똑똑한 부동산 투자
정지영(아임해피) 지음
저자 아임해피 님의 책을 서점에서 우연히 접했던게 2~3년 전이었는데, 내가 그때 잠깐 열어보았던 책이 이 책이었을까....
부동산이라곤 전혀 아는 것이 없던 내가 봤을 때는 영 와닿지가 않아서 대충 훑어보고는 매대에 다시 올려두었던 기억이 있다.
그 당시 조금 더 열린 마음으로 이 책을 찬찬히 읽어보고 조금이라도 공감했다면 지금 내 모습이 조금은 달라지지 않았을까?
몇 년 새 이렇게까지 부동산이 폭등할 줄이아^^;;;
부동산 관련 책을 읽으면서 '현 시점에는 맞지 않는 얘기군'하는 생각이 들면서도,
한 편으로는 부동산과 투자의 큰 흐름이 조금씩 머리속에 잡혀가고 있는 듯 해서 도움이 되긴 되는 것 같다.
이 책의 경우엔 부동산투자를 시작하고 싶은데 막막한 분들이나 내집마련을 하고 싶은 실거주자라면
모두 읽어볼만한 책이다. 투자관련 책을 여러권 읽어보고 있는데 그중에서도 초심자들에게 많이 친절한 책이다. :)
PART 03. 부동산과 친해지기 파트를 추천!
PART 01. 똘똘한 내 집 어떻게 가져갈 것인가
- 특공도 경쟁률이 있으니 누구나 원하는 A급은 피하고, 대장주가 나타나는 그 때 B급을 노리자(ex. 고양 향동지구 계룡리슈빌)
PART 02. 부동산 투자의 추월차선
1) 경매
- 대출은 8.2대책 이후 지역마다 달라지긴 했으나 KB시세 일반평균가 기준 70%정도 받을 수 있음('18년 기준)
- 준공공기금 대출은 KB일반평균가에서 최우선변제금을 뺀 금액의 70%정도 가능
2) 전세임대(2013년 경 전세로 주택 보유를 늘리고 포트폴리오를 빼곡히 채움)
- 전세가 씨가 말라 낙찰가와 동일한 가격에 전세가 나와있으면 무피투자/플피투자가 가능(수요에 따라 전세가 더 올릴수도).
투자금 한 푼도 들이지 않고 수익이 가능한 방법! 전세물건이 하나도 없는 지역에서 경매물건을 찾아봄.
- 시세 지지선 추정 : KB시세에서 해당 아파트의 예전 시세를 살펴보았을 때 아파트 시세가 수직 상승한 시점이 있다면,
그 즈음 비싸게 집을 산 사람은 그 가격보다 낮제 매매하지 않을 것이므로 해당 가격을 지지선으로 잡아볼 수 있다.
3) 부동산 빅데이터 : 매도/매수우위지수
- KB국민은행에서 제공하는 자료. 매도세우위/매수세우위 두 그래프가 가까워지면 매매계약이 잘 된다.
- 거의 매매가 안 되는 하락장에서 1년 거래량이 세대 수의 10%정도 꾸준히 이루어진 아파트 단지를 찾아 공략함
4) 급매란 무엇인가
- 급매의 기준 : 최근에 팔린 유사물건보다 가격이 낮아야 한다. 국토교통부 실거래가&아파트 실거래가 앱으로 확인한다.
KB시세 중 KB일반평균가나 경매 낙찰가보다 낮으면 급매가 맞다.
- 급매는 언제 나오나? : 이사나 매수 의사가 있을 때 사고자 하는 부동산 시세를 파악하고, 미리 중개인에게 @@정도 가격에 ##한 물건이 나오면 매수하겠다고 얘기하고 가끔씩 연락을 해서 확인한다.
- 급매에는 사연이 있다 : 새집 이사, 직장 이직, 상속, 증여, 양도소득세 비과세 혜택 등의 사연이 있다.
중개인을 통해 급매 사연이 급한 건지 덜 급한 건지 확인하고, 그 집의 사연을 확인하기 위해 반드시 등기부등본을 뗴봐야 한다.
