[* my story *]분양권 전매 후기 및 대출받기(보금자리론)

[씽어쏭]

안녕하세요 씽어쏭입니다.

우수회원이 된지 시간이 꽤 지났지만 매번 댓글만 달고 

스스로 생각하고 작성한 글을 잘 써보지도 못해서 죄송한 마음이 큽니다.

베니아샘 부천3기 분양권반을 수강한 후 특별공급도 어렵고 

당해를 통한 청약전략도 정부 정책의 변경으로 인해

어려워져서 고민에 고민을 거듭하던 끝에 실거주가 가능한 경기도 신축 분양권을 매수하게 되었습니다.

수업시간에도 시간에 따라 변하는 분양권 프리미엄에 대해 배웠고 

시기적으로도 최적의 타이밍은 아님을 알기에 고민했습니다. 

사실 서울과 광명을 작년 말부터 이리저리 주말마다 임장하며 부린이로서 약 평균 50%이상 상승한 가격에 곧 조정이 들어가지 않을까라는 막연한 생각만 있었습니다. 매수가 가능한 7억이하의 집을 호갱노노, 네이버 부동산, 아실, 부동산 지인 등으로 필터링하여 여기저기를 임장하며 조정장을 기다렸습니다.(아무것도 모른채)

하지만 서울을 주축으로 한 수도권 일대는 정부가 최근 발표중인 향후 공급대책에도 불구하고 

불안한 심리와 임대차3법에 따른 전세가 하방지지 상승으로 글을 쓰고 있는 현재까지도 상승 중입니다.

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[분양권 매수 후기]

그러던 와중에 출퇴근이 가능하고 서해선 역(21년 대곡소사선 개통예정) 바로 앞에 위치한 

신축아파트가 입주를 2달여 정도 앞두고 있는 정보를 취득했고 퇴근 후 바로 가보았습니다.

처음에는 25평 사람들이 좋아하는 RR을 거래하려했는데 부동산 3개를 다 가보니 

모두 당연한듯이 다운계약을 요구하는 것입니다. 

거래지역이 최근 조정지역으로 지정되면서 양도세도 높아져서 더 그렇다는 이야기가 공공연하게 

부동산 사장님 입에서 나왔고 대충은 알고 있었지만 

실거주자에게 피해가 전가되는 상황을 보면서 참 화가 나기도 했습니다. 

해당단지를 당일 아침에 알게 된후 점심시간 등을 이용하여 주변단지 시세, 

향후 교통호재 등을 검색했고 

부동산에 전화해보니 25평RR이 34평 저층과 가격이 비슷하거나 오히려 더 높음을 알게되었습니다.

그래서 서울이 아니기 때문에 

저렴하게 사서 나중에게 저렴하게 파는 전략도 

현재 자금사정, 그리고 경기권이라는 것을 생각했을 때 적합할 것 같아 

다운계약이 아니라는 부동산에 바로 달려갔습니다. 

늦은 밤이었고 사전점검 이후 아파트 단지는 닫힌 상황이어서 브로셔와 블로그, 

부동산에서 제공하는 사진밖에 볼수 없었는데 특이하게도 해당단지는 신축임에도 

1층이 필로티구조가 아닌 정말 일반 1층이었습니다...

그래서 1층을 포기하고 25평 RR로 가려던 찰나에 그러면 안되지만 

어떻게 생긴 1층인지 궁금하여 몰래 담을 넘어...해당 동 해당 호수로 찾아갔습니다.

그런데 웬걸 총 14개동이 있는 단지인데 커뮤니티센터가 해당 호수 아래에 있는겁니다. 

그래서 필로티 구조로 3베이인데 거실, 방2개가 사람들이 지나다니는 곳에서는 잘 보이지 않는 필로티 구조였습니다. 

향후에 매도할 때 어린이집? 등 1층의 나름의 매력을 가질 수 있다는 생각이 들었습니다. 

더욱이 저층이라 문제가 될 수 있는 수도배관문제도 

주민센터에 있는 배관이 가장 아래 층이어서 저층이어서 걱정하는 부분을 조금은 덜었습니다.

전면동이 아니어서 햇빛이 잘 드는지 걱정되었지만 최근에 계속 가보니 햇빛도 잘들고 

전면동은 현재 차도와 인접해있어 시끄러운 소리에 민원이 나오고 있어서 

판단이 좋았다는 생각이 듭니다.

전매가격은 프리미엄1.1억을 더한 5억(34평 저층)이었는데 현재 실거래가는 아직 찍히지 않았지만 

RR층은 34평 기준 6.3억까지 거래되었고 입주가 시작되자 더욱 가격이 올라가는 추세입니다. 

나름 역세권, 숲세권이어서 아직 주변이 개발되어야 할 것들이 있어 디메리트가 있지만 

앞으로도 꾸준히 공부하여 더 좋은 지역으로 진출할 수 있도록 해야겠습니다. 

