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부동산세금

[스크랩] 1가구 3주택 양도세 비과세 혜택 있다?

작성자인드림|작성시간16.08.27|조회수119 목록 댓글 0


1가구 3주택 양도세 비과세 혜택 있다?   양도소득세 비과세 혜택 중에서 일시적 1가구 2주택은 대부분 알고 있다. 하지만 일시적 1가구 3주택도 양도세 비과세 혜택을 받을수 있다는 것을 아는 사람은 많지 않다. 물론 일정 요건을 갖춰야 한다. 통상 1가구 3주택의 경우 첫 번째로 매도하는 주택에 대해선 양도차익이 발생했다면 양도세를 내야한다. 지난 2014년 이후부터는 다주택자에 대한 중과세가 폐지돼 보유기간이 1년이상이면 일반세율(6~38%)이 적용된다. 또 다주택자에게도 10년 이상 보유할 경우 장기보유 특별공제가 최고 30%까지 적용된다. 따라서 양도세를 절세하려면 가장 나중에 산 주택을 제외한 기존 2주택 중에서 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하는게 좋다. 그리고 새로 취득하는 주택의 취득일(잔금 기준)로부터 3년이내에 기존 1주택을 양도해 일시적 1가구 2주택에 따른 양도세 비과세 혜택을 받는게 좋다. 그럼 일시적 1가구 3주택이 됐을때 양도세 비과세 혜택을 받는 방법은? 바로 세 번째로 구입한 주택을 장기임대주택으로 등록하는 것이다. 소득세법 시행령에 따르면 장기임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가 2년 이상 보유 및 거주한 주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보고 양도세 비과세를 적용한다. 양도가액 9억원이 초과하는 고가주택은 9억원 초과분에 대해 양도세를 과세한다. 장기임대주택이란 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하(수도권이외는 3억원 이하)이어야 하고 5년이상 임대요건을 충족해야 한다. 임대기간은 임대사업자 등록을 하고 임대하는 날부터 산정한다. 이때 주의할 점은 거주주택을 매도할 때 2년 이상 거주요건이 있다는 것이다. 또 양도일(잔금청산일) 현재 주택임대사업자로 등록하고 장기임대주택을 임대하고 있어야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 세 번째로 구입한 주택을 임대주택으로 등록하면 양도세 계산시 주택수에서 제외된다. 따라서 일시적 1가구 2주택 요건(두번째 주택을 첫 번째 주택을 구입후 1년이 지나 구입하고  첫 번째 주택을 3년 이내 매도)을 갖췄다면 양도세 비과세 혜택을 받을수 있다. 첫 번째 주택을 팔고 나서 두 번째 주택도 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을수 있다. 물론 이때도 거주요건 2년 이상을 충족해야 한다. 마지막 장기임대주택의 경우 5년이상 임대하고 매도할 경우 두 번째 거주주택을 매도한후 2년 보유요건만 갖추면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 따라서 결과적으로 3주택 모두 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

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스크랩 원문 : 부동산에 미친 사람들의 모임
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