근저당이 많다면 돈이 없는 매도자이고, 가압류/가처분이 있다가 지워진 경우엔 조심해야 한다.
★ ★ ★ PART 03. 부동산과 친해지기 ★ ★ ★
1) 매일 보는 것
- 네이버부동산 주요뉴스 & 우리동네뉴스
- 뉴스를 읽을 떈 팩트와 오피니언을 구분하여 읽기
(팩트 체크를 위해 국토교통부, 기획재정부, 법제처, 금융위원회 등 통계자료 확인하는 습관 들이기)
2) 매주 보는 것
- 리얼캐스트 : 분양캘린더를 통해 금주의 분양캘린더, 청약, 모델하우스 오픈, 계약일 등 확인
- 부동산114 : '리서치 > 상품시황 > 아파트'에 들어가면 금주의 아파트 매매/전세 보고서를 아파트 단지별, 지역별로 볼 수 있다.
'지난주 대비 아파트 변동률'도 오른쪽 상단에 배너 형식으로 확인 가능
- KB주간동향, 한국감정원 제공자료로 매주 주택매매, 전세흐름 확인(매주 금요일 발행)
- 아임해피의 부동산 러브레터, 부동산 클라우드 팟캐스트(화/금 업데이트)
3) 매달 보는 것
- KB월간보고서 & 한국감정원 월간보고서 (매월 1일 발표)
- NH증권리서치 등 금융사별 보고서
=> 월 단위로 아파트가 오른 곳, 내린 곳을 체크하다 보면 지역과 시세에 대한 감각이 빠르게 성장한다.
4) 나만의 부동산 빅데이터 만들기
- 읽기만 하고 따로 정리해서 모아두지 않으면 진짜 내것이 되지 않는다.
- 구글포켓, 카톡 나에게보내기 기능 활용
- 에버노트를 사용해 부동산 빅데이터 만들기
5) 유용한 부동산 앱
- 호갱노노 : 아파트시세, 필터링, 학군, 인구전출입, 아파트 공급량, 입주예정 아파트, 분양예정아파트, 야파트 3D평면도
- 직방 : 빅데이터랩(주택시세, 학군, 교통정보), 실거래 이지뷰(최근 실거래가 내역과 거래량), 직방시세, 현장투어, 거주민리뷰
- 아파트실거래가 : 전국 아파트/연립/오피 실거래가 검색, 주택3D뷰, 분양정보 및 아파트 랭킹, 아파트 매물검색 및 무료등록 등
- 네이버부동산 : 관심매물의 조건변경 및 선택하여 지도검색, 관심지역/단지/매물만 모아보는 'MY부동산홈', 관심물건 알림기능
6) 지도를 보면 돈이 보인다
① 행정구역을 나누는 경계선을 눈여겨봐야한다.
- 같은 아파트 단지라도 행정구역에 따라 입학하는 학교가 달라지며 집값이 달라짐. ex. 안양시 동안구 평촌동 인덕원 푸르지오 vs 의왕시 포일동 인덕원푸르지오 (지도 상으론 거의 붙어있음)
② KB시세를 기준으로 아파트 시세를 1군/2군/3군으로 나눈 뒤 지도에 표시
- KB부동산 사이트에서 '시세'페이지를 열고 관심 시 내 면적당(1m2) 시세를 높은 가격순으로 정렬한다
- 매매평균보다 평단가가 높으면 1군, 중간에 걸치면 2군, 낮으면 3군으로 표시한다
- 1군 시세가 오르면 2군의 시세가 따라 오르고, 2군의 시세가 오르면 1군의 시세가 밀려 올라간다.
(이런 시세 흐름의 순서는 거의 변하지 않으나 새로운 교통 호재같은 것이 생기면 이런 흐름은 깨질 수 있다)
- 1,2,3군을 살펴볼 때 중요한 것은 키높이가 정해져있다는 것이다.
만약 키높이에서 2군이 3군과 가격대가 같아진다면 2군이 저평가 or 3군에 가격거품이 있을 수 있다.
