[* 실패사례 *]부동산매매사업자 등록(실패는 아니고 실수. 시행착오)

[주니어]

부동산 투자를 하면서 시행착오 없는 사람이 어디 있겠습니까?

하지만 그 실수가 큰 돈이 오가는 문제이니 주의해야지요.

특히 세금부분은 사고친 후에는 수습이 안된다는 점이 무섭습니다.

요번에 사고 직전 수습단계로 들어갈 수 있어 경험담 올립니다.

저와 같은 실수 하지 마시기를...

1. 작년 여름 행크 강의를 들으며 경매세계에 입문하고

팔콘님의 낙찰케어반(중급반) 수강 후 일산의 50평대 아파트 낙찰.

2017년 10월에 등기완료.

2017년 11월말에 매매계약체결(2018년 2월 잔금납부예정)

2. 경매에 흥미가 더 생겨 열심히 해보자 하는 마음으로 부동산매매사업자등록.

(매매사업자는 단기매매시 일반과세로 적용되니 유리해서)

2017년 12월.

양도세율 40% 단기매매시.

너무 비싸다는 생각에 덜컥 일 저지름

전용 25.7평이상은  건물분에 대해 부가세 10% 있다는 것은 알고 있었는데

낙찰 및 등기가 사업자등록일 전이라 상관없을 것이라고 생각함

매매 회전율을 높여 차익을 보겠다는 의욕이 앞선 가장 큰 실수 입니다

3. 매매사업자 등록 후 소형평형 아파트 알아보다가 공매로 지방 물건 낙찰(2017년 12월)

선순위전세권이 등기되어 있는 물건이라 싸게 잘 받아서 좋았습니다.

특히 매매사업자 양도세 부분의 장점을 살릴 수 있어 다른 입찰자에 비해 과감한 입찰가 선정 가능.

2018년 1월3일 등기완료.

매매사업자등록도 했겠다 양도소득세도 일반과세 적용되니 단타해야지 하고 양도세 알아보는 중에

양도세 관련 인터넷에서 다음과 같은 글을 발견하게 됩니다.

 물음 : 기존에 구입한 주택이 있다. 이 주택을 사업자등록 이후 매도하면서 사업소득세로 세금을 내면 되는가?

 답 : 사업전에 구입한 재고자산을 사업자등록 이후 판매하는 경우에는 사업소득으로 과세되는 것이 원칙이다.

왱! 그럼 부가세는?

이때 부터 맨붕시작.

알아본 결과 매도가 5억에 대한 건물분 4억의 10% 부가세 납부 예상.

단기매매 일반과세로 양도소득세 신고하면 유리하지만

예상치 않은 부가세 4천만원. 으윽.

남는거 없이 세금이 더 나갈 사태 발생.

4. 사태 수습으로

가장 먼저 생각이 난 분이

세금특강을 해주신 투에이스님 입니다.

이글을 빌어 투에이스님께 다시한번 감사드립니다.

다행히 해주신 조언과 제가 생각한 해결책과 동일해

그대로 실행하기로 했습니다.

그래도 다시한번 확인하자는 마음으로 세무서 담당자와 직접 통화시도.

그쪽에서도 좀 복잡했는지 즉답을 피하고 30분 후 다시 전화를 주더군요.

5. 해결책

투에이스님 혜안대로

" 사업자등록 폐업신고 "

폐업신고하고 단기매매 양도세 40%로 신고하는 것으로 결정.

세무담당자가 큰 문제는 없어 보이는데

한 회기내에 부동산 매수 1건, 매도 2건이 있으면

나중에 간주매매사업자로 처리되어 부가세 징수될 수 있다는 경고도 해줌

큰 한숨이 지나가는 순간이었습니다.

6. 복기

매매사업자의 장점을 살리려면 사전에 본인 상황을 잘 파악하고 하자.

섣부른 판단은 유보하고 전문가의 조언을 듣고 실행하자.

ps) 2018년 10건의 부동산 처리를 목표로 했는데

아쉽게도 상반기는 타인명의로 처리하지 않는 이상 강제 휴업하게 생겼습니다.

[테오짱]

매매사업자 고민 중 도움이 되었습니다.

[2019목표실현]

헉...좋은 정보 감사합니다!

[7년째워킹맘]

매매사업자에 대해서 잘 알아보고 목적에 맞게 잘 활용해야겠네요. 좋은 경험 감사합니다.

[웅군123]

소중한 경험 공유해 주셔서 감사합니다.

[라띠]

경험을 나눠주셔서 감사합니다. 단기 매매를 많이 하고 싶은데 그것도 쉽지 않네요