월급으로 시작하는 부동산투자
투자가 카일 지음
나는 부자가 되고 싶지만 로또에는 관심이 없다.
일생에 한 번이라도 당첨이 될까말까한 로또에 기대기엔 그 확률도 금액도 만족스럽지 않다.
부자가 되기 위해 내가 가려고 선택한 길은 부동산인데, 아직 부린이인 나는 그 길을 어떻게 가야할지
명확한 청사진도 그리지 못하고 바닥만 더듬더듬하고 있는 상태이다.
그러던 차에 이 책을 만난 게 매우 감사했다.
내 젊은날의 노동가치를 최대한 뽑아내기 위해(?) 전업투자가 아닌 직장을 병행하며
부동산 투자를 생각하고 있는 나에게 정말 구체적인 청사진을 보여준 책이었다.
투자가 카일님은 나에게 딱 들어맞는 롤모델이었다. 본인이 투자해온 물건들과 노하우를
부동산 사이클에 맞춰 시기별로 정말 자세하게 풀어주셔서 앞으로의 로드맵을 그려보는데 정말 큰 도움이 되었다.
한강뷰의 서울숲 아파트 매수기를 읽을 때는 내가 그 집의 주인이 된 것처럼 짜릿한 기분마저 들었다.
이 책을 읽는 동안 꾸준히 나도 노력한다면 충분히 이룰 수 있는 성취라는게 와 닿아서였을 것이다.
이미 읽은 책을 보통 구매하지 않는 편이지만, 이 책은 책장에 두고 내 배우자와 주기적으로 읽어보려 한다. :)
1장. 월급쟁이 부동산투자, 이렇게 준비하라
▶ 부동산투자는 돈의 수익률로 생각하면 성과가 그리 좋지 않을 수도 있으나, 부동산에 묶어둔 돈은 시간이 지나면 화폐가치 하락과 부동산 시세상승으로 더 좋은 결과로 돌아올 가능성이 크다
▶ 투자가 카일의 투자원칙
1. 수입의 40%는 투자금으로 강제 저금한다
2. 현금유동성을 자산의 10%로 확보한다
3. 플러스 현금흐름을 유지한다
▶월급쟁이 부동산투자의 5단계 프로젝트
1. 종잣돈 모으기. 최소 5천~1억원을 모은다
2. 자산관리 시작하기(재무상태표, 손익계산서, 현금흐름표_274p 참고)
3. 부동산투자 공부하기
4. 부동산투자 실행하기. 투자의 시작은 내 집 마련. 무주택자에게는 시기가 중요치 않다
5. 부동산투자 지속하기. 지속적으로 투자하며 세금을 활용한다
▶ 수익률과 수익의 차이를 이해하라
- 해당 물건의 수익률을 계산할 때 신용대출은 그 물건의 담보가 아니기 때문에 철저히 배제한다
- 해당 물건의 담보대출로만 수익률을 계산하고, 대출을 제외한 수익률까지 2번 계산해본다
- 대출은 시기와 정책에 따라 유동적이므로 대출을 최대로 받는 가정하에 높아진 수익률에 현혹되면 안된다
2장. 사회초년생, 내 집을 마련하다
▶84m2 이하는 서민 거주주택으로 보기 때문에 세금에 있어서 유리하다
▶공공분양(ex. 3기 신도시)는 자산을 한 번에 크게 업그레이드할 수 있는 좋은 기회이다
▶신규역세권의 안전한 투자처 찾기
- 부동산은 개발계획이 발표될 때, 공사가 시작될 때, 실제 운행해서 눈으로 확인할 때 3번 오른다
- 서울경기권의 지하철 교통망 개선은 이제 거의 끝났고 포화상태이다. GTX와 위례신사선, 신림선 등의 노선이 막바지
▶GTX의 핵심 역 세 곳, 트라이앵글을 주시하라
- 상업용 부동산인 상가나 빌딩, 오피스텔은 상업지 중심 & 주거용부동산은 상업지와 가까운 대규모 주거지역 아파트가 좋다
- GTX역 인근은 대규모 상업시설 개발이 예정되어 있어 모든 편의시설이 집중. 기존 지하철역과는 차별점이 있음.
