부동산 소액투자의 정석
김원철(부동산 김사부) 지음
두 번째로 읽게 된 부동산 김사부 김원철 님의 책.
작가의 책을 읽을 때마다 드는 생각은, '부동산을 투기가 아닌 투자로 접근하는 방법을 제일 잘 알려주는 책' 이다.
다들 돈 버는데 부동산이 좋다고 말들은 많이 하지만 투자금이 너무 많이 필요하다고 시작도 전에 포기하는 걸 많이 보았는데, 이 책은 평범한 서민들이 적은 자본금으로 충분히 성공적인 부동산 투자를 할 수 있음을 보여주는 길잡이 같은 책이었다.
저자의 다른 책을 읽을 때도 구체적인 사례를 예시로 들어주어 직관적으로 와닿음과 동시에 나도 할 수 있겠다, 이거 되겠다라는 생각을 했었는데 이번에도 마찬가지였다. 비록 평범한 직장인이지만 포기하지 않으면 해낼 수 있다는 믿음을 다시 한 번 굳힐 수 있었다.
1장. 대한민국 부동산의 미래
2장. 뉴 전세 레버리지 전략
▶ 뉴 전세 레버리지 전략
- 핵심은 정부의 규제가 심해지고 투자자들이 지나치게 갭투자에 열광할 때는 '매도전략'으로 가야한다. 정부가 이렇게나 강력히 보유 주택 수를 늘리지 말라는데 굳이 이럴 때 주택 수를 늘려갈 필요는 없다. 대중이 언제까지나 갭투자에 열광하지는 않을 것이며 언젠가는 부동산에 관심을 끊고 전월세 거주를 선호하게 될 것이다. 이러한 시기는 반드시 찾아온다. 그 때가 오기 전까지는 전세 레버리지 투자를 미뤄두는 것이 좋다.
① 1단계 : 매도전략
부동산 전세가격이 상승함으로써 얻을 수 있는 이익을 볼 수 없는 시점에는 매도전략을 쓴다.
- 4년 동안 매년 3천만원 씩 자금을 투자입해 부동산을 매수하되, 2년 후에는 매도하는 접근법
- 3년차에 2년전 투자했던 부동산이 복리로 연간 12~20%의 수익을 냈다면 여기에 다시 투자금 3천만원을 더해서 재투자
- 3천만원으로 투자할 수 있는 부동산이 흔하지는 않지만 노력해서 찾아보면 1년에 4~5개는 찾을 수 있다. 1년에 딱 1개만 투자하자
- 매도전략은 시장이 과열될 때 쓰는 전략이므로 양도세를 낸다고 해도 12~20%의 수익률을 달성할 가능성이 크다(소액이면 더욱)
- 이 전략은 정부가 규제하기 전에 투자해서 가격이 오른 뒤에 그런 상황에 처한 경우 유효(비규제지역에서 가치2 있는 물건을 찾자)
② 2단계 : 신규 투입 자금 없는 매도 전략
- 1단계의 방법으로 투자하다가 5년차에 접어들어서 추가로 투자할 여유자금이 없을 경우를 가정(출산, 육아 등)
- 정부가 지금과 같이 강력히 규제를 하고 있는 상황에 전세가격이 크게 상승하지 않는 시기로 가정
- 매도전략을 유지. 1년에 1채씩 매도하고 그 수익금을 합쳐서 다시 1채를 매수한다. 이걸 잘 키워서 다시 2년 후에 매도하는 전략
③ 3단계 : 전세 레버리지 투자 시작
- 9년쯤 1,2단계를 거치고 나니 정부의 규제가 완화되고 시장도 안정을 찾는 것으로 가정. 부동산 투자에 대한 대중의 관심도 사라짐
- 대중이 보유하고 있는 부동산을 못 팔아서 안달이 난 이 때, 좋은 부동산을 거의 돈 안 들이고 산다(전세 레버리지 전략 시작)
- 대중의 관심이 적어져 경쟁률도 줄어들고, 건설사는 공급을 줄여서 전세가격만 올라간다(레버리지 투자의 최적의 조건)
- 핵심적인 위치에 있으면서도 자금을 얼마 들이지 않고 매수할 수 있는 물건을 사고 최소 2년은 기다리자
- 9년 차가 되면, 7년 차에 매입한 부동산을 매도해 만든 자금으로 부동산 3채를 매수하여 본격 전세 레버리지 시스템을 구축한다.
