전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
이현철 지음
부동산에 대한 부정적인 시각만을 가지고 있었기 때문에 무주택자를 벗어날 기회를 계속해서 놓치고 있다고 생각한다. 이 책이 그러한 잘못된 시각을 개선해주는 계기가 될 것이다. PART 01에서는 우리나라에만 있다는 전세제도와 사람들의 심리, 정부 정책을 중심으로 변하는 아파트 가격에 대해 설명한다. 또한 아파트에 대한 사람들의 잘못된 상식을 바로잡고, 주택 가격에 크게 영향을 미치는 요인들을 살핀다. PART 02에서는 부동산 투자에 숨어 있는 비밀을 알려준다. 제대로 투자하기 위해 반드시 알아야 할 지식과 초보자가 피해야 할 투자, 그리고 무주택자들이 궁금한 BEST9를 선별해 그 궁금증을 해결한다.
요즘 나의 최애 유튜브채널인 후랭이TV에서 우연히 이현철 소장님의 영상을 보고 읽어보게 된 책이다.
이 책은 비록 2018년 초에 출간되었지만 저자가 말한대로 무주택자나 부동산 초보가 기본개념을 잡기에
좋은 책이고, 이 책에서 저자가 전망한 대로 우리는 아파트 폭등 사이클에 진입했다.
저자의 논리대로 이번 폭등장이 당연히 올 수 밖에 없는 것이었다면
이 다음은 어떤 모습으로 시장이 흘러가게 될지.... 궁금한 마음에 바로 이어서 저자의 신간을 읽어볼 예정이다.
1장. 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다.
1) 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다
a. 전세와 월세와의 관계
- 전세가의 급등으로 반전세로 전환, 낮은 금리와 집값보합세로 월세전환
- 전세대출과 은행이자의 차이 때문에 월세는 보통 전세가격에 종속적이다. 월세는 전세가격에 거의 영향을 주지 않는다.
b. 전세는 과연 없어질까? => 앞으로 전세가 없어질 것이란 결론은 맞지 않을 것
- 단순히 금리가 내리고 대출비중이 늘었다고 월세로 전환만 있을 것이라 생각하는 것은 오류에 빠질 수 있다.
- LTV 비율이 낮아지면 투자자의 투자금이 늘어나기 때문에 전세투자가 더 유리해질 수 있다.
c. 전세대란의 이유와 대책
- 전세가에 가장 크게 영향을 주는 요인은 교통보다 학군(교통은 학군보다 선택의 여지가 있으나 배정가능아파트는 한정적)
2) 주택가격에 크게 영향을 미치는 요인
a. 선분양으로 심해지는 주택가격 왜곡과 대안인 후분양
- 선분양은 부실시공, 과대광고, 분양권 프리미엄 등의 투기 문제가 있다.
- 후분양은 장점도 있으나 필연적으로 공급이 줄어들고 가격이 폭등할 것
2장. 부동산 투자에 숨어 있는 비밀
1) 우리나라 아파트 경기사이클
a. 폭락기
- 폭락하기 전에 반드시 전제되어야 할 상황은 폭등
- 1998년 IMF, 2008년 금융위기로 인해 폭락을 겪었다고 생각하지만 사실 그 이전에 이미 폭등기를 거쳤기에 곧 폭락했을것
- LTV와 DTI 완화, 취득세 완화, 양도세 한시적 면세 등의 정책에서 침체 분위기를 벗어나기 힘듦
b. 하락 안정기
- 적극적인 투자자는 이 시기에 조심스럽게 투자 진행
- 투자자가 집을 추가로 구매해 전세를 내놓지 않기 때문에 공급이 부족하여 전세가가 서서히 상승
- 아파트 가격이 상승하지 않기 때문에 기존 전세임대인들이 만기가 되면 월세로 전환하는 가구가 많아짐
- 매매가는 크게 오르지도 내리지도 않는 상태로 머무르며 전세가는 상상하여 전세가율이 거의 최고조에 이름
c. 상승 안정기
- 매매가와 전세가가 동시에 상승(전세가가 매매가를 밀어냄), 하지만 투자심리는 아직 반반이며 갭투자 유행
- 투자자들은 시세보다 싼 급매물을 노리고 여유있게 투자함
d. 폭등기
- 사람들이 생각하는 수준을 훨씬 넘어서는 가격대(거의 2배 수준의 가격상승)
- 상승안정기에 투자했던 이들은 이 시기에 대부분 이익을 거두게 됨
- 아무리 강력한 규제도 실수요자까지 건들 수는 없기 때문에 항상 어느정도 문은 열어놓게 되는데
이게 도화선이 되어 실수요자들이 폭등기 마무리 시점에서 가격을 끌어올린다
- 폭등 뒤엔 반드시 폭락이 있다. 하지만 그러한 조짐을 파악하는 것은 거의 불가능하기 때문에 미리 대비해야 한다.
