저평가된 알짜 아파트 한 채_제이크 차 지음
여태까지 본 부동산 서적 중에서 가장 다양한 데이터를 다루고 있긴 한데, 내가 그걸 저자가 분석한만큼 따라할 자신은 없어지는....ㅎㅎ
그래도 상승에너지를 통한 지역분석과 저평가 순환주택 개념 등 실질적으로 투자에 활용할 수 있는 부분은 꽤 친절하게 설명하고 있고, 책 후반부에는 실전경험을 통해 체득한 꿀팁들도 소개하고 있다.
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저평가된 알짜 아파트 한 채
1장. 고수들만 아는 부동산 투자의 성공 요인
1) 앞으로 3년간 입주 물량을 확인
- 적정 입주물량 : 인구수 * 0.005(0.5%)
- 분기별 적정 입주물량 : 연간 적정 입주물량/4
2장. 지금 부동산 투자를 해도 될까? (지구 살펴보기)
1) 경제지표 10가지로 투자 시기 정하기
0. 위기발생 상황을 -1점, 애매한 것은 0점, 좋은 지표는 +1점으로 계산한 총점이 마이너스가 되면 경제 위기가 발생한 것으로 보자
1. 변동성지수(VIX) = 불황지수 = 공포지수
2. OECD 세계 경기선행지수 & GDP 연간 성장률_최소 분기에 한번씩 점검
3. 유동성지수와 소비지수(대중들의 소비심리) : 특히 미국의 소비판매 주목. 한국수출경제의 선행지표
4. 금리 : 장단기 금리차, TED 스프레드(런던/미국 금리차), BBB 등급 회사채 이율 등 지역별, 시기별 금리차이가 클 경우 이상 신호
5. 원유가격 : 원유가격은 곧 물가이며 세계의 주가와 한국의 수출과도 밀접한 관련. 경제 위기에는 원유 가격이 급락
6. 달러-원 환율 : 달러가치 상승 시 외국자본이 빠져나가서 주식이든 부동산이든 조심해야 함. 생산자물가지수는 환율과 반대 움직임
7. 한국 외환보유액 : 외환경제위기 관찰
8. 제조업 구매관리지수 : 글로벌PMI가 50 기준으로 높으면 경기가 좋은 것이고 아래는 경기가 안 좋은 것.
9. 재고율지수/공장 평균 가동률/반도체지수 : 가동률이 급감하거나 재고율이 급증하면 위험신호(한국은행 경제통계시스템).
반도체지수도 4차 산업혁명 시대, 세계 3대 반도체 회사 중 2개를 갖고 있는 대한민국의 경제롤 볼 수 있는 지표.
10. 모건스탠리 신흥국지수(MSCI지표) : 신흥국의 지표는 경기가 조금만 나빠져도 표시가 크게 나서 감지하기 쉬움
2) 부동산으로 번 돈은 다시 부동산으로 들어간다
- 3기 신도시 토지보상금이 온다. 또 다른 유동성이 수도권에 유입될 것이므로 경기도를 주시하자
3) 자산가치가 점프할 수 있는 시점
- 전 세계 주택 가격들은 동조화. 대장인 미국의 주택가격(S&P 케이스-실러 주택가격지수)과 신규주택 인허가실적(미국 인구조사국) 잘 살펴봐야 한다
4) 버블은 반드시 터진다! 안전자산을 마련하기
- 생산단가보다 낮은 금과 은 또는 실물자산을 담보로 하는 암호화폐에 일부분 투자하자
ex. 미국에서 금 담보 암호화폐, 은 50% 이상 소유한 JP모건에서 은 담보 암호화폐 발행, 부동산 담보 코인 등
3장. 2023년까지 사고 팔 지역은 정해져 있다 (숲을 살펴보기)
1) 이 지역은 고평가 지역일까 저평가 지역일까?