④ 4단계 : 매도와 전세 레버리지 전략 혼합
- 투자 11년 차가 되면 2년 전 전세 레버리지 용으로 매수한 부동산 3채의 전세가격이 상승해 자금이 나오기 시작한다. 이 자금으로 11~12년차에 2년 후에 매도할 만한 전세 레버리지용 주택을 추가 매수한다(연 3채씩 총 6채).
- 이렇게 투자하면 13년차 부터는 전세금 상승분과 매도차익으로 1억 5천만원 가량이 매년 들어온다.
※ 레버리지 전략의 원칙 => 적은 자금으로 전세금 상승이 가파르게 일어날 지역을 고른다
- 지속적으로 주택의 전세가격 상승이 예상되는 지역
- 전세가율이 85% 이상인 주택
- 4년 안에 투자 원금 회수율 100%
※ 매년 1채씩 매수하기
부동산은 비싸다? 여전히 투자금이 많이 들어가지 않는 부동산은 있다.
: 급매형 부동산 / 지방 다가구주택 / 신규 빌라 / 재개발 구역 도로 / 맹지 / 사업자 대출을 이용할 수 있는 상가
3장. 소액으로 아파트 투자하기
1) 비로열 아파트
▶ 나홀로아파트 (기반시설이 좋아야 한다는 전제 하)
- 대단지 아파트는 가격의 변동성이 비교적 낮지만 나홀로 아파트는 가격이 떨어질 때는 더 많이 떨어지고 오를 때는 느리다
- 나홀로 아파트는 가격이 느리게 오르는데, 시차를 두고 오른다는 뜻이다. 대단지 아파트가 먼저 오르는 동안 잠잠하다가 키맞추기를 하느라 갑자기 오르는데 이 때가 공략해야 할 시점이다. 부동산의 가격은 결국 시장가격 수준에 맞춰진다.
- 나홀로아파트는 잠시 거주는 할지언정 대다수가 매수하려 하지 않기 때문에 대단지 아파트보다 전세가율이 높다(80%이상)
=> 갭이 작기 때문에 작은 투자금으로 들어간 뒤 부동산 경기가 좋아져 가격이 급등하면 대단지보다 더 높은 수익률이 가능하다
- 중요한 건 매수 타이밍. 주변의 대단지 아파트들의 가격이 모두 충분히 올라서 모두 '너무 비싸다' 느끼는데 나홀로 아파트 가격은 오랫동안 변화 없이 같은 가격을 유지하고 있다면 그때가 매수 기회다.
- 나홀로아파트가 대단지 아파트 가격을 역전하는 일은 없다. 그렇다고 해도 대단지의 80%, 적어도 70%는 가야하지 않을까? 주변의 모든 대단지 아파트의 가격이 급등한 시점에 나홀로아파트 가격이 그들의 50%선에 멈춰 있다면 이때는 과감하게 매입해도 된다.
▶ 비로열 대단지 (대단지라는 전제 하)
- 경사진 곳에 위치하고 있거나 전철역, 초등학교와 멀리 떨어져있는 등 대단지임에도 선호도가 떨어지는 아파트
- 비로열 대단지 아파트도 나홀로 아파트의 매수타이밍과 비슷하게 생각하면 된다.