- GTX 역사 중에서도 현재 교통이 불편해서 소외되어 있는 지역에 집중해야 한다 ex. 송도/연신내
- GTX로 인한 집중 효과는 서울보다 편의시설이 부족한 수도권에서 더 두드러지게 인기를 끌 것
1. 삼성역 : 서울의 개발계획 중 가장 강력하고 구체적. 양질의 일자리가 많아지며 뉴욕 타임스퀘어 느낌이 될 것.
현대차 GBC조성/MICE조성/GTX&위례신사선 개통/지하공간 복합개발/영동대로 지하화/대형 옥외광고물 허용
2. 서울역 : 교통호재+상업지구 개발계획 풍부(강북 코엑스). 주변 구도심이 재가발 재건축 활발히 진행중이어서 앞으로 크게 달라질 것. 교통 좋은 상업지역이라 오피스텔, 원룸 수요도 크다.
용산국제업무지구, 용산민족공원, 서울역개발
3. 청량리역 : GTX노선과 더불어 대규모 발전계획이 있으며 GTX 핵심역사 3곳 중 가장 낙후되어 있어 추후 발전효과 기대.
주변 재건축 재개발이 활발히 진행중이며 역세권 외에 근방도 충분히 투자하기 좋다.
GTX&신분당선 연결/ 전농답십리&이문&장위뉴타운
▶ GTX-A 노선
- 파주, 일산 : 고양창릉신도시 발표로 서울 근교보다 많이 상승하지 못했으나 GTX역사 근처는 투자할만 함
(ex. GTX 킨텍스역 주변 대규모 상업지역 개발)
- 은평구 : 교통때문에 집값이 약세였으나 GTX 연신내역 개발로 교통편의성 개선 예상. 수색증산뉴타운 개발 & 마포, 신촌 접근성 굿
- 수서역 : 3호선+분당선에 GTX 역사까지 추가됨. 상업지역 개발예정이며 문정법조타운, 인근 삼성동과 연계되어 시너지 예상
- 성남역 : 판교역~이매역 사이에 생기는 GTX 성남역은 서로 도보로 이동 가능한 거리. 분당은 재건축 또는 리모델링 가능성도 높음
- 동탄 : GTX 역세권과 아닌 곳의 가격차이가 크다. 서울 외 지역은 GTX 초역세권에 투자해야 좋다.
▶ GTX-B 노선
- 송도 : 서울접근성이 떨어져 교통빼고 다 좋았던 곳인데 GTX로 교통개선 예상. 인천에서 학군, 편의시설, 공원을 갖추고 있는 곳이 많지 않기에 GTX노선 개통 시 가치상승 기대
- 인천시청역 : 인천 최고상권 중 하나. 전통적으로 유동인구 많은 선호지역. GTX로 수요가 지속될 것으로 예상되며 근방 아파트나 오피스텔, 재개발 물건 등은 투자금이 많지 않은 투자자도 쉽게 접근 가능
- 남양주 : 교통불편으로 시세상승이 더뎌 비교적 소액투자 가능. GTX 역세권으로 투자금 적은 20~30대들 내집마련 추천
▶ GTX-C 노선
- 창동역 : 창동~상계 신경제중심지 조성 예정. 택지지구로 개발되어 도로가 잘 정돈되어 있고 대지지분 넓은 주공아파트가 많아 재건축 투자도 방법. 주공아파트 인근 GTX, 창동 차량기지 개발계획, 동부간선도로 지하화 등.
- 광운대역 : 광운대역세권 개발계획. 대규모 주거지역인 장위뉴타운 눈여겨볼 것
▶경전철_위례신사선
- 경전철 중 강남을 향하고 통과하는 유일한 노선. 입지는 좋으나 지하철이 없던 위례의 수요가 크게 상승할 것.
위례는 아파트, 동남권유통단지는 지식산업센터(아파트형 공장)이나 오피스텔 투자 고려
▶경전철_신림선
- 신림타운, 신길뉴타운. 신림타운의 교통문제 해결로 수요상승 기대. 1,7,9호선 환승이 가능하며 여의도를 향한다.
