안녕하세요 ~
행복재테크의 누가나를막을쏘냐입니다.
작년에 경매로 받은 제 첫 상가입니다.
지방대학교 앞 3층 상가로 3.74억 단독으로 낙찰 받았습니다.
예상보다 적은 낙찰가의 85.6%인 3.2억을 기업은행에서 받았습니다.
상가 경매로 낙찰부터 월세세팅 및 매도하는 과정을 설명하겠습니다 ^^
Ⅰ. 물건분석 및 상권 분석
상가물건이 경매로 나오면 저 같은 경우는 지도를 가장 먼저 펼쳐놓고 입지 여부를 따집니다.
경매물건 위치는 대학교 구정문 앞에 메인 거리상에 있으며, 같은 건물 내 대형커피숍과 햄버거집이 있었고,
유동인구가 많고 그 상권 내에서는 좋은 곳에 자리잡고 있었습니다.
여기 대학상권이 구정문 중심으로 이루어져있어서,
1층은 권리금 2억 내외, 2~3층도 권리금 5천 내외로 형성되어 있었고,
경매물건 같은 경우 현재 영업중인 임차인이 없으므로 권리금이 없이 임대가 가능하여
임장당시 조사한 임대시세보다 보증금 및 월세 상향이 가능하다고 판단했습니다.
상권을 좀 더 애기해보면, 원래 이 지역 젊은 사람들이 가장 많이 이용하는 상권이었으나,
최근 신도시 개발로 예전보다는 상권이 약화된 것이라고 합니다.
그러나 주변 부동산과 장사하는 임차인들 말로는 신도시 상권 임대료가 너무 비싸서 못 견디고,
유흥상권은 다시 이 상권으로 돌아오는 추세로 술장사 관련된 업종은 장사하기 좋을 것이라고
추천해주었습니다.
Ⅱ. 임차인 구하기
현황 공실이었기에 명도는 없었고, 문제는 무서운 공실탈출이었습니다.
임대를 위해 나름 열심히 노력했습니다.
1) 주변 상가전문 부동산과 물건지 주변 부동산에 임대내놓고(30곳 정도 됨)
2) 프랜차이즈(주점, 미용실, 치킨, 포차, 쌀국수 등) 에 입점 제안(입점제안서도 만들어서 돌림)
- 유명하고 괜찮은 업체들 이미 이 상권에 지점이 있는 상태
3) 인터넷 카페 등을 활용해 온라인 홍보(그 지역 커뮤니티 카페, 부동산 카페 등등)
4) 지방에서 유용하다고 해서 지역 교차로, 벼룩시장 등 신문지 지면 광고
다 해봤지만 효과가 없었습니다.
5) 현수막 설치(그나마 가장 큰 효과)
왼쪽 사진은 작년 낙찰받자마자 가장 근처 부동산에서 설치해 준 현수막입니다.
크게는 했지만 창문 안쪽에 붙어있어서 밤이되거나 정면이 아니면 잘 보이지 않았습니다.
하도 부동산에서 보여줬다는 연락이 없어서... (연락처도 해당 부동산으로 해놨습니다)
오른쪽 사진은 지난 5월에 새로 돈을 들여 설치한 현수막입니다.
현수막을 잘보이게 건물 외부에 붙이자마자 매주 임대 문의 전화가 왓습니다.(연락처는 제 번호로 바꿈)
진작 처음부터 현수막을 창문 바깥쪽에 가시성 좋게 설치했으면 더 빨리 임대를 놓을 수 있었는데...
하는 아쉬움이 남습니다.
Ⅲ. 상가 연체된 관리비 및 해결방안 찾기
장기간 공실을 겪으면서 낙찰받은 물건을 되돌아 보기 시작합니다.(이제서야...ㅡㅡ;;)
낙찰 전 보지 못했던 단점들이 보이기 시작했습니다.
에스컬레이터가 있어 3층까지 이동은 편리했지만 평당 관리비가 아주 비쌉니다.
다행히 올해 초 상가관리단이 재구성되어 조금 인하되었습니다.
그리고 건물이 형제간 소유 분쟁 소송으로 공실로 있었고, 다른 고층들이 경매로 진행되는 등...
건물에 대해 부정적 인식이 생길 수 밖에 없는 상황이었습니다.
우선 연체된 관리비는 임장당시 1200만원정도 하는 것으로 파악해 놓은 상태였습니다.
다행히 관리소장하고 이야기가 잘되어 상가 임대 맞출 때까지 납부를 미뤄 놓았습니다.
상가임대 체결이 되자마자 제일먼저 관리소장이 돈을 달라고 합니다.
그 이후로 공실된 연체 관리비 등 2200만원을 요구합니다.
협상을 위해 법률과 판례를 뒤지기 시작합니다.(꼭 활용하시길 바랍니다 ^^)
집합건물법에 의한 정보공개 청구 가능할 것을 확인하고,
(붙임 파일은 원본출처를 통해 확인하실 수 있습니다)
관리소장에게 관리규약을 받아서 살펴봤습니다.
관리규약 중 관리비에 관한 규정이 있는지 살펴보기
관리규약 중 관리비에 관한 보고 등 규정이 있는지 등을 봅니다.
관리비 중 공용부분이 너무 많아서 협상을 통해 1550만원 납부하는 선에서 정리했습니다.
그렇다고 여기서 포기하면 안되겠죠??
향후 양도세 필요경비 처리를 해볼려고(투에이스님의 부동산 절세의 기술 책 참조)
전 소유주를 상대로 전자소송을 준비하고 있고,
관리소장에게 단전단수 공문은 받아놓은 상태입니다.
(송사무장님의 셀프 소송의 기술 책 참조하시면 더 좋을 것 같네요.)
Ⅳ. 임대차 계약 및 매도 계획
지난 7월 1일 계약이 되었습니다. 4,000/200만원으로 2년 계약을 맺었습니다.
공실이 길었던 걸 이용해서 임차인이 막판까지 월세를 깍아달라고 했지만
매도 및 향후 재계약시 인상 등를 감안해서 임대료 인하없이
인테리어 공사기간 한달과 렌탈프리 한달하는 것으로 최종 조율했습니다.
(포차형식의 술집이라고 하네요, 현재 영업중인 사진입니다)
제 생각보다 실투금이 커져서 수익율은 크게 만족스럽지 않지만...
연결해준 부동산에서 매매되는 수익율이 5%중반이면 가능하다고,
그래도 지금 매도해도 4.7억 정도는 가능하다는 점과
2년 후 5000/220으로 재계약 시 5억 이상 매도 가능합니다.
(1억띠기는 해야죠!!)
이 물건을 통해 상가 공실의 무서움을 뼈져리게 느끼면서...
현장조사 디테일과 최악의 상황 출구전략 등 준비해야 될 것이 정말 많구나라는 것을
몸소 느꼈습니다.
이제 공실 상가 공략은 신중히 결정하시길 바랍니다.
이번에 체득한 경험을 바탕으로 더 좋은 물건 잘 파혜쳐서 받아낼 수 있는거겠죠??^^
행크회원 여러분 모두
새해 복 많이 받으세요 ~!
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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"
http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/6980
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