안녕하세요.
행복재테크의 한다여신입니다 ^.^
초보도 할 수 있는 저의 경험담입니다 :)
많은 분들께서 자신감을 얻고 부동산투자에 접근하시면 좋을 것 같습니다.
'싱글맘 부동산 경매로 홀로서기' 의 저자이신 쿵쿵나리쌤의 강의를 듣는 것으로 시작했습니다.
일단 그때는 시세차익보다는 월세를 만들어 현금이 따박따박 제 통장에 들어오는 경험을 하고 싶었습니다.
이리하여 '6개월만에 소액투자 월세 100만원 세팅' 들어가기가 시작됩니다. ^^
첫 번째 물건 - 인천 작전동 하늘 빌리지 (목표 : 30/100만원)
◆ 감정가 : 101,000,000
◆ 낙찰가 : 91,919,777(91%)
◆ 대출금 : 70,000,000 (낙찰가에 77%)
◆ 대출이자 : (3.4%) 월 20만원
◆ 월세보증금 : 2,000만원/50만원
◆ 투자금 : (매수가-대출금-보증금) 약 2백만원
◆ 월 현금흐름 : (월세-대출이자) 30만원
이렇게 보면 모르시겠죠? 제 나름대로 생각에 입지가 대박입니다.
임장 갔을 때 위층에 사는 분이
“여기는 한번 들어오면 못나간다. 위치가 너무 좋아서.”라고 했던 곳입니다.
<주요시설>
인천 1호선 작전역, 부평 IC
홈플러스 5분거리
현대백화점
두 번째 물건 - 인천 남구 문학동 인하월드빌 (목표 : 75/100만원)
◆감정가 : 76,000,000원
◆낙찰가: 66,628,877원 (87.67%)
◆대출: 53,000,000원 (낙찰가의 80%)
◆대출이자: (3.5%) 월 15만원
◆월세보증금: 500만원/60만원
◆투자금: (매수가-대출금-보증금) 870만원
◆현금흐름: (월세-대출이자) 45만원
<피드백>
*주변에 전혀 지하철 역이 없음
*4층에다 안쪽에 있어 빛이 안듦. 같이 임장 같던 멤버들이 처다도 보지 않은 물건.
입찰한 이유.
어리석지만 순전히 싸다는 이유.
부동산에서 이지역이 월세가 세입자가 많은 지역으로 세가 잘 나간다는 정보 입수
그나마 바로 문학 IC 와 연결
주안역, 강남으로 가는 버스역 바로 앞.
세 번째 물건 - 충남 천안시 동남구 봉명청솔 아파트 3층 (목표 : 90/100만원)
◆매입가 : 110,000,000원
◆대출: 84,000,000원 (매입가의 약77 %)-매매가 보다 KB시세가 높아 대출을 많이 뺌.
◆대출이자(무거치, 원금상환): (3.4%) 월 35만원
◆월세보증금: 1000만원/50만원
◆투자금: (매수가-대출금-보증금) 1600만원
◆현금흐름: (월세-대출이자) 15만원
*투자를 한 이유
1.내 투자금 대비 월세가 잘 나와서
2. 천안이 입주량 폭탄으로 아파트 가격이 바닥점이어서
3. 천안이 2018년이후 입주량이 급 감소
- 천안인구 64만명, 적정 입주물량 연간 약 3,200세대 (64만명x0.005)
- 입주물량 2017년 약7,600세대 / 2018년 약17,00세대 / 2019년 1,500세대, 2020년 3,200 세대 분양예정
4. 호재가 엄청 많음.
◎ 교통
-KTX천안 아산역어세 수서 30분/ 서울역 40분
-1호선 서울-천안간 급행 2배 증축 등
-경부 및 천안-논산간 고속도로로 수도권접근성 우수
1)천안-평택 민자고속도로(2022년 예정)
2)천안-당진 고속도로(2022년 예정)
3)제2경부고속도록 (서울-세종 고속도로, 2024년 예정)
4)현재 추진중인 중부권동서횡단열차
네 번째 물건 - 인천 부평구 부평동 부평시장역 xx빌 신축오피스텔 3층
(목표 : 103/100만원)
◆매입가 : 158,000,000원
◆대출: 135,000,000원 (매입가의 약85 %)
◆대출이자: (4.2%) 월 47만원
◆월세보증금: 2500만원/60만원
◆투자금: (매수가-대출금-보증금) 0원 (2천만원 플피)
◆현금흐름: (월세-대출이자) 13만원
* 투자를 결심한 이유
- 위치 깡패: 부평시장 역 근처, 고속도로 바로 연결, 투자금이 너무 적게 듦.
* 8.2 대책이후 획득한 점.
- 익률을 낼 수 가 없어 신축 분양이 확 줄었습니다.! (제 물건의 경쟁력 상승)
이로써 레버러지 확 땡겨써 월세 103만원을 만들게 된 스토리를 마칩니다.
매달 통장에 제 월급 이외에 따박따박 103만이 들어오는 소소한 행복은 이루 말할 수가 없네요. ^^
'싱글맘 부동산경매 홀로서기' 의 저자이신 쿵쿵나리쌤과
'Hello 부동산 Bravo 멋진인생'의 저자이신 멋진인생쌤의 책을 통해 확실한 기초공부를 하게 되었습니다.
새해에는 행복재테크 회원분들께서 더욱 성투하시는 한해가 되길 기원합니다.
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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"
http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/6946
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