- 비로열 대단지는 대단지이기 때문에 교통호재 등의 한 방을 기대해볼 수 있다. 대단지라는 조건이 필수
- 매입보다 매도시점이 중요하다. 가격이 충분히 올랐다면 반드시 매도해야 하는데, 가격이 오르기 시작한 이후로 최대 3년 정도로 보면 되고 적당한 선은 2년 정도라고 생각한다
- 비로열 대단지 아파트는 계단식으로 상승하기 때문에 한 번 상승한 뒤에는 수년 간 정체하기 때문에 세월만 흐르고 수익성이 떨어짐
- 원래 매도가 쉽지 않기 때문에 거래가 될 수 있는 시점에 반드시 매도해야 한다
▶ 비 로열동, 비 로열층
- 아파트 가격을 볼 때는 무조건 그 단지의 로열동 로열층의 물건부터 찾은 뒤 사람들이 왜 선호하는지 이유를 알아야 한다. 그러면 나와있는 매물들이 적절한 가격에 나왔는지 아닌지 알 수 있다. 이것이 한 아파트 단지에서 좋은 투자 물건을 찾는 정석이다.
- 비로열 아파트는 가격이 싸다고 해서 덥석 잡으면 안 된다. 저층 아파트도 4층 정도면 그래도 괜찮지만 앞에 5층짜리 상가가 있다면? 아무리 싸게 나왔다고 해도 매수하지 않는게 좋다.
- 같은 가격으로 좋은 지역 비로열 비로열층 vs 외곽지역 로열동 로열층 아파트 중에서는 후자를 선택하는 것이 정석이다.
- 지역에 따라 저층인데도 해가 잘 들고 통풍이 잘 된다거나 1층이어도 사생활 침해 없고 남향에 시야가 막히지 않았다면 승산 있음. 이런 물건이 아주 싸게 나와 있다면 과감하게 베팅해 볼만하다
- 비 로열은 비 로열. 로열만큼 괜찮다고 착각은 금물. 어느 정도 가격을 깎아주면 수요자들이 매수할 만한 물건을 골라야 한다
- 전세가가 많이 상승해 매매가와 차이가 별로 없어질 때가 투자 타이밍. 전세가가 상승하는 시점에는 로열과 매매가 차이는 있어도 전세가 차이는 거의 없어지기 때문에 실제 투자금이 적어 큰 레버리지 효과를 거둘 수 있다.
2) 미분양 아파트
▶ 비싼 분양가로 인한 미분양
- 부동산 시장의 힘이 유지되면서 점점 가격이 올라갈 때, '거의 비싸지 않게 느껴지는 시점'을 노려야 한다.
- 로열동 로열층 물건이 남았는지 확인하며 미분양 물량 소진 상황을 체크하며 선호도가 떨어지는 동과 층을 추천한다면 이 때가 매입해야할 시점이며 경제적 효율성이 가장 높다. 분양회사가 제공하는 혜택은 모조리 받고 상황이 급반전하는 것을 경험할 수 있다.
▶ 물량 과다 공급으로 인한 미분양
- 중도금 대출을 받을 수 있는 조건이 안 되거나 대출 조건이 되더라도 향후 다른 계획이 있는 경우, 현장에서 대출을 받지 않을 수 있는 조건을 타진해볼 필요가 있다. 반발의 여지가 있기 때문에 이런 혜택은 공개적으로 알리지 않는다.
- 소액으로 투자할 경우 최고의 투자처는 분양권이다. 다만 미분양 물건은 반드시 이유가 있으므로 원인을 꼼꼼히 살피고, '특별히 흠잡을 데 없는 좋은 아파트인데도 미분양이 난 경우'에만 공략해야 한다.
- 분양권 매입시에는 부부공동명의 또는 가족, 지인 등과 공투 하는 게 좋다. 양도세 관련 기본공제를 지분별로 각자 받을 수 있다.
- 입주 급매물은 반드시 나올 수밖에 없는 구조이다. 1000세대 정도 되는 아파트가 2~3개월 내에 모든 세대가 들어오기는 힘들다. 현재 시세보다 10%정도 낮은 급매라면 기다리지 말고 과감하게 베팅해 볼 필요가 있다.
▶ (입주시점) 전세 맞추기
- 입주 시점에는 가격이 왜곡되어도 2년이 흐르면 가격왜곡은 사라지므로 자금여유만 있다면 현 전세시세에 맞게 자금을 준비
- 애초에 대출을 받아 잔금을 치르고 시간을 보내는 방법. 연체이자가 비싸기에 대부분 입주 마감일까지 전세입자를 구하거나 직접 입주하려고 하는데, 입주마감일이 지나면 빠르게 전세 물량이 없어지고 몇 개월 사이에 가격이 몇천만원 훌쩍 뛰기도 한다.
