[* 경험담 *]여름휴가는 인도집행 (강제집행)과 함께

[한줄기바람]

경매계의 중고초보 한줄기바람입니다. 여름휴가는 잘 다녀 오셨습니까? 저는 올해 여름휴가는 인도집행 대상지로 갔다 왔습니다.

지난 5/1 행크 입문후 첫 낙찰 소식 전해 드린 바 있습니다.
http://m.cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/1424?svc=cafeapp

마침 5월 달에 월세투자반 강의를 들었기 때문에, 상가주택 명도는 수업 시간에 상세하게 배울 수 있었습니다. 또한, 강의 중간 쉬는 시간 및 뒷풀이를 통해서 멋진인생 선생님께 많은 조언을 구했습니다. 멋샘은 다가구 또는 상가주택이, 아파트나 다세대에 비해, 임차인이 배당 받는 경우가 많아 명도가 수월하다고 설명하셨고, 실제 제가 경험해 보니 그런 것 같았습니다.

1. 상가주택 명도 결과 (방 개수: 총 9개)

1) 재계약: 2
2) 임차인 배당기일前 또는 낙찰前 이사: 3
3) 임차인 인도명령: 2
4) 소유자 인도명령 + 인도집행: 2

2. 임차인 인도명령

재계약을 안 하는 임차인분들은 다들 배당기일前 이사 의사를 표시하고 제가 낙찰 물건지 근처 부동산에 맡겨 둔 명도확인서를 받아 가기로 약속하셨습니다. 명도가 잘 진행되던 중에 행크 동기분들이 낙찰 물건 명도가 어떻게 진행되고 있는지 궁금해 하시길래, 제가 '그렇지 않아도 별 일이 없어 재미가 없다. 남들은 訟事 (송사)도 벌이고 舌戰 (설전)도 치르던데, 내 물건엔 왜 그런 일이 없는지 모르겠다'고 설명 드렸습니다.

그런데, 말이 씨가 되었는지 아니면 임차인분이 저의 심심함을 덜어 주려고 하셨는지, 방 2개를 점유하고 있던 임차인 1분이 돌연 연락이 되지 않는다고 부동산 사장님이 알려 주셨습니다. 곧바로 제 책꽂이에 꽂혀 있던 송사무장님의 명저 '셀프 소송의 기술'을 꺼내 들고 명도 부분을 여러 번 읽어 머리 속에 집어 넣었습니다. 책이 두꺼워서 첫 페이지부터 읽으려면 쉽지 않지만, 제 돈이 걸린 상황이 되니 신기하게도 저와 관련된 부분은 읽으면서 술술 넘어가게 됩니다. 그리고, 대법원 전자소송 사이트에서 인도명령을 신청하니 현명하신 판사님께서 신속하고 공정하게 인용 결정을 내려 주십니다.

인도명령 결정을 받고, 임차인분을 접촉하니 연락이 아주 잘 됩니다. 임차인분이 부동산 사장님께 열쇠를 반납하면서, 방 2개 명도가 종료되었습니다. 협상과는 별개로, 법적절차를 자동적으로 진행해야 안전할 것 같습니다.

3. 소유자 인도명령 + 인도집행

소유자는 처음부터 연락을 받을 수 없는 상태였기 때문에, 인도집행까지 가리라 예상하고 잔금납부 직후에 법무사 사무실을 통해 인도명령을 신청하여 인용결정을 받았습니다. 인도명령 결정 정본과 그 송달증명원 (전자소송 가능)을 근거로 경매계에서 집행문을 부여 받고, 인도집행 (강제집행)을 집행관 사무실에 신청하였습니다.

집행관님이 1차 계고 후 수 일 뒤 2차 계고하는 날 아침에 외국인들이 인도집행 대상지 방 2개에서 물건을 빼고 있다는 연락을 주셨습니다 (낙찰 물건지 관할법원은 실무상 2번 계고 후 인도집행).

궁금증이 생겼습니다. '채권자들이 외국인인가? 못 받은 채무 대신 유체동산을 확보하기 위해 실력 행사를 하는 것인가?'

알고 보니, 그 외국인들은 1차 계고문을 본 소유자 가족분들이 고용한 이삿짐센터 직원이었습니다. 송사무장님 책의 명도편을 읽고 멋샘에게 자문을 구하면서 인도집행 다음 단계로 상가주택의 빈 방에 소유자 유체동산을 보관했다가 경매 부칠 생각을 하고 있었는데, 생각보다 일이 수월하게 풀릴 수도 있다는 생각이 들었습니다.

집행관님과 상의하여 인도집행 일자를 잡고 휴가를 내었습니다. 소유자가 점유하고 있던 방에 혹시 유체동산이 남아 있으면 어떻게 하나 걱정했습니다만, 인도집행 당일 방문을 열어 보니 방 안은 완전히 비어 있었습니다. 집행관님들도 소유자가 인도집행 前에 방을 말끔히 치우고 청소까지 하고 가는 경우는 드물게 본다면서 저보고 참 운이 좋다고 하면서 가셨습니다. 제가 운이 좋았을 수도 있겠지만, 그보다는 법원의 인도집행 계고가 제가 보이지 않는 상대를 대상으로 섣불리 명도 협상을 시도하는 것보다 훨씬 효과적이었다고 생각합니다.



비교적 수월하게 명도를 완료하고 나니 앞으로 채워야 할 7개의 공실이 눈에 들어 왔습니다만, 임대 걱정은 나중에 하기로 하고 지금 이 순간은 휴가를 즐기기로 하였습니다.


행크에서 배운 지식을 활용하여 행크 입문 후 첫 입찰 = 첫 낙찰 물건의 명도를 무사히 마쳤습니다. 이 자리를 빌어 많은 도움 주신 분들과 특히 멋진인생 선생님께 감사를 드리고 싶습니다.

행크 회원님들 모두 성투하시기를 빕니다.

<추신> 상기 물건은 임대차세팅 마치고 혼자놀기를 위해서 옥상에 정원을 꾸몄습니다.
http://m.cafe.daum.net/happy-tech/MYhe/3281?svc=cafeapp

[한줄기바람]

러브미님, 좋은 닉네임이네요. 감사합니다. 성투하세요

[핑크레빗]

여름휴가를 명도한 상가주택에서.. 의미가 새롭습니다. 지역이 궁금한데 알려주실수 있나요? 바닷가근처 강릉인가요~~?^^ 저도 상가주택 관심만 있는데 서울은 가격때문에 경기도까지 생각하고 있습니다. 경험 공유해주셔서 감사합니다. ^^

[한줄기바람]

충남 당진입니다. 흔히들 당진을 내륙도시로 알고 계신데, 시내에서 30분 거리에 왜목해수욕장 (백사장) 및 난지도해수욕장 선착장 (다시 배를 타고 섬으로 들어감)이 있습니다. 서울에서 70분 거리에 이렇게 깨끗하고 좋은 곳이 있었나 싶습니다

[용현이대박]

한줄기바람님 잘 읽었습니다..전문가님경험 많이 공유하겠습니다..

[한줄기바람]

감사합니다. 전문가는 아니고 먼저 경험한 사람이라고 생각하시면 됩니다. 성투하세요