▶경매로는 인기지역 중소형 아파트보다 빌라, 상가, 토지, 오피스텔, 대형평수 아파트가 낙찰이 수월하고 수익을 기대할 수 있음
3장. 월급 외의 달콤한 소득, 임대수익에 도전하다
▶재개발 재건축은 투자수요가 대부분이라 상승장에선 늦게 시동이 걸리고 하락장에선 가장 먼저 큰 폭으로 하락
▶상승기에는 시세차익용 아파트에 투자, 하락기에는 임대수익용 오피스텔이나 상가에 투자하는게 일반적 방법
▶ 오피스텔 투자로 임대수익을 만들어라
- 오피스텔 투자는 대출로 실투자금을 줄이고 대출이자보다 월세가 많게 세팅하는 것이 핵심
- 오피스텔 월세는 보통 급등하거나 급락하지 않는다
- 대출은 1년 만기이나 매년 은행에서 자동연장되며 매매가 빌라보다는 쉬움
▶오피스텔 투자 유망지역
1. 마곡지구 : 회사가 많고 교통이 좋아 풍부한 수요. 향후 마곡지구 개발이 완료되면 수요가 더 많아질 것
2. 문정법조지구 : 삼성동, 잠실과 가까우며 동부법원때문에 법무관련 회사 & 이외에 IT 회사들이 많이 이사.
문정법조지구 근무자 중 가족단위는 위례나 잠실 등을 찾겠지만 1인 거주자들은 지구 내 오피스텔을 찾을 것. 8호선 장지역, 위례신사선이라는 강력한 호재도 있음
3. 인천시청역 : 구월동 시가지와 시청, 길병원 등으로 오피스텔 수요가 많음. GTX인천시청역으로 수요 더 증가 예상
▶실전 오피스텔 투자 팁
1. 철저히 상업지구의 역세권으로 한정하자. 주위에 회사가 많아서 수요가 많아야 한다.
2. 역세권에 있는 오피스텔 선택은 필수
3. 그 지역에서 가능한 좋은 오피스텔 선택. 가격차이가 보통 크지 않으니 가급적 가장 좋은 걸 선택한다
4. 물건 선택은 그냥 작고 싼 것으로. 비싸고 좋은 것보다 싼 물건이 수익면에서 낫다. 주차장은 자주식이 선호도 높다
5. 창문 바로 앞이 완전히 막혀있는 것만 아니면 층과 향은 크게 중요하지 않다. 로열호수를 고르는 것보다 그냥 싸게 사는것에 집중
6. 분양보다 입주할 때 사는게 더 나은 경우가 많다. 투자수요가 대부분이라 입주 시 프리미엄이 크지 않다. 중도금을 오랜 기간 내기보다 입주 시 사는 걸 추천
7. 현재 공실이 안 나고 향후 개발계획으로 임대수요가 증가할 곳으로 투자한다
▶ 다가구주택 매수 시에는 공실을 없애고 수익률 조작을 위해 지인을 세입자로 두거나 조작된 월세계약서를 쓰기도 하므로 거짓정보를 주의하자
4장. 월급쟁이, 재개발/재건축까지 정복하다
▶부동산 상승기의 갭투자와 급매잡기
1. 내가 잘 아는 지역의 아파트인 경우
- 매도인의 이혼, 재산상속분쟁, 세금문제 등으로 나오는 급매는 계약금 먼저 넣는 사람이 임자다. 잘 아는 지역이어야 바로 입금해서 잡을 수 있다
2. 내가 잘 모르는 지역의 아파트인 경우
- 준비가 안 되어있는 상태에서 오는 기회는 넘겨야 한다. 중개사무소에서 강하게 계약압박을 한다면 중개사무소에 대신 가계약금을 입금하라고 하고 시간을 벌어 내용을 파악할 수도 있다.
3. 핵심은 현장에 자주 가고 중개사무소에 정말 구매할 사람이라는 신뢰를 주는 것.
▶갭투자와 월세세팅 투자
- 월세세팅은 대출을 통해 개수를 늘리는 것이 유리하다. 대출을 끼고 있어도 최우선변제 제도가 있어서 경매로 넘어가도 변제가능
▶무피투자, 플피투자는 실투자금은 최소화되나 보통 시세차익이 크지 않고, 하락장에서 역전세나 대출금상환 압박도 받을 수 있다.
