법인 신탁대출을 진행하며 얻은 정보를 공유합니다.
필요한 내용 빨리 찾으시라고 담백하게 본론만 쓸게요. ^^
같은 내용을 제 블로그에서도 확인하실 수 있습니다.
법인 신탁대출
1. 신탁대출이란?
자기 소유의 부동산을 부동산신탁회사에 위탁(소유권 이전)한 뒤 수익증권을 발급받아 금융기관으로부터 대출받는 제도
(주의: 신탁대출은 단지 명의만 가져갈 뿐, 그외 의무사항(세금, 종부세, 재산세 등등)은 소유자가 다 진다. 좋은 건 다 가져가고 나쁜 건 안가져간다. feat. 세라미스님)
2. 왜 신탁대출인가?
신탁대출의 장점 | 신탁대출의 단점 |
- 방공제를 하지 않아 대출 한도가 높다. - 단기 매도시 유리하다. | - 임대차계약을 할 때 내가 소유주가 아니므로 임차인이 계약을 꺼려할 수 있다. (월세보증금을 낮추어 세입자의 불안요소를 줄이면 해결 가능) - 법무사 비용이 일반대출보다 비싸다. - 금리가 일반대출보다 높다. |
<참고>
일반적인 법인 주택담보대출 한도: 매매가와 KB시세 중 낮은 금액에서 방공제한 만큼.
- 비규제지역: KB시세와 매매가의 낮은 금액의 7~80%에서 소액임차(혹은 전세보증금) 공제
- 투기지역, 투기과열지역: 40%에서 소액임차(혹은 전세보증금) 공제
- 조정지역: LTV50%에서 소액임차(혹은 전세보증금) 공제
단, 전세보증금을 공제하는 경우,
예를 들어 조정지역인 경우 [LTV50% = 대출액 + 전세보증금]이 아니라
예를 들어 조정지역인 경우 [LTV50% = 대출액 + 전세보증금]이 아니라
[LTV 50% = 대출액의 채권최고액 + 전세보증금]으로 하는 경우도 있음.
(채권최고액은 보통 대출금액의 120%이며 110~130%로 금융권마다 상이함.)
법인대출 금리는 :3.2~3.8%
중도상환수수료: 0.5~1.5%
(2020.04 기준. 금융기관마다 다름. 대략적인 정보임.)
3. 법인 신탁대출 준비서류
[법인 준비서류]
1) 입찰보증금영수증 또는 매매계약서 원본
2) 법인사업자등록증 사본
3) 법인인감증명서 3부 - 등기소 발급
4) 법인등기부등본 3부 - 등기소 발급
5) 주주명부
6) 정관사본
7) 법인명판 - 업종 업태 제외하고 법인명, 사업자등록번호, 주소만 넣어도 됨.
8) 법인인감도장
9) 법인 국세완납증명서 2부 - 주민센터, 인터넷 발급(홈택스-민원증명)
10) 법인 지방세완납증명서(신탁등기용) 2부 - 인터넷 발급 불가. 주민센터에 가야함. 법인인감증명서, 법인인감도장과 서류 신청하는 본인 신분증 필요함. 주민센터에 발급양식이 있음.