입주 마감 예정일 이후 짧으면 즉시, 길어봐야 3개월이면 가격왜곡이 사라지고 충분히 올라간 금액에 전세 세입자를 구할 수 있다
- 또는 그냥 연체료를 내면서 버티는 방법이 있다. 건설사가 양해 해주는 수준인 2개월 정도면 세입자 우위에서 소유자 우위로 바뀐다
4장. 소액으로 빌라 투자하기
▶ 빌라의 투자 수익률을 좌우하는 것
- 첫 번째 차이, 지역 : 일반적으로 빌라 건물은 감가상각이 되기에 땅의 가치로 빌라의 가치를 봐야하는데, 신축빌라는 건물 값이 포함되므로 결국 땅을 비싸게 주고 사는 꼴이라서 이익이 될 수 없다. 하지만 '뜨는 지역'에 있으면 건물의 감가상각보다 지가가 더 빠르게 일어날 수 있다.
- 두 번째 차이, 수요 대비 공급 : 1,2등 지역은 아무리 작은 빌라라고 해도 그렇게 쉽게 지어지기 힘들다. 뜨는 지역에서는 적당한 가격에 땅을 매입하는 것부터가 굉장히 힘들기 때문에 공급이 원활히 이뤄질 수 없다. 1,2등이 아닌 지역에서는 오래 집을 못 팔던 집주인들이 매물을 쏟아내고, 빌라업자들이 그 매물들을 받아 무더기로 신축빌라가 공급된다. 임장가서 '분양' 현수막이 많다면 위험하다.
▶ 투자가치 있는 신축빌라 고르는 팁
- 전세가율이 높은 빌라 : 아파트는 평형, 평면도 레이아웃이 규격화되어 있지만 빌라는 동서남북 4군데 방향으로 짓다보니 그렇지 X. 하지만 다양한 차이가 있다고 해도 정확히 시세에 반영되는 것은 아니며, 전세가율로 가장 확실히 판단이 가능하다. 빌라의 전세가격은 아주 예외적인 경우가 아니면 거품이 끼지 않으며, 투자 목적으로는 전세가율 최소 85%, 이상적으로 88%선
- 초역세권 빌라 : 투자하려는 지역이 1,2등 지역은 아니더라도 탁월한 입지를 갖추고 있다면 투자가치가 있다. 아무리 빌라가 많이 지어져도 초역세권 빌라는 탁월한 편의성과 희소성이 있다. 초역세권 빌라는 정부가 고밀도 개발을 권자하기 때문에 용도 변경으로 용적률 상향의 호재도 기대할 수 있다. ex) 청량리역, 용산역 주변 주상복합건물
- 핵심지역의 빌라 : 이왕이면 서울이 좋다. 서울이라고 투자금액에 큰 차이가 있는 것도 아니다. 서울이 세입자 수요도 가장 많고 전세금도 가장 많이 오르고, 결국 가장 안전하기 때문이다.핵심은 안정적인 수요와 아파트와 빌라의 가격 격차다.
지방 핵심도시라도 아파트와 빌라의 격차가 매우 많이 벌어진 곳, 여러 가지 이유로 갑자기 인구가 증가한 곳, 지속적으로 성장하는 곳, 그렇지만 빌라의 공급은 아주 많지 않은 곳의 신축 빌라라면 물건만 잘 고르면 목표대로 4년 만에 원금회수 가능성이 크다.
- 기능상 문제가 없는 빌라 : 욕실 문 바로 옆 샤워기, 변기와 벽 사이가 너무 좁거나 냉장고를 놓으면 싱크대 문이 안 열리는 등의 기능상의 문제가 없어야 한다(대부분 욕실과 주방에서 발생). 수리를 하거나 교체가 가능한 수준이라면 건설업체에 하자보수 요청하거나 빌미로 삼아 가격협상에 활용한다
- 옆집에 건축될 소지가 없는 빌라 : 거실 창 앞으로 시야가 확보된 듯 하지만 구옥의 지붕이 보인다? 가까운 옆집이라 해당 빌라와 거의 유사한 규제를 받아 건축허가가 떨어지면 매우 유사하게 지어질 가능성이 크다.