이렇게 키높이를 들여다보며 내가 관심 있는 지역의 아파트 시세 변화를 유추한다
③ 지도에서 그룹핑하기
- 지도에서 관심있는 아파트의 평형과 연식, 세대수를 적고 초등학교가 어디있는지 표시한다
- 같은 연식의 아파트는 보통 같은 구역에 동시에 지어짐(1기 신도시 199~1996년), IMF로 2000~2003년식 아파트는 드물다.
- 한 구역의 아파트가 모두 같은 연식인데 조금 더 나중에 지어진 아파트가 있다면 당연히 이 아파트가 비싸다
- 같은 연식끼리 그룹핑 하고 평형을 조사한 뒤 가장 희소한 평형을 찾아본다. 희소한 평형의 아파트는 공급이 적은 만큼 수요가 많아서 하락장에선 하방경직성이 탄탄하고 상승장에서는 가격상승이 더 쉽다. 물론 기본 수요는 늘 있어야 한다.
④ 교통중심지 확인하기
- 도로, 지하철과 직장과의 접근성을 확인한다
- 지하철은 회사와 상권이 집중된 강남까지의 거리와 시간을 중점적으로 살핀다
- 도로는 버스전용차선과 간선급행버스(BRT)가 중요하다. ex. 인천 계양구 작전동
⑤ 상권 확인하기
- 지도에서 상업지역을 확인한다
7) 부동산 입지와 호재
① 교통호재
- 국토종합개발계획(국토교통부 사이트 기획재정부 사이트) 및 2030도시기본계획(시,군 사이트)가 가장 확실
- 철도의 경우 미래철도(frdb.wo.to)에 잘 정리되어 있음
② 일자리 호재
- 신문이나 매체, 모델하우스나 부동산중개소.
③ 인구밀집지역
- 사람들이 모이는 곳에 더 많은 사람이 새로 유입된다.
아파트가 밀집된 곳이나 구도심, 신도시, 택지지구를 파악하고 평소 주택을 연식별로 정리해두는게 좋다.
- 특히 입지가 좋은 구 아파트(재건축 연식)가 밀집된 곳은 차후 재건축 가능성이 있으니 눈여겨보자
④ 상권
- 상가를 확인할 때는 지적도를 보는게 좋으며, 백화점/대형마트/전통시장 위치를 기억해두자
- 사람들이 많이 모이는 상권은 프랜차이즈가 많은 곳으로, 그중에서도 스타벅스가 많이 있는 곳이 좋은 상권.
⑤ 학군
- 특목고 및 자사고에 많이 보낸 중학교를 찾아보고, 그 중학교를 갈 수 있는 초등학교 학군을 확인한다.
(초등학교 학군은 학구도안내서비스 이요하면 쉽게 파악 가능, 더 확실한 중학교 배정정보는 교육청에 문의)
- 좋은 학교 인근에는 학원가가 형성돼있기 마련. 대형 프랜차이즈 영어학원 등을 확인한다(ex. 아발론)
8) 부동산 현장조사 팁
① 손품
- 네이버부동산에서 매물 살피기
- 확인매물일자순, 가격 순으로 검색하여 급매를 찾아보기(경매사이트 낙차가 참고)
- 네이버부동산이나 경매지에서 확인한 매물가격이 한국감정원(KB시세) 일반평균가보다 싸면 급매, 하위평균가보다 싸면 초급매.
② 입품
- 전화임장을 할 때는 휴대폰 투넘버 서비스 또는 휴대폰 하나 더 준비하기
- 네이버부동산 또는 통계청 사이트에서 부동산중개소 연락처 찾기. 리멤버 등 명합관리앱 활용
- 아파트 입구쪽에 있는 매물이 가장 많은 일명 '물건지부동산' & 전쳘역에서 아파트 가는길에 보이는 '손님부동산'을 찾아 연락한다
- 전화임장 시 에버노트에 지역의 지도를 캡쳐해 넣은 뒤 지도 위 또는 메모장에 적으며 기록한다
③ 발품
- 매수하겠다는 마음자세로 방문하여 질문해야 한다.
