[* 경험담 *]지분토지 처리이야기 (6개월간의 과정)

[베니아]

안녕하세요. 베니아 입니다.

투자한지 1년이 안되었을땐 시간이 참 안흘렀는데, 1년이 넘어가니 시간이 더 빠르게 흐르는 것 같습니다.^^;

#서론

아래 이야기는 토지지분 처리 6개월간의 이야기 입니다.

요즘 유행하는 소액지분토지를 낙찰받은 것은 아니구요.

아버님이 아주 오래전에 취득하셨던 토지 였고, 그동안은 "땅이 3000평 있으니 언젠가 활용할 수 있을거다" 라고 하시길래

돈되는 토지인가? 내심 기대감(?)을 품고 지내왔던 것 같습니다.

당시에는 토지에 대한 지식이 전혀 없어서, 어디서 부터 접근해야 할지 모르다 보니 그냥 놔두었는데,

부동산공부를 하게 되면서, 해당 토지에 대하여 공부하게 되었습니다.

알아보니 공시지가는 그대로인 돈이 안되는 임야+맹지+지분 이라, 공유물분할소송을 통해 판결문을 받고, 공유물분할을 위한 형식적경매를 신청하였습니다.

물건을 취득하는 것 만큼, 물건을 정리하는 것도 매우 중요하다고 생각합니다.

가치상승이 없는 물건을 가지고 재산세만 내느니, 다른 물건에 투자하는 것이 나을수도 있고,

상속이나 증여로 받은 부동산이, 나중에 다른 부동산을 매각할때 세금이 크게 영향을 미칠 수 도 있으니

본인뿐만 아니라 부모님의 부동산을 미리 적절히 정리하는 것 도 중요하다고 생각합니다.

서론이 길었고, 그러면 물건처리 과정을 간략히 설명하겠습니다.

#토지정보

등기부등본,임야대장,토지용계획확인원을 발급받아 확인해 보니,

해당토지는 농림지역,보전관리지역에 포함된 토지(임야)로 58,512m2 토지중 약 10,000m2를 아버님이 지분으로 소유하고 계셨습니다. 땅의 가치를 알아보기 위해 조금 더 들여다보니, 공시지가는 10년이 넘도록 거의 제자리고 도로가 없는 맹지였습니다.

그동안 재산세만 내고, 안되겠다 싶어 아버님께 허락을 받고 매도를 결정합니다.

#부동산 매도하기

해당 물건은 아버님도 저도 가본적이 없고 로드뷰로만 확인했습니다.

그곳에는 많은 나무만 무성하게 자라나있었고, 제가 현장에 가더라도 확인이 불가하다고 판단했습니다.

1) 수수료 1000만원 드립니다

맹지+지분+임야 라는 환상적인 조합을 이겨내기 위해선, 수수료가 필요하다고 판단했습니다.^^;

그래서 한 50군데 부동산에 천만원 수수료 드린다고 문자를 보냈더니, 몇군데서 연락이 와서 설명을 해드렸는데,

결국 환상의 조합을 극복하지 못하고^^;, 지분이 정리되야 매도를 도와줄 수 있다는 연락을 받았습니다

2) 지분권자에게 매도

1번을 진행함과 동시에, 해당 물건에 대한 애정을 가지고 계신 분들이 있을 수 있어서

등기부상의 주소로 등기와 일반우편을 보냈습니다. 하지만, 등기는 반송되고 말았습니다.

당시에는 몰랐는데, 반송된 내용증명을 가지고 주민센터에서 초본을 발급 받을 수 있다고 하네요!

3) 공유물분할 소송 접수

방법이 없겠다 싶어서, 공유물 분할 소장을 접수 합니다.

절차는 시루 님 블로그 및 다른 분들의 글들을 참고하여, 아래와 같이 접수하였습니다.

그리고, 법원에서 주소 보정명령이 왔고, 이를 가지고 동사무소에서 초본을 발급받아 보정서를 제출하였습니다.

# 지분권자들의 연락

지분권자들의 현재 주소로  송달이 되었고, 3명의 지분권자중 2명은 바로 연락이 왔습니다.

그러나 한명은 등기부 주소도 조회 되지 않고, 주민번호도 알수 없어서, 이를 사유로 법원에 공시송달 요청을 하였고

인용되었습니다.

