의한 토지소유자 전원이란 해외이주자, 실종자 등 소재 확인이 곤란하다고 시장.군수가
       인정하는 자를 제외한 토지소유자 전체를 말한다.

▣ 체비지의 지정
   1. “체비지”란 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득
       하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다.
   2. 시행자는 체비지를 주요 간선도로변 또는 대지의 ㎡당 단가가 높은 지역에 집중적으로 지정하여
       서는 아니 된다.
   3. 법 제34조 제2항의 규정에 의한 집단 체비지는 대지의 ㎡당 단가가 비교적 낮은 지역에 지정하되,
       「주택법」에 의한 국민주택건설용지 등의 확보를 위하여 필요한 경우에는 체비지를 집단으로 지
       정할 수 있다. 이 경우 시행자는 부담률의 적정여부 및 공사계획을 고려하여야 하며 공사비의 부
       족으로 인한 부실시공 또는 사업시행에 차질을 초래하여서는 아니 된다.
   4. 3.의 규정에 의해 집단 체비지를 지정할 때에는 시행자가 환지계획을 작성하기 이전에 시장.군수
       또는 구청장과 사전 협의하여야 한다.
   5. 법 제34조 제2항의 규정에 의한 집단 체비지는 체비지 면적의 70% 범위내에서 지역여건에 따라
       결정한다.

▣ 체비지의 관리 및 처분
   1. 법 제28조의 규정에 의하여 체비지 및 보류지의 명세를 정할 때에는 주택용지 등에 증환지 되어
       청산할 체비지의 명세와 일반에게 매각할 체비지의 명세를 구분하여 정한다.
   2. 1.의 규정에 의하여 증환지로 정한 체비지에 대하여는 환지예정지 지정시 증환지를 지정받은 자
       에게 매각할 수 있음을 통보하고 매입 의사가 있을 경우에는 체비지 매각계약을 체결할 수 있다. 이
       경우 증환지된 체비지의 매각가격의 결정은 환지계획시평가한 가격으로 하거나 계약체결 당시 평가
       또는 결정한 가격으로 하여야 하며 환지예정지 지정자에게 통지를 지연하거나 매각계약체결을 지
       연함으로 인하여 당해 토지에 환지예정지를 지정받은 자가 불이익을 받지 아니하도록 한다.
   3. 체비지의 관리.처분과 매각의 기준 등에 대하여는 규약.정관.시행규정에 별도로 정하여야 한다.
       이 경우 매각대금은 분할납부하게 할 수 있고 필요에 따라서는 거치기간을 둘 수 있다.
   4. 체비지 매각대금의 분할납부에 따른 이자율은 일반시중은행 대출금리 이하로 한다
   5. 시행자는 체비지를 전매한 경우에는 관할 세무관서(세무서, 시.군.구청을 말한다)의 장에게 이를
       통보하여야 한다.

▣ 청산금
   1. 법 제46조의 규정에 의한 청산금의 징수 및 교부는 환지처분일로부터 1년 이내에 완료(도시개발업무지침 [시행 2013.5.13.]
       [훈령 제201호, 2013.5.13., 일부개정] 도시개발업무지침제9장 청산금 4-9-1. 법 제46조의제9장 청산금)하여야 한다.
       다만, 시행자가 필요하다고 인정하는 경우에는 기간을 정한 후 이자를 붙여 분할징수하거나 분할
       교부 할 수 있다.
   2. 청산금에 대하여 이자를 붙여 분할 징수하거나 분할 교부하는 경우의 이자율은 일반시중은행 대
       출금리 이하로 한다.
   3. 1.에 의한 청산금의 이자율 적용기준일은 청산금을 일시에 납부하는 때에는 납부고지일로 하고
       분할납부를 하는 때에는 그 분할납부금의 납부일 현재로 한다.

▣ 등 기
   1.시행자는 환지처분 이후 부동산등기법이 정하는 바에 따라 지체 없이 관할 등기소에 등기를 신청
       또는 촉탁하여야 한다.
      다만, 청산금을 징수하지 못한 토지에 대하여는 그러하지 아니하다.

▣ 준공검사 및 공고
   1. 시행자(지정권자가 시행자인 경우를 제외한다. 이하 이 절에서 같다)가 개발사업의 공사를 완료한
       때에는 공사완료보고서를 작성하여 지정권자의 준공검사를 받아야 하며 준공검사자는 당해 공사가
       개발사업 실시계획에 따라 적정하게 시행되었는지의 여부를 확인한다.
   2. 준공검사자는 1.의 규정에 의한 확인결과 당해 사업이 개발사업 실시계획대로 시행되었다고 인정할
       경우에는 준공검사필증을 작성하여 시행자에게 교부하고 공사완료 공고를 한다
   3. 준공검사자는 2.의 규정에 의한 준공검사필증을 교부한 때에는 당해 시장.군수 또는 구청장에게
       통보한다.