- 중개소에 매수하고 싶은 물건을 적극 어필한다. 음료수나 간식 등을 사서 관심물건에 대한 조건을 구체적으로 말하고 매수의사를 분명히 밝힌다. 집에 오는 길에 문자도 남겨 놓고, 이후에도 전화나 문자메세지 등으로 매수 의사를 표현하자.
④ 아파트 현장조사 TIP(체크리스트)
사진
PART 04. 똑똑한 내 집 마련과 투자
1) 주택구입에 대출전략은 필수
① 담보대출/무담보대출 : 분양권대출과 이주비대출, 분양권의 중도금 대출도 주택담보대출에 해당함. 무담보대출은 신용대출.
② 대출의 종류 : 매매시 잔금대출, 전세기간 만료 시 전세금 돌려주기 위한 전세퇴거자금대출, 후순위 대출 등
③ 소득증빙 : 10.24 가계부채대책의 핵심인 신DTI에서는 과거 1년치~2년치 소득증빙자료로 DTI 산정.
- 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 소득확인 자료 첨부해야 함.
- 납세신고가 아닌 인정소득(국민연금, 건강보험료 등 납부내역)을 기반으로 한 추정소득에서 5%를 차감하여 소득을 인정
- 신고소득(카드사용액, 배당금, 이자 등)을 기반으로 한 추정소득에서 10% 차감하여 소득으로 인정(최대한도 5천만원)
- 청년층 및 신혼부부는 장래소득을 인정하여 2년간 증빙소득 확인 의무에서 배제되며 일반대출신청자보다 대출을 더 받을 수 있음
④ 부부 설계
- 부부의 근로소득 수준 및 임대소득, 대출현황 등을 종합적으로 고려해야 하낟
- 각자 소득대비 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있는지 먼저 확인한 후 누가 먼저 차주(대출받는 사람)가 되는게 나을지 정한다
- 소득이 더 많은 배우자 명의는 고액의 대출을 낼 경우를 대비해 DTI를 아껴놓아야 한다
2) 대출에도 노하우가 있다
① 사업자대출을 활용하라
- 임대사업자 혹은 매매사업자로 등록하면 KB시세 80%에 최우선변제금을 뺀 금액을 대출할 수 있다.
ex. 5억원짜리 아파트 매입 시 매매가의 80%인 4억에서 최우선변제금액 3,400만원을 뺀 3억 6,600만원 대출 가능
(개인이 주담대 신청 시 1억5천~2억 정도가 대출가능 금액임으로 거의 2배를 대출받을 수 있음)
② 신용대출을 후순위 대출로 활용하라
- 개인의 신용으로 신용대출을 받아서 주택담보대출을 일으킬 수 있다.(주담대+신용대출)
- 근로소득이 있고 연봉과 신용등급이 높다면 제1금융에서 주택담보대출을 받고 제2금융에서 후순위 대출을 추가로 받으면 된다
(단, DSR 적용 전까지만 유용한 방법)
③ LTV의 기준은 담보주택의 KB시세 중간가이다
- 그 주택이 1층이라면 보통 KB시세 하위평균가를 기준 삼지만 KB시세 일반평균가로 해주는 대출상품도 있다.
- 1층이 아닌 일반층이라면 KB시세 일반평균가가 아닌 상위가를 기준으로 해주는 상품이 있다.
- KB시세에 나오지 않는 주택은 감평가나 탁상감정을 기준으로 하기도 함
=> 여러 은행에서 대출상담을 받는 것이 중요함
④ DSR
- 첫 대출은 신중하게 받아야하며, 첫 대출은 가급적 대출 상환기간을 길게 잡는 것이 좋다. 그래야 다른 주택대출을 받을 때
대출 가능액을 늘릴 수 있다. 한 번도 대출을 받아보지 않은 사람은 첫 대출을 소중히 활용하자
PART 05. 부동산 정책과 부동산의 미래
- 투기지역 : 주택담보대출 1건만 가능
- 투기과열지구 : 재개발/재건축 규제가 핵심
- 조정대상지역 : 양도세중과가 핵심
※ 주택담보대출 실행 시 투기지역에서 먼저 받는 것이 좋음
※ 인테리어 기본견적
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