- 주택금융연구원에서 발표하는 주택구입부담지수로 투자희망 지역이 고평가 구간인지 저평가 구간인지 먼저 파악
2) 수요가 증가하는 지역을 찾는 핵심요인 3가지
- 유동성 : 한국은행 데이터 참고
- 인구수 증가 : 일자리&인구수가 증가하면 정비사업도 활발. 인구 50만 이상에 지속 증가하는 곳 추천
(인구수 - 네이버 검색, KOSIS / 일자리 - SGIS)
3) 앞으로 3년동안 공급이 줄어드는 지역을 선정하라
- 인구수가 증가하는 지역들 중 미분양 감소중인 지역을 선별하자(인허가실적 - 한국감정원 / 시군구별 미분양 - KOSIS)
- 입주물량이 급감하면서 미분양 물량이 평균보다 아래로 내려왔다면 바로 현장에 달려가서 확인해보자
4) 가장 중요한 누적 입주물량 확인
- 입주물량 정보는 부동산114/네이버부동산/부동산지인 등의 분양정보를 엑셀로 정리
- 입주물량이 많은 시기에는 기존 아파트를 팔아 잔금치려는 사람들 때문에 다른 아파트들이 급매로 나올 확률이 크다
5) 최적의 타이밍을 결정할 때 확인해야 할 3가지
- 투자심리 : KB매매거래지수 추이 확인
- 거래량
- 상승에너지 : KB부동산 전세지수 - 매매지수. 전세지수는 높아지나 매매지수가 아직 오르지 않았으면 상승에너지가 큰 상태
4장. 그래서 어디에 투자해야 할까? (나무 살펴보기)
1) 부동산 투자의 새로운 패러다임 : 저평가 순환주택 시세링크 투자
- 흐름이 좋은 지역들 중에서도 정비사업이 활발한 곳에서 순환주택 시세링크 투자를 할 수 있다. 지도상에 놓고 비교해보자.
ex. 경기도(수원시, 고양시, 광명시, 과천시, 성남시, 안양시, 안산시), 대전, 충남 천안, 충북 청주
- 시세링크 투자지도
- 시세링크 투자 툴
- 재개발 등 정비사업 현황 검색처
2) 준신축/구축 시세링크 투자
- 정비사업이 활발한 곳은 새 인프라로 바뀌기 때문에 그 안에 있는 준신축, 구축도 동반 상승한다(ex.신길 뉴타운)
- 신축, 준신축이 오른 뒤엔 입지좋은 구축이 오른다. ex 수원 역세권, 삼성전자 주변 구축아파트 분석
- 구축은 느리게 오르지만 급격한 하락도 없다. 간혹 리모델링이나 재건축 이슈가 터지면 한차례 상승하기도 한다.
3) 추세 상승 모멘텀 투자를 하기 전에 꼭 확인해야 할 것
- 특정 지역 시군구 OO동까지 정했다면, 전세와 월세 매물이 거의 없는 아파트를 고른다(투자하여 전월세 주기 쉬움)
- 상승에너지(전세-매매)가 큰 곳을 고른다. 즉, 아직 매매가격이 안 오른 단지에서 전세가격이 오르고 있는 단지를 선택한다
5장. 제이크차 부동산연구소 지역 분석 노하우
6장. 제이크만 알고 싶은 실전 꿀팁
1) 아파트 단지를 선택하는 4가지 기준
1. 단지 세대수
- 세대수는 최소 300세대 이상으로 클수록 좋다. 너무 적으면 관리비가 적어 인프라개선 어렵고 커뮤니티 약함.
- 500~2000세대가 적당. 세대수가 너무 많으면 매물도 많고 급매물도 생기기 마련
2. 평균 연령에 따른 평형대 정하기
- 행정안전부 정책자료 에서 통계연보-주제별통계-주민등록인구통계에 들어가면 시군구별 평균 연령 통계자료 확인가능
- 젊은 연령대의 경우 소형위주, 연령대가 높아질 수록 중대형 위주로 타겟팅
3. 학군 비교평가
- 중고등학교 자녀를 둔 세대가 중대형을 필요로 함.
- 아파트실거래가 모바일 앱 추천(지도로 아파트 찾기-학군비교)
4. 전월세 매물 ZERO 찾기
2) 발품 답사를 제대로 하는 3가지 방법
1. 손으로 직접 지도 그리기
2. 부동산 소장님들의 마음을 공략하기 : 네이버부동산 중개사 탭으로 중개사 살펴보고 지속적 관계유지
3. 스마트폰 앱 : 소유권이전 등기 법무사비용은 '법무통'
3) 비용을 반으로 절감시키는 셀프 인테리어 노하우
- 15평 초소형 아파트 리모델링
- 21평 소형 아파트 리모델링
- 인테리어 일정(인테리어 순서)