＜Kelly배♡＞ 쿵임스 시작 한달만에 첫 입찰 그리고 첫 낙찰! 쿵쌤님의 756 마법이 통하다^^

[♡행수♡]

안녕하세요. 행크 운영진입니다 :)

2021년 5월 행크 BEST글입니다.

오늘은 쿵쿵나리님의 임장스터디를 통해 첫 입찰과 첫 낙찰을 동시에 해내신 'Kelly배♡'님의 글을 공유해드립니다^^

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안녕하세요. 행복한 부자를 꿈꾸는 켈리입니다^^

8살 초등1학년 첫째, 3살 둘째를 키우면서 꿈도 함께 키우고 있는 육아맘입니다.

사무장님♡ 그리고 행크와 인연이 닿으면서 일 vs 육아 사이에서 고민 갈등하지 않고 행복하게 부자가 되어 갈 수 있는 방법을 알게 되었습니다.

내가 가진 환경에 핑계 대지 않고, 시간을 만들기 위해 매일 미라클모닝을 하면서 공부를 하고 있습니다. 일상 중 틈새 시간 활용도 이제 제법 익숙해졌습니다.

거북이처럼 느린 제 걸음이 답답하게 느껴진 날도 많았는데요...이렇게 포기하지 않고 꾸준히 노력을 하다보니 어느새 낙찰 알림에 글을 쓰고 있는.. 상상하던 순간이 찾아왔네요.

매일 매일 일상과 공부 두 마리 토끼를 잡으면서 치열하고 행복한 노력을 이어나가고 있는 행크 가족님 모두 화이팅입니다♡

사무장님이 낙찰을 축하해주셨습니다♡ 감사합니다

실전 스터디의 강력한 힘

설레는 마음으로 쿵쌤님의 임장스터디 2기를 시작합니다.

행크 입성 1년차. 저의 첫 시작은 작년 3~4월 이맘때쯤 쿵쌤님의 <싱글맘 부동산 경매로 홀로서기> 서평이벤트와 함께 였습니다. 경매초급 강의로 그렇게 시작을 했더랬지요


그런데 뒤돌아보면 책상머리 공부에 그쳤던 "경매"


지난주 행크tv 고수의 장바구니 그 첫 시작을 열었던 쿵쌤님의 라방을 보면서 저의 마음속 깊이 잠들어있는 불씨가 살아난 느낌이었습니다. 바로 임장스터디 신청!


시간이 흘렀지만, 지금 임장스터디와 함께 그 실전편을 이어가려고 합니다.

혼자 넘기 힘든 첫 한바퀴를 쿵쌤님과 동기님들과 함께 해보려고 합니다.

쿵쌤님이 말씀하신대로 결국 투자는 혼자, 스스로 해야하니 그 노력도 하나씩 더 쌓아보겠습니다!

이건 제가 불과 한달 전 쿵임스(쿵쿵나리선생님의 부동산 임장 스터디)를 처음 시작하면서 카페에 올린 글의 일부입니다.

자기 스스로를 공부할 수 밖에 없는 환경에 놓아두는 것이 참 중요한 것 같습니다.

시계를 딱 한달만 뒤로 돌려도 저에게 아직 아무일도 일어나지 않았으니 말이에요..

매주 수요일 저녁 8시부터 즐거운 임스 줌 수업이 시작됩니다.

200여명의 임스방 동기님들이 각 지역으로 조를 나눠서 임장을 가고 보고서를 올리고 발표를 합니다

동기님들의 임장 보고서와 발표에 와..

그리고 이어지는 쿵쌤님의 촌철살인 피드백에 와아..

(애정을 가득 담아) 초보의 눈으로 미쳐 보지 못한 실전 포인트들을 하나 하나 채워주십니다.

"매도가(입찰가)는 왜 그렇게 정했어요?"

실전 입찰에서 정말 중요한 질문 앞에서 우리의 조사가 아직 스스로에게 확신을 주기에는 부족했구나 느낍니다..

그렇게 매주 4~5개씩 실전 경매물건으로 공부하면서 실전 감각을 키웠습니다.