11) 법인 세목별과세증명서 - 주민센터, 인터넷 발급(정부24/민원24-좌측하단 민원서비스)
12) 부가가치세 과세표준증명서 (없을 시 예외) - 인터넷 발급(정부24/민원24-좌측하단 민원서비스)
13) 법인재무제표 3년치 (신생법인은 생략) - 담당 세무사에게 문의
14) 원천징수이행신고서 (없을 시 예외) - 인터넷 발급(홈택스-민원증명-세금신고내역-원천세-제출연도별 조회 및 출력)
15) 이사회회의록-각 이사 인감증명서 첨부, 인감도장 날인 (사내이사 1인으로 구성된 법인은 생략)
16) 임시주주총회회의록 - 이사 2인 이하인 경우 (각 주주 인감증명서 첨부, 인감도장 날인) 파일첨부 
임시 주주총회 회의록(sample).hwp
임시 주주총회 회의록(sample).hwp[대표이사(연대보증) 서류]
1) 신분증
2) 인감도장
3) 인감증명서 1부 - 주민센터
4) 주민등록등본 1부 - 주민센터, 인터넷 발급(민원24/정부24)
5) 주민등록초본 1부- 주민센터, 인터넷 발급(민원24/정부24)
6) 국세완납증명서 1부 - 주민센터, 인터넷 발급(홈택스-민원증명)
7) 지방세완납증명서 1부- 주민센터, 인터넷 발급(홈택스-민원증명)
8) 소득증빙자료(근로소득원천징수영수증 등) 1부 - 인터넷 발급(홈택스-민원증명-소득금액증명)
9) 건강보험자격득실확인서 1부 - 인터넷 발급(국민건강보험-민원신청-개인민원)
10) 재직증명서 1부 - 인터넷 발급(국민연금공단-민원신청-개인민원-증명서 등 발급)
※ 인터넷 서류 발급 시 공인인증서 필수.
※ 모든 서류는 주민등록번호와 주소 모두 공개로.
※ 은행마다 요구하는 서류가 다를 수 있으니 확인 필요.
4. 대출 상담사에게 대출 의뢰시 제공해야 하는 정보
1) 이름
2) 연락처
3) 경/공매사건번호
4) 목적물 주소
5) 시세일반가
6) 개인/법인 여부
7) 개인이라면 다주택여부
8) 연소득/부채
9) 법인 신용카드사용액
[추가서류]
10) 법인사업자등록사본-사진으로 전송
11) 법인등기부등본-사진으로 전송
12) 주주명부-사진으로 전송
5. 기타
1) 지점별 동일인 한도가 있다.
은행 각 지점별로 동일인 한도가 있어서 예를 들면 인천○○신협의 경우 한 법인당 대출 한도가 9.1억이라고 한다.
한 지점의 대출 조건이 좋아도 거기서 계속 대출을 받을 수 없다.
한도가 다 차면 다른 지점으로 가야한다.
2) 은행 지점별로 법인대출의 한도액이 있다.
그 지점에서 정해진 법인대출 한도에 도달하면 해당 지점에서의 법인 대출은 더이상 불가하다.
3) 은행에서는 법무비용을 모른다.
대출 상담사를 통해 어떤 지점에서 대출을 받고, 다음에 또 그 지점을 이용할 때 대출상담사를 통하지 않고 하는 것이 가능하다.
은행과 협약된 법무사에게 일을 맡길 수도 있고, 내가 알고있는 법무사에게 맡길 수도 있는데, 이 법무사와 은행이 협약을 맺어야 한다.
(자세한 것은 은행 대출담당자와 협의)
4) 대출 자서를 할 때 반드시 대표이사가 직접 가야한다.
5) 인지세는 은행과 반반씩 부담한다.
6) 신탁등기 수수료는 은행이 부담한다.
7) 화재보험을 필수로 가입해야 한다.
미가입시 감사에서 지적대상이라고 한다.
인천○○신협의 경우 월 3만원/3년만기의 화재보험을 권함.
만기시 약 80%정도 환급됨.
션팍님이 주신 정보에 따르면 화재보험을 가입하지 않는 조건으로 하는 것도 가능하다고 합니다.
금리나 기타조건을 잘 따져보시고 더 유리한 곳에서 받으시면 좋을 것 같습니다. ^^ (션팍님 감사해요~)
요구하는 서류가 어마무시하지만,
우리의 소중한 투자금을 한 푼이라도 아낄 수 있다면 가뿐하게 준비하는 것이 행크인의 자세! ^^
끝.
올디 변화연구소 등 여러 블로그를 참고하여 작성하였습니다.
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