▶신도시 투자기
- 위례 미분양아파트
- 마곡같이 개발중인 곳에 투자할 땐 처음엔 전세로 두고 지역이 성숙되면 나중에 월세로 전환하는 것도 좋은 투자방법
▶재개발 재건축 투자기
- 재당첨 5년제한을 피하려면 입주까지 아예 많이 남았거나 관리처분이 끝난 물건을 매수하면 된다
- 세입자가 이주하지 않을 경우 변호사 사무실을 통해 내용증명 보내면 효과가 더 좋다
- 재건축되는 아파트는 따로 있다. 2000년대 이후에 지은 높은 아파트들은 재건축보다는 리모델링으로 갈 확률이 높다
- 재건축 투자를 하려면 용적률과 대지지분, 건폐율, 사업성 등을 따져야 한다. 선호지역의 땅 넓은 중저층 아파트는 재건축 수월.
- 무허가건물(뚜껑)도 구청에서 발급되는 무허가건물 확인원이 있으면 문제 없다
- 뚜껑은 대지지분이 없어 감평가가 낮아서 비용이 적게 들고 보유비용도 재산세가 아닌 자산공사에 지료를 내기 때문에 빌라보다 보유비용이 낮다. 하지만 지료가 들쑥날쑥인 경우가 많으므로 구매 전에 미리 확인해야 한다.
▶뉴타운을 통한 재개발 투자처 알아보기
1. 신림 뉴타운
- 상대적으로 규모가 작고 진행속도가 느렸으나 최근 가장 큰 신림 1구역이 조합설립.
- 신림역 역사가 신림1구역에 생김. 강남순환도로 진출입 수월(관악IC), 뉴타운 내 자연하천이 흐르며 뒤에는 산이 있어 개발후 크게 달라질 것
2. 이문휘경 뉴타운
- 청량리 개발에 영향받을 수 있는 지역으로 주변에 외대/고대/경희대/한예종 등 대학이 많아 유동인구와 임차수요가 풍부
- 동부간선도로 지하화 시 공원이 더 생기고 중랑천 접근성 좋아짐
3. 장위뉴타운
- 규모가 매우 큰 뉴타운으로 향후 거주지로 주목받을 것
- 광운대역세권 개발 수혜지이며 청량리 가까움
5장. 당장 은퇴해도 문제없는 포트폴리오 짜기
▶ 부동산 정체기/하락기에는 월세세팅 투자. 상가/빌딩/오피스텔/다가구주택/특이하게 월세수익 높은 아파트
▶ 지속적인 투자의 핵심은 리스크관리다
1. 현금유동성 확보
2. 포트폴리오 구성 : 한번에 하나를 투자하기보단 여러 지역에 여러 형태의 물건으로 분산투자. 한 투자처에 100% 자산이 몰리는 것을 경계하자
3. 세금 공부
▶ 물건별 특징 파악
1. 아파트
- 시세차익이 큰 편이지만 임대수익은 오피스텔, 빌라, 상가보다 떨어진다. 하지만 가장 편한 투자처
2. 오피스텔
- 임대수익은 좋으나 시세차익이 적은 편. 입지가 좋은 곳은 분양가 대비 오르는 경우가 많다(ex. 문정법조지구, 마곡나루역).
- 투자금을 줄이는게 가장 중요하다. 입주할 때 사면 되므로 관심 오피스텔의 입주시기를 기억해두고 매수하자.
- 어느정도의 가격상승은 기대할 수 있고 설령 가격이 오르지 않더라도 월세가 잘 나오면 괜찮다. 투자금은 아파트보다 적고 매도는 빌라보다 쉽다
3. 빌라
- 투자금이 적게 들고 수익률이 좋을 수 있으나 매도가 잘 안될 수 있다.
- 되도록 재개발 진행지역 혹은 예정지역에 투자하거나 경매 저가 낙찰을 노리자
4. 상가
- 1층이 가장 좋으나 2층정도까지는 괜찮음. 상가투자에 대해 잘 모른다면 무조건 1층으로 선택하자
- 공실이 나서 월세를 낮추면 그 물건의 수익률도 낮아지고 매매가도 낮아진다. 상권이 무너진 지역은 매매자체가 안될수도
6장. 월급쟁이 부동산투자 맞춤 전략
▶ 개인 자산관리를 시작하라
1. 재무상태표
2. 손익계산서
3. 현금흐름표
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