중간에 한 부동산에서 땅을 통째로 팔 수 있다면 거래 가능하다 했기에, 번거로운 법원절차를 거치기 않으려고

연락이 닿지 않는 지분권자의 등기부상 지역의 이장님 번호를 수소문하여 알아냈습니다.(지역 면/읍사무소 또는 마을회관을 이용)

전화를 하니 처음에는 잘 알려주시지 않으시다가, 부탁하니 결국 100살도 넘으셨을거라 돌아가셨을 거란 이야기를 하셔서ㅠ

자녀의 연락처를 부탁드린 상황인데 알아봐 주신다고 하셨으나, 쉽지 않아 보였습니다.

# 변론기일 참석

결국 경매로 매각 시킬 수 밖에 없었고, 변론기일 날짜가 잡혔습니다.

아버님이 참석하실 수 없기에, 제가 소송위임장을 내서 인용이 되었습니다.(소액사건이라 가능)

변론기일에서 가장 걱정된 부분은, 현물분할으로 결정되면 어쩌지? 였습니다.

다행히 로빈훗님 조언과 실전반교재를 참고하여, 변론기일에 소유권자와 연락이 닿질 않고, 도로가 있는 땅이라 분할시 가치를 공평히 나누기 어렵다. 라고 이야기 했습니다. (처음 느껴보는 법정이어서 긴장이 되었네요~)

# 결정문 받고, 강제경매 신청

다행히도 대금분할 결정문을 받았고, 이를 가지고 강제경매 신청을 했습니다.

결정문을 받은 것 까지 좋았는데, 강제경매 하는데 생각보다 시간도 오래걸리고, 등기촉탁수수료/등록면허세/예치금을 포함하니 비용이 꽤 되네요. 그리고, 전자소송 사이트에서 한번의 흐름으로 신청을 하는 것을 추천드립니다.

다른 일들이 생겨서 맥이 끊기다 보니 너무 오래걸렸습니다ㅠ

# 느낀점

현재는 강제경매접수를 하였으니 올해안에는 매각되지 않을까 기대(?)를 하고 있습니다.

중간중간에 지분권자들이 연락와서 왜 경매를 넣어야만 하는지 물어봐서 이를 설득시키는데 상당시간이 소요되었고, 처음해보는 분할소송 및 강제경매 신청에 또한 비용과 시간이 들었습니다.

저는 비록 처분에 목적을 두고 진행한 과정이지만, 요즘 유행하는 용돈벌이 소액지분토지 투자로서 과연 돈이 될까?

라는 질문에는 의구심이 들었습니다. 왜냐면 지분을 사줄사람을 찾아야하는데 이를 확신하기가 힘들고,

팔기까지의 과정도 너무 고단(?)하다는 느낌을 받았습니다.(다른 어떤분의 블로그를 통해봤을 때)

정말 싸게 사거나, 매수자가 반드시 있는 토지라면 괜찮을 것 같은데, 그렇지 않다면 신중히 접근해봐야 하지 않을까 라고 생각해보았습니다. 물론 저도 처음이라서 보는 눈이 없어서 그럴수도 있습니다^^;

6개월 정도 소요된 과정을 통해, 이런 맥락으로 흘러가는 구나 라고 참고하셔서 도움이 되셨으면 좋겠구요.

소송을 접수하는 것들에 대한 방법은 검색하면 블로그등에 잘 나와있습니다^^;

나중에 매각되어 배당되면 그때 다시 한번 공유드리도록 하겠습니다.

감사합니다!

[어바웃타임.]

베니아님 소중한 경험담 공유해주셔서 감사합니다! 저도 아버지께서 토지를 가지고 있으셔서 더욱 몰입해서 읽었네요^^멋진 아드님이신 것 같네요!!^^

[아원 AONE]

소중한 경험 감사합니다. 아직은 어떻게 해야할지 모르겠지만 비슷한 사항이 있어 좀더 공부하고..실제 진행이나 기회되면 대놓고 좀 물어보겠습니다^^

[해피솔]

소중한 경험 감사드립니다~

[경자누나]

아이고.. 고생 많으셨네요
마무리 잘 되셨길 바람니다

[긍정감사]

베니아님 고생 많이 하셨습니다. 지분이 쉽지 않군요~~