2) 절대적인 학군, 절대적인 수요
- 역세권 vs 학군이라면 단연코 학군이 우선이다.
ex. 대치동 대청중학교를 보낼 수 있는 아파트는 개포우성2차/선경/미도아파트 뿐. 청실/은마는 보낼 수 없다
=> 같은 대치동 84m2임에도 학군에 따라 아파트 가격은 3.5~4억 차이가 났다(2011년 기준)
- 도시별로 학군이 선호되는 지역이 반드시 있으므로 투자하고 싶은 지역에서 학군이 좋은 지역에 투자하면 된다
3) 최고의 투자방법 중 하나, 갭투자
- 갭 투자 후 매도할 때는 전세가를 새로 세팅하고 팔아야 투자자가 매수하기 좋다(전세가 인상으로 실투자금↓)
- 매수자라면 중개사무소에 전세가를 최고로 맞춰달라고 먼저 의로하고 맞춰주면 매매하겠다고 하자
4) 대형평형은 이제 끝난 것인가?
- 공급의 차이와 대중심리를 전환시킬 수 있는 충격이 있다면 평형의 선호도 바뀔것이다
- 2008년 폭락 시 공급이 많이 이루어지면서 가격도 상승한 대형이 폭락했고 공급이 적고 희소했던 소형이 비교적 적게 하락
- 3년정도의 하락기 이후 전세가가 상승하면서 소형이 먼저 전세가율이 올라가고 이에 따라 가격상승이 시작됨
- 가격이 상승하자 투자자들도 이제는 소형에 손을 대고 평형의 선호가 대형에서 소형으로 바뀜
- 대형은 (폭락기가 온 뒤) 다음 사이클에서 반드시 대세를 이룰 것
- 중소형(85m2 이하)는 국민주택 규모로 부가세 없음 / 중대형(85m2 초과)은 부가세가 포함되어 있음
=> 소형은 현재 인기있기 때문에 비싸게 분양+부가세. 평단가로 환산해보면 현재 소형보다 대형이 가격경쟁력이 있다.
5) 적은 자본으로 투자하기 좋은 오피스텔 투자
- 오피스텔이 아파트에 비해 덜 올랐던 이유는 부가세와 취득세 & 오르는데 한계가 있는 월세상품
- 현재는 주택임대사업자 등록 시 40m2 이하는 취득세 면제(부가세는 내야함ㅎ)
- 아파텔(주거용 오피스텔)은 전세로 임대차가 가능하기 때문에 아파트처럼 오를 수 있는 여건이 마련됨
- 일반 임대사업자는 부가세 환급, 주택 임대사업자는 취득세 면제 혜택(but 실수요자는 둘다 내야함)
- 세금의 혜택을 받기 위해 피부양자가 사업자를 내면 지역가입자로 자동등록되어 의료보험비 추가납부 해야함
- 주택 임대사업자는 직장소득과는 별개로 임대소득이 분리과세되기 때문에 직장인 명의로 해도 무방함
- 오피스텔은 주거/사무실이 모두 가능한 가변적인 상품이며 법률과 세금이 모두 달라서 공부를 구체적으로 많이 하게됨
※ 내 집 마련을 위한 대출을 어느 정도 받아야 할까요?
: (이자가 부담되지 않는 선에서) 최대한 많이 받는 쪽을 권한다. 최대한 대출받고 여유자금은 갭투자나 분양권을 산다.
세금을 고려할 경우엔 일시적 1가구 2주택의 범위에 포함될 수 있는 분양권을 사자.
https://blog.naver.com/sweetsh00/222431511172
[책 리뷰] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 이현철 지음 부동산에 대한 부정적인 시각만을 가지고 있었기 때문에 ...
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