▣ 공공시설의 인계 인수
   1. 시행자는 인계인수할 공공시설에 대하여 사업 준공 이전에 당해 시설 관리청에 합동검사를 요청
       하여야 하며 당해 관리청은 사업 준공 30일 전까지 합동검사를 완료한다.
   2. 공공시설에 대한 합동검사에서 나타난 하자에 대한 보수는 시행자가 하여야 하며 공공시설의 관
       리권을 인계인수한 이후에 발생하는 하자에 대한 유지보수는 당해 공공시설의 관리청이 한다.
   3. 개발사업의 준공 전에 공용개시가 필요한 공공시설에 대하여는「건축법」및「주택법」에 의한
       주택.부대시설.복리시설 대지에 대한 사용검사실시 전까지 당해 시설의 관리청과 시행자가 합동
       검사하여 공용개시 여부를 결정하여야 하며 그 공공시설을 공용개시하는 때에 당해 관리청은 그
       공공시설의 관리권을 인수한다. 다만, 정수장.배수지.가압장 등 별도의 관리조직을 필요로 하는
       공공시설의 경우에는 그 시설의 관리에 관한 사항을 상호 협의하여 결정할 수 있다.
   4. 시행자가 공공시설을 당해 시설의 관리청에 인계할 때에는「국가를 당사자로 하는 계약에 관한
       법률 시행규칙」제72조의 규정에 의한 하자보수보증금을 이관하여 당해 시설의 관리청이 하자담
       보책임추급권(하자담보 책임기간동안의 하자검사권, 하자보수 요구권 및 하자보수보증금의 직접
       사용권을 말한다)을 승계하여 행사할 수 있도록 한다.

▣ 공사도급계약
   1. 개발사업을 수용 또는 사용방식에 의하여 법 제11조 제1항 제5호 내지 제10호의 시행자 또는 동조
       동항 제11호의 시행자중 제5호 내지 제10호의 자를 포함하여 공동출자하여 설립한 법인에 해당
       하는 시행자가 시행하는 경우와 환지방식으로 시행하는 때에는 다음 기준에 따라 공사도급계약을
       실시한다.
       (1) 개발사업의 공사도급계약은 일반 공개경쟁입찰을 원칙으로 한다. 다만, 법 제11조 제1항 제9
            호에 해당하는 시행자로서「건설산업기본법」등 관계법령에 의하여 시공능력을 갖춘 자는 직접
            시공할 수 있다.
       (2) 공사의 입찰 및 계약방법 등은 규약.정관.시행규정 또는 회계규정에 상세히 규정하여야 하며
            국가를당사자로하는계약에관한 법령 및 예산회계관계법령을 준용할 수 있다.
       (3) 공사도급을 받고자 하는 자는「건설산업기본법」등 관련 법령에 의한 적격자이어야 하며 시
            행자가 민간인 경우 도급계약서는 반드시 국토해양부가 제정한 민간건설공사표준도급계약서를
            사용한다.

▣ 감리전문회사의 선정
   1. 시행자는 실시계획인가 요청시 건설기술관리법령에 적합한 감리전문회사를 선정하여, 법 제20조
       제1항에 따라 실시계획인가와 동시에 지정권자로부터 도시개발사업의 공사에 대한 책임감리 또는
       시공감리를 할 자로 지정받도록 하여야 한다.
   2. 시.도지사는 시행자가 선정한 감리전문회사의 감리원에 대하여 건설기술관리법령에 의한 의무이
       행을 다하도록 지도하며 필요한 경우에는 이를 지방자치단체의 조례로 시장.군수 또는 구청장에게
       위임할 수 있다.
   3. 감리업무는 국토해양부 제정 감리업무수행지침서를 따라 시행한다.
   4. 1 내지 3의 규정에 불구하고「주택법」제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 승인대상 및「건
       축법」에 의한 건축물의 공사감리 대상인 공사에 관한 감리는 각각 주택법령 또는 건축법령이 정
       하는 바에 의한다.

▣ 공사비 등 지급
   1. 용역비, 공사비(기성.준공금을 포함한다) 및 감리비 등은 현금으로 지급함을 원칙으로 한다. 다만,
       체비지의 매각부진 또는 국민주택 건설을 위하여 필요한 경우에는 공사비를 체비지로 현물(이하
       “현물”이라 한다)지급할 수 있다.
   2. 법 제11조 제1항 제5호 내지 제10호의 시행자 또는 동조 동항 제11호의 시행자중 제5호 내지 제1
       0호의 자를 포함하여 공동출자하여 설립한 법인에 해당하는 시행자가 1 단서의 규정에 의하여 공
       사비를 현물로 지급하고자 하는 경우에는 사전에 별지 제2호서식의 체비지확인서를 관할 시.도지
       사로부터 확인을 받아야 하며 필요한 경우에는 이를 지방자치단체의 조례로 시장.군수 또는 구청
       장에게 위임할 수 있다.
   3. 시행자는 사업의 원활한 추진을 위하여 공사비(기성금 및 준공금 포함)를 지급하는 시기 및 방법에
       대하여 공사도급계약서에 구체적으로 명시한다.

▣ 공사사업종료   == 끝 ==

         제20조는 이전면에...