부동산 폭등장이 온다
이현철 지음
최근에 읽었던 이현철 님의 최근 신간인 "부동산 폭등장이 온다".
책 제목만 보면 부동산 불패신화에 대한 이야기로 오해할 수도 있지만,
저자가 유튜브에 출연해서 언급한 내용을 대입해서 책을 읽다보면 이현철 작가는
21년 현 시점을 상승조정기를 지난, 정체기에 접어든 폭등기로 보고 있는 것 같다.
그리고 그 폭등기의 끝은 하락으로 이어진 다는 것....
큰 틀에서는 2018년에 발간된 전작과 겹치는 내용이 많이 있지만
그럼에도 새로이 업데이트 되었거나 전보다 더 와닿았던 부분들이 있어 정리해보았다.
폭등기에 대한 부분은 현재진행형인지라, 작가의 아파트 사이클론이 맞는지 확인하려면
다음 폭등기에도 똑같은 현상이 동일하게 발생하는지 지켜봐야 겠다. ㅎㅎ
1장. 투기의 역사를 알면, 투자가 보인다.
-우리나라 부동산 시장은 '투기 시장'이라고 규정하는 것이 분석의 시작.
그렇기에 인간을 합리적인 의사결정을 하는 존재로 보지 않고, 대중심리를 기반으로 시작을 분석한다.
2장. 부동산 사이클을 결정짓는 힘
1) 부동산 사이클의 기본 요소
※ 호재, 인구, 금리 등의 요인들로는 투자의 정확한 '타이밍'을 잡을 수 없다.
ex. 7호선 연장개통 후에도 가격이 상승하지 않은 부천 역세권 아파트
: 하락기에는 큰 호재가 있다 해도 가격이 오를 수 없기 때문에 성공적 투자의 충분조건이 될 수 없다.
1. 대중심리
- 인간은 손실을 극도로 싫어하는 손실회피 편향이 있다. 이 때문에 규제정책을 쓰면 매도물량이 감소하는 역효과가 나는 것이다.
- 양도세 인상 등의 규제에도 매도시점을 뒤로 미루고자 노력하게 되고 시간이 흐르면서 가격이 더욱더 오르는 상황이 발생
- 매도물량이 줄어드는 상황에서 가격이 오르다보면 매수자들이 더 적극적으로 매수가 가담하면서 폭등을 위한 여건이 마련됨
- 과열되는 시장에서 대중심리를 누를 수 있는 강력한 요인은 입주 미분양 물건
2. 전세와 선분양 제도
▶ 입주 당시 형성되는 분양권 프리미엄의 크기에 따라 입주물량이 부동산 시장에 미치는 영향이 달라질 수 있다.
- 일반적으로 분양가의 10%를 기준으로 많다 적다를 판단함.
- 프리미엄이 분양가의 10%이상이라면 큰 충격이 있지 않는 한 지속적 상승하지만 그 미만일 경우 사라질수도 있음
< case 1. 분양권 프리미엄이 크게 형성되었을 경우 >
- 2018년 헬리오시티 분양 시에는 대규모 공급임에도 프리미엄이 약 6억 원 정도로 형성되었음(59m2 분양가 7.2억)
- 입주시 주변아파트 전세가율 55~60%보다 낮은 40~50%였으나 높게 형성된 프리미엄 때문에 전세가 자체는 분양가를 상회함
- 분양가보다 전세가가 높아졌기에 분양권을 매도하기보다 세입자를 구할때까지 버티게되고 그러는 동안에도 전세가는 올라감.
< case 2. 분양권 프리미엄이 적거나 형성되지 않았을 경우 >
- 프리미엄이 5천만원 미만 혹은 붙지 않은 상황에서 입주가 시작될 경우에는 매매시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다.
- 분양권 투자시 계약금 10%와 잔금30%의 현금은 필요한데, 프리미엄이 붙지 않은 상태로 입주가 시작되면 분양시 예상했던 가격보다 낮은 전세가격에 세입자를 구해야 하고 자금압박이 생기게 됨
- 이 때 공급세대규모가 클 수록 역전세난 발생률 높아질 것. 전세가율은 주변아파트 시세의 40~50% 정도로 형성
- 전세가가 떨어지면 주변 아파트 전세가까지 떨어뜨리는 역할을 함
3. 정부정책
- 모든 정부는 안정을 추구한다. 시장의 방향이 급속도로 선회에 반대로 치닫는걸 걱정한다.
3장. 부동산 사이클을 알면, 투자 시점이 보인다
1) 하락기
1. 초과공급
()
- 건설사에서는 지금 비싸게 잘 팔리는 중소형 위주로 공급하기 때문에, 이 현상이 지속되면 소형아파트는 공급초과상태가 될 수 있고 대형은 희소해진다
- 지방 미분양 통계를 보면 대형 평형이 차지하는 비율은 10%도 안되며 중소형에 집중
- 인기 있었으나 공급초과된 소형이 미분양으로 남게 되면 아파트 매매 시장 판도를 아예 바꾸게 된다
2. 매도물량 잠김
- 부동산 가격이 하락할 여건이 모두 조성되었음에도 매도물량이 나오지 않으면 절대로 하락세로 전환하지 않는다.
3. 미분양이 증가하는 시점을 주의깊게 살펴보자. 다른 현장까지 미분양이 확산되고 적체(누적미분양)되는 과정이 있어야 하락한다.