▶ 투자 전략 포인트
- '뜨는 지역+적은 투자금'의 주건을 갖춘 대상에 투자한다. 강남을 제외한 '뜨는 지역' 중 하나는 한강 변이다. 한강변에는 지금도 투자금이 적게 들어가는 빌라들이 꽤 있다. 향후 개발될 여지가 상당하며 개발되지 않더라도 주변이 계속 개발되면서 덩달아 그 가치가 올라갈 가능성이 크기 때문에 오래되고 낡았더라도 관심을 가져보자
- 한강변에 속하긴 하는데 개발될 여지가 딱히 보이지 않아 대중의 기대감이 없고, 그래서 가격이 낮아 소액투자가 가능한 곳을 찾자. 이 조건에 맞는 빌라를 찾아서 적은 투자금으로 매수해 몇 년의 세월을 버틴다면 반드시 보상받을 것이다.
- 한강변이라고 해서 바로 한강에 붙어있을 필요는 없다. 목동 하이페리온은 한강과는 거리가 있지만 완공 후 목동에서 한강조망이 가능해 인기였다. 한강 바로 옆이 아니라도 높이와 시야 등을 고려하여 조금 번위를 넓혀 한강변 낡은 빌라를 찾아보라
▶ 대지지분이 넓은 빌라
- 건축 당시 법규가 용적률에 맞춰 지을 필요가 없었거나, 법규 외 다른 사항들도 적용해야 했거나, 이웃집과의 분쟁문제, 토지의 모양 등의 이유로 땅을 충분히 활용하지 못했던 빌라
- 대지지분이 넓은 빌라를 싸게 사려면 절반 정도 가격 또는 최소한 30% 이사은 할인된 금액에 사야 의미가 있으며 싸게 넓은 대지지분을 가진 빌라를 갖고 있으면 반드시 빛을 본다. 혹여 개발 지역에 선정되지 않더라도 빌라 업자들이 매도를 제안해 온다.
5장. 소액 투자처를 보는 눈
▶ 투자 가치 있는 오피스텔(택지개발지구의 오피스텔)
- 오피스텔 투자는 특별한 경우가 아니라면, 택지개발지구 내 오피스텔로 한정해야 한다. 택지개발지구 내 오피스텔은 대개 10년 만에 최소 60%에서 최대 100%정도의 가격 상승이 가능
▶ 택지개발지구 오피스텔 투자 시 유의점
- 오피스텔의 수익성을 판단하려면 주변 오피스텔의 임대가격 수준과 분양가를 비교해보면 된다. 오피스텔은 아파트와 달라서 입지가 좋다고 가격이 무조건 오르지 않으며 기본적으로 임대 수익률이 높아야 가치가 있다.
- 분양물량이 너무 많아서 택지개발지구임에도 불구하고, 막상 입주시점이 됐을 때 전월세 세입자 구하기 힘들어서 마이너스 물량이 쏟아진다면 이때가 바로 기회다.
- 아파텔(넓은 면적의 오피스텔)도 투자가치가 있긴하나, 취득세/확장면적/관리비를 계산에 넣고 따져봐야 한다.
=> 일반 6억 이하 아파트 취득세 1.1%보다 높은 4.6%
=> 오피스텔은 발코니를 둘 수 없어 서비스 면적이 없지만 아파트는 발코니 설치가 가능하며 이를 거실로 확장도 가능하다.
발코니 확장 시 약 25m2가 커지므로 전용면적 84m2 아파텔은 확장한 전용면적 59m2 아파트와 비교해야 한다.
- 오피스텔은 10년차에 매도할 것. 시설이 노후화되면서 경쟁력을 상실하게 될 가능성이 크며 재건축도 어렵다
- 월세로 굴리다가 시장 자산 가격이 오랫동안 정체되거나 하락한 시점에 전세로 전환하여 핵심자산을 쇼핑하자
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