매번 밤 12시가 넘는 시간까지..1박 2일 하나라도 더 가르쳐주시려는 쿵쌤님의 마음은 감동입니다.

톡방에 연일 이어지는 생생한 입찰의 설렘, 패찰의 아쉬움들은 제 마음을, 몸을 현장으로 움직이기에 충분한 것이었습니다.

(지난주 네번째 수업에서는 쿵쌤님표 특별과외 공매 수업까지 해주신 건 안비밀입니다ㅋㅋ)

Key Point 초보지만 괜찮아, 잘 알고 있는 지역

초보지만 괜찮아, 잘 알고 있는 지역 귀한사랑님 따라하기로 결심^^

임스 수업 첫 시간 귀한사랑님의 낙찰 물건에 대한 이야기가 있었습니다.

아..이거다! 너무 멀리 보지 말고, 우선 내가 살고 있는 지역에서 도전할 수 있을만한 물건부터 살펴보자!

<귀한사랑님의 첫 낙찰 이야기>

https://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/10891

가치판단 : 왜 이 물건을 선택했을까?

1차 유찰된 착한 가격의 물건입니다

- 주요 생활권을 벗어난 외곽지에 있다는 단점(입지)이 확실한 물건

- BUT 입주 12년차 나름 준신축, 35평에 절대적으로 저렴한 가격(장점)

- 최근 실거래가가 1.8억 (최근 분양한 새아파트 33평형이 4.3억~)

- 감정가 1.62억, 1회 유찰되어 최저가 1.134억(70%)

- 대지권미등기이지만, 주의할 부분 없이 등기 서류상 정리만 하면 되는 일반물건

(혹시나 해서 동일번지 가장 최근 낙찰 물건에 대출이 잘 실행되었는지 등기부를 확인해보았습니다..OK)

그리고 소유주가 살고 있으니 권리분석은 끝~~

등기부현황 채권 금액이 커서 취하될 확률이 낮아보였습니다.

그리고 호갱노노, 아실, 네이버 부동산, 지역 맘카페..손품을 팔고, 부동산에 임장도 다녀왔습니다.

시세(실거래가) 변동을 한 눈에 파악하기 좋은 호갱노노

호갱노노 말풍선: 입주민들의 이야기를 들을 수 있어 가치판단에 도움이 많이 됩니다!

꿀팁^^ 아파트실거래가 앱으로 동별 거래가까지 알 수 있습니다! 거래량도 함께 체크하기

지역맘카페의 의견도 참고합니다

부동산 사장님의 "받아만 와요~1.8억에 무조건 팔아줄게, 전세는 귀하니깐 나오면 잘 나가지"라는 말.

손해 보지 않겠다~!! 는 생각이 들어 입찰을 결심합니다.

이제 정말 실전이다! 입찰가 산정!

17일 월요일 입찰을 앞두고

전날 비가 오던 주말 조용한 일요일 아침 제가 좋아하는 집근처 카페에 앉았습니다

제법 쌀쌀한 날 따뜻한 커피 한잔의 여유를 잠시 누려봅니다

카페인 충전 완료! 맑은 머리로 최종 입찰가 결정을 하기 시작했습니다.

입찰가 산정이 가장 어려웠습니다..

높게 쓰면 당연히 낙찰이 되겠지만, 수익이 나지 않는..낙찰을 위한 낙찰은 절대 해서는 안되는 것이니깐요!!

최근 우리지역 전체 아파트 낙찰가, 동일 번지 낙찰 사례들, 예상 입찰자수

입찰 물건 전세가, 실거래가, 급매가, 그리고 6월부터 단기매도 양도세율이 40% ---> 70% 인 상황까지 감안해서..

최종 결정한 입찰가는 전세가(1.5억)를 넘긴 그러나 감정가(1.62억)는 넘기지 않는 금액

1.5억+ 756(쿵쌤님이 알려주신 마법의 숫자)을  더해 157,560,000원

감정가 대비 97.26% 그리고 시세 대비 87.5% 금액입니다^^

(9명 입찰, 낙찰 당일날 슬쩍 본 차순위 입찰가는 151,989,000원입니다..떡은 좀 먹기는 했지만, 결정한 금액에 후회는 없습니다! 제가 생각한 소소한 수익 확정입니다)

단기매도 양도세율이 넘 높아서 전세로 세팅하고 2년 보유하려고 계획했습니다.