4. 하락장에서 나타나는 현상
- 소형과 대형 아파트의 다른 하락률. 소형아파트는 가격지지선인 전세가격과 차이가 커서 하락폭이 클 것이지만
대형은 조금만 내려가도 전세가와 가까워져서 먼저 반등할 것이다
- 하락기에는 공급량의 차이때문에 자연스럽게 소형과 대형의 가격하락폭이 달라지면서 대형이 먼저 상승하게 될 것
2) 하락안정기
1. 임대주택
- 임대주택은 전세난 해소에 도움이 되지 않는다. 월세상품이 대부분인데 외국과 달리 우리나라는 전세방식을 선호한다
2. 전세공급과 수요의 변화
- 갭 투자자가 이탈하며 전세공급이 감소한다. 갭 투자자는 매매시장엔 투기열풍을 조장하고 전세시장에선 공급책.
3. 미분양 그리고 악성 미분양
- 거래건수가 늘어나도 주로 새 아파트 미분양 물건에 집중됨. 거래량은 최근 몇년 사이 최대치를 기록하나 가격변화는 거의 없음
- 악성미분양은 이 상황에서도 안 팔리고 남아있음
=> 입지가 좋지 않은 경우
=> 상승장에서 인기 좋은 평형대라 평단가를 비싸게 분양한 경우(현 시점 가장 비싸게 분양된 극소형)
=> 예상보다 미분양이 많이 난 경우. 보통 10~20%선인데 절반이상 미분양이 나면 해결하기 매우 어려움
3) 상승기
1. 상승을 위한 여건들
- 신규 공급물량의 부족. 건설사에선 어쩔 수 없는 분양 외에는 최대한 미루려고 함
- 적체되어 있던 미분양이 점차 해소됨. 이 때 단순히 미분양 수만 파악할게 아니라 소형/대형을 나눠서 살펴봐야 정확함
- 아파트의 전세가격 상승
- 분양가가 낮게 책정됨
2. 상승 전환의 키, 전세
- 대중의 선호가 높은 인기 좋은 아파트는 보통 전세가율이 60~70%가 되면 거래가 시작됨.
3. 상승기에 일어나는 일
- 시작되는 전세난
- 분양 완판 및 대형으로 인기 전환
- 분양 프리미엄 발생 : 상승장으로 전환 후 가장 앞서 분양을 시작한 아파트는 보통 입지가 좋아서 건설사에서 자신있는 곳.
=> 입지가 가장 좋음에도 처음 분양했기에 가장 저렴할 수 있고 프리미엄이 발생함.
- 갭투자 성행
4) 상승 조정기 (ft. 일시적 하락장) ☆☆☆
)사진)
1. 정책이 시장을 누를 때 발생(ex. 913대책)
- 강력한 정책으로 인위적으로 시장이 하락한 것이며 대중심리가 결국 이를 이겨냄. 인위적으로 누르면 에너지가 더욱 응축되어 폭발
- 정부는 과도한 상승을 막기위해 규제를 할 수 밖에 없고, 이에 시장이 일시적으로 하락하는 상승 조정기는 매번 발생하게 될 것
- 상승 조정기는 서울 및 수도권에만 해당한다. 지방의 경우 정부에서 특정 지역만 강하게 정책을 펼칠 수 없다
=> 지방 부동산은 시장원리에 따라 조정되며 사이클이 대체로 짧고 진폭이 작음
2. 현명한 투자자를 위한 팁
- 무조건 버틸 것. 일시적인 조정장이기에 물건을 틀고있다면 더 큰 가격 폭등이 올 때까지 확신을 가지고 버텨라
- 신규진입도 좋다. 하락전환으로 오해해 나온 일시적 급매물을 저렴하게 매수하면 폭등장에서 단기간에 고수익을 올릴 수 있다
=> 단, 상승조정기 이후 도래하는 폭등기는 짧게 이어지고 잠시 정체되었다가 하락기를 맞기 때문에 보유기간을 길게 가져가면 안됨
5) 폭등기
1. 정책의 부작용
- 정부가 내놓은 정책의 부작용이 부동산 가격 폭등으로 몰고가게 됨
- 매도자들은 추가 상승을 기대하며 매도를 미루게 됨
=> 매도물량이 줄어드는 근본 원인은 정부규제가 아니라 부동산 가격이 오르고 있기 때문
2. 대한미국 지역 순환 장세
- 가격폭등은 서울 및 수도권 전역으로 지역을 옮겨가며 발생하고, 이미 폭등한 지역은 정체구간에 진입함
- 이 시기에는 부동산을 팔려고 해도 잘 팔리지 안음
=> 누가 보기에도 가격이 비싸고, 시장 분위기가 정체되며, 다른 지역으로 눈을 돌려서 집을 매수하려는 사람이 거의 없기 때문
3. 효과 없는 추가 규제
- 규제를 이기고 시장이 다시 상승한 뒤 나타나는 규제에 대해서는 지역적으로 반응에 차이가 난다.
- 먼저 가격이 오른 지역은 더 상승할 여력이 없어지는데 규제까지 더해지면서 정체되며 상승동력을 잃음
- 아직 오르지 않은 인접 지역이 좋은 투자처로 부상하면서 매수세가 옮겨감
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