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[잔금대출(보금자리론)후기]

원래 말씀드리려했던 전매자의 대출문제에 대해 말씀드리려합니다.

전매자는 대출을 받기 위해 크게 2가지 기준(전매가, KB시세)으로 진행을 합니다.

집단대출의 경우 KB시세 또는 감정가로 대출이 나오게 되는데 수분양자는 크게 문제가 안됩니다. 

지금 처럼 부동산 상승기에는 특히 분양가 보다 프리미엄이 붙은 감정가들이 대부분 나오기 때문에 해당지역에 따라 다르겠지만 거의 분양가를 초과하지 않는 선에서 대출이 가능합니다.(경우에 따라서는 초과도 가능한 은행 O)

다만 최근에 조정지역에 지정된 지역의 분양권 전매자는 KB시세가 나오지 않을 경우

감정가의 최대50%이기 때문에 수분양자에 비해 한참낮은 대출밖에 받지못합니다. 

베니아샘 분양권 코칭을 통한 수분양자가 되어야 하는 이유이기도 합니다.(비규제지역->조정지역이 된 곳은 정말유리)

거기에 6억이하의 집을 매수하신 무주택자에게 가장 좋은 대출제도인 

보금자리론은 신축분양입주에 대해서도 후취담보대출로 가능한데 

KB시세 또는 전매가 중 낮은 금액을 기준으로 대출이 나오기 때문에 문제가 됩니다.

최근 다운계약 등 해당 단지 또는 행정구역에 일정한 아파트 시세가 도출되지 않으면서

특정 지역의 경우 입주장에 KB시세가 나오지 않는 사례들이 속출하고 있습니다. 

그렇게 되면 전매자들은 보금자리론의 경우 특히 분양가를 기준으로 받게 되기 때문에 

대출가능 금액이 큰 폭으로 줄어들게 됩니다.

시세조사팀에 아무리 연락을 해도 저희가 할 수 있는 건 시세조사요청뿐입니다.

전매자의 보금자리론 대출 시 문제를 예시로 알려드리겠습니다.

[보금자리론]

예시 ) 분양가 4억 전매가 5억 (최근 조정지역)

1. KB시세가 나오지 않았을 때

분양가VS전매가 중 낮은금액 기준

조정지역 대출 : 4억 *60%

(보금자리론 기본LTV) =2.4억

(실수요자 요건의 경우 LTV 70%까지 가능=2.8억)

2. KB시세가 나왔을때 

KB시세VS 전매가(5억) 낮은 금액기준 

조정지역 대출 5억*60%=3억(보금자리론 최대 대출3억)

결국 1번의 경우(KB시세X)가 2번의 경우보다 약 6천만원 이상의 대출금액을 받지 못하게 됩니다.

KB시세가 실제 나와보아야 알겠지만, 상황이 생각보다 복잡할 수 있음을 염두해 두어야겠습니다.

따라서 혹시 보금자리론을 활용한 분양권 전매 시, KB시세가 뜨지 않을 수 있다는 전제 하에 

투자 또는 실거주 마련을 하셔야 함을 알려드리고 싶었습니다.

※투과지역의 경우에는 주택금융공사에 감정을 의뢰하여 감정가가 나오면 감정가 기준으로 대출이 가능하다고는 합니다.(다만 검색해본 결과 감정이 집단대출 은행보다 높게 나오는 경우는 거의없다고 합니다)

※ 추가적으로 실수요자 요건이 맞으면 KB시세가 나오지 않아도 최대 70%까지 대출이 가능합니다.

(보금자리론은 기본 60% 대출)

다음에는 실제 분양권을 매수하고 중도금 승계 및 명의변경한 사례 그리고 보금자리론에 대해 

자세히 알려드려보도록 하겠습니다.

감사합니다. 

[기존 보금자리론 분양권 관련 블로그 작성 참고글]

https://blog.naver.com/sit5678/222046320643

[씽어쏭]

아르미사랑님 감사해요! 이번주에 최종대출후기 올려보려합니다^^!

[아르미사랑]

씽어쏭 기대하겠습니다^^제가 미리 이런 유익한 정보를 알았더라면(분양권 섣부른 매도 후..얼마나 좋은 기회였는지 뼈저리게 배우는중)좀 더 나은 선택을 할 수 있었을텐데..많은 정보 부탁드립니다~

[휠체유심조]

저도 이거때매 은행이랑 이리저리 전화해봤는데

글로 적어주셔서 다시 한 번 리마인드 하네요
감사합니다^^

[씽어쏭]

감사합니다 휠체유심조님 ! 여전히 kb시세가 뜨지않고있어요 ㅜㅎㅎ

[헤라클레스]

아직은 완존 초짜라 무슨말인지
100% 알아듣지는 못하겠지만
다음엔 공감이 가능할겁니다^^
감사합니다!