실투금 1000만원 미만, 전세가를 쫌 더 높이면 거의 무피에 가깝게 세팅 할 수 있을 것 같습니다~~

두근두근... 입찰 당일 아침 법원 풍경

해당 지역 법원의 입찰 시간은 10시~11시 10분까지였고,

저는 실수하거나 마음 흔들리지 않게 미리 전날 적어온 입찰표를 차분히 한번 더 확인하고

보증금(지난주 금요일에 미리 끊어둔 수표)을 함께 넣고 입찰을 했습니다.

그리고 잠시 심호흡을 하면서 기다렸습니다.

비가 와서 그런지 한달 전에 법원 놀러(?) 왔을 때 보다 훨씬 한산한 날이었습니다.

드디어 개찰을 앞두고 입찰 봉투를 정리하는 시간이 되었습니다.

개찰 직전 입찰 봉투를 정리하는 시간입니다... 두근두근

유독 많은 봉투가 쌓인 물건이 왠지 제가 입찰한 물건 같은 이 느낌적인 느낌...

2020타경 OOOOO 물건 번호를 불러주시고

입찰자들 이름을 차례로 불러주시는데 저를 포함해서 꽤 여러명을 부르시더라구요..

아..

낙찰가가 생각보다 높을 수도 있겠구나..

그리고 잠시 뒤..

최고가매수신고인은 157,560,000원을 쓴...제가 쓴 입찰 금액이 귀에 들립니다..그리고 OOO씨 제 이름이 불립니다.

헐...

나..

낙찰 받았나봐..

어쩌지.. 짧은 순간에 머리에는 엄청 많은 생각들이 스쳐지나갑니다..

그리고 제 손에는 반환된 보증금이 아닌, 보증금 납부 영수증이 남았습니다!! 그렇게 첫 입찰에 첫 낙찰이 된 순간입니다!!

행크 스승님 책을 안고 법원에 가면 낙찰 가능성이 올라간다는 비법^^

어제 하루 초심방에서, 임스 톡방에서 엄청난 축하를 받으면서 마음 가득 행복했습니다..정말 눈물나게 행복했던 날ㅜ

(한 분, 한 분 감사의 인사 드리지 못해 죄송한 마음ㅜ후기로 보답하고 싶어서 기억하는 모든 걸 담았습니다)

같은 마음으로 같은 길을 걸어가는 행크 가족님

제자들 아끼는 마음으로 챙겨주시는 행크 스승님이 있어 참 감사한 이곳, 행크입니다.

치열하게 노력하는 오늘 하루 하루가 행복합니다. 밝은 미래를 상상할 수 있어 더 행복합니다.

쿵임스 동기방 이렇게 따스한... 반장님 감사해요^^

대구방, 임스방 동기님, 홍드리아 반장님, 귀한사랑 부반장님, 토심이 총무님,

삥아리들 아껴주고 끌어주시는 쿵쌤님 정말 감사합니다♡

그리고 마지막으로..

이 모든 시작과 지금을 가능하게 해주신 제 인생의 스승님 사무장님에게 진심으로 감사드립니다♡

누구나 방법만 제대로 알면 꿈을 현실로 만들고 부자가 될 수 있다.

'된다'라고 마음먹고 꾸준히 정진하라!

분명 바뀐 삶을 살고 있는 자신을 발견하게 될 것이다.


by 송사무장님

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"https://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/4954

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[류성경]

손에 땀을 쥐게할정도로 재밌는 한편의 드라마를 본것같습니다ㆍ제가 그 현장에 있는듯합니다 ㆍ추카해요!!

[피노키오아버지]

축하드립니다. 쿵쌤과의 임장 꼭 하고 싶어요.

[바다가고햣이란다]

축하드려요

[하얀달링]

저도 마법의 숫자 써보고 싶네요ㅎㅎ 축하드립니다~!!

[리치부인]

열심히 공부하시고 낙찰받으시고 넘 축하드립니다.귀중한 경험이겠어요^^