[온라인 초심자방 20.01.17] 투자금액, 말소기준권리, 법인종목, 경락대출, 임차권등기, 임차 보증금, 최우선변제금

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

어제 월투 서울반 수업과 뒷풀이 후 새벽에 부천으로 갔습니다.

오늘 행복네트워크 2차 발표면접을 보고 좀 전에 대전에 왔습니다.

평소에 보기 힘들었던 분들을 만나니 새롭고, 동기부여 되고, 신기했습니다.

잠은 2시간 밖에 못 자서 몽롱하지만 큰 일을 하나 끝낸 느낌이라 홀가분 합니다.

내일부터는 1주일간 여행을 갑니다.

그래서 다른 분들이 1주일간 정리를 해 주실거에요

그 분들께 많은 응원의 글과 긍정의 말 남겨 주세요^^

<20. 01. 17>

<질문1> 투자금액

오늘 물건 하난를 입찰 하려고 하는데 대출이 70%정도라서 나중 비용까지 계산하면 1~2천이 모자를 것 같은데..이럴때도 입찰을 하시나요? 물건은 엄청 탐이 나는데요..무리하면 안될것 같아서요..

답변:

1. 엄청 탐이 나는 건데.. 1~2천 부족하면...저는 합니다.

2. 수익이 확실하다면 마통으로 부족한 금액 조달할 것 같아요.. 언제나 선택은 투자자 본인의 몫이죠^~^

3. 2천에 5%면 월이자 8만3천원이네요. 엄청 탐나는 물건이면 하셔야죠^^

하지만 좋은 물건은 또 나오니까 신중히 결정하셔야 할 것 같아요. 물건과 사랑에 빠지는걸 경계해야죠^^

<질문2> 말소기준권리

근저당이 말소기준권리이고 말소기준권리 이후 상속은 소멸되나요...? 상속이 살아있다면 상속이전에 들어온 임차인은 상속이후 대항력을 가지게 되나요?

답변:

1. 저도 공부중인 입장이라 틀릴수도 있다는점 미리 말씀드립니다^^;;

먼저, 질문의 내용중의 상속은 <소유주의 사망>으로 인한 상속이라고 가정하고 제생각에는 상속이 말소 기준권리에는 영향을 끼칠거 같지는 않습니다.

그래서 대항력 또한 말소기준인 근저당이 기준이 된다고 생각됩니다.

그리고 검색하다보니 <임차인의 사망으로 인한 상속>의 대항력에 관한 글도 있어 함께 올려봅니다.

질문 덕분에 공부할수 있게 해주셔서 감사합니다^^

-> https://m.blog.naver.com/kjd6693/220360507585

2. 상속은 말소기준권리에 영향이 없습니다

말소기준권리 이후 상속도 소유권 변동만 되는 것입니다...상속 이전에 대항력이 있는 임차인이 있었다면 그대로 승계됩니다

법조문과 유사케이스 첨부합니다.

<질문3> 법인 종목

법인으로 사업자 만드실때 종목은 어떤거 넣으셨어요? 부동산 티나면 대출많이 안된다고 흑도님이 그러셔서~^^

답변:

1. 저는 경영컨설팅, 디자인컨설팅 이런거 넣었어요 법인 사업목적안에 들어가있는 부동산 외 업종으로 넣으시면 될 것 같아요

2. 저도 정관에는 다넣고 사업자등록증에 소프트웨어 개발 및 공급업, 경영컨설팅업, 광고대행업

일단 이렇게 만들었는데요.

법인으로 아파트 매수하려고 많은 곳에 대출 문의중인데 90%는 부동산매매업이 사업자 등록증에 없으면 아얘 대출 안된다네요.

3. 캐바캐인듯 한데...흑도님 말대로 부동산 법인임을 감추고 LTV규제에서 벗어나 대출이 가능할 수도 있겠지만, 제 능력이 부족하여 아직 적당한 대출을 못찾았습니다.

정관에만 부동산 관련 종목 다 넣고 사업자 등록시에는 빼고 설립하신 후에 대출 최대한 알아보시고 상황에 맞게 업종 정정하시면 될 듯해요

전자상거래업과 통신판매업 넣고 실제로 매출을 좀 발생시켜볼까 했는데 비상주 소호사무실이라고 세무서 담당자가 계속 처리를 안해줘서 할 수 없이 뺐습니다.

4. 저는 소호사무실에 주소 있는데 통신판매업 전자상거래 다 넣어서 사업도 실제로 하고 있습니다

지역별로 담당자가 다 달라서 그때그때 다르더라고요

5. 1) 법인 등기 시 정관에 최대한 다양한 업종 들어가게하고,

2) 사업자등록증 발급 시 기재 업종과 업태는 배운대로 기재하고,

3) 향후 필요시 등록증에 업종 추가하면 된다. 이거군요! (아~ 그래서 홈텍스에서 온라인으로 간단히 추가한다는 얘기가..)

6. 일반 법인 설립후 세무기장하면 10~15만원 한다고들 하더라고요

저는 13만원에 진행했습니다. 부가세별도로 붙구요

총자산이나 거래랑 많아지면 추가비용이 발생합니다. 그리고 특수경우도 마찬가지고요

법인세우고 거래가 없으면 세무기장 안해도 된다고 알고 있습니다

그러다 낙찰받으면 세무기장 의뢰들어가도 되는걸로

7. 비슷한 질문 법투반에도 드렸는데 내용 공유할게요~!

1. 낙찰받은 주택에(임대예정) 본점 주소 등록 가능한가요?

(헬프미 법무 통화: 안되요. 세무서에서 다른사람이 거주하면 허가 안해줄 수 있어요)

2. 부동산 업종을 사업자 등록증에 넣어야 대출되나요? (빼라고 배웠는데)

(A1. 새마을 금고에서 온라인마케팅으로만 되어있는데 대출 상관없다고 했고, 자서할때 사업계획서 제출하라고 해서 적당히 열심히 작성하셨다고 합니다.)

(A2. 법인 등기시 목적인 많이, 사업자등록은 5개 이내 원하는 것으로 넣으시면 되고, 부동산 임대업은 낙찰 받으 후에 홈텍스통해서 업종추가 가능)

<질문4> 경락대출

혹시 경락잔금대출을 받을때 아주 작은 금액도 대출이 되나요? 낙찰가가 1000-2000만원인 경우요!

답변:

1. 3000이하는 대출 취급을 않하더라구요

2. 마통이나 신용대출하세요~

<질문 5> 임차권등기

소액임차인인 세입자가 임차권등기를 하고 나갔습니다. 그러고 1년이 지났고 관리비가 70만원 연체된 상황인데요. 이경우 관리비를 누가 지불해야하나요? 지금 송사무장님 책 읽고 있는데 제 경우와 다른 케이스인것 같아서요

답변 못 받음

<질문 6> 임차 보증금

먼저 제가 첫낙찰 받은물건이 어제 매각허가결정이나고 오늘 물건지 방문해서 소유주(채무자) 아내를 만나고 왔는데요 그 아내는 낙찰 되었는지 모르고 있구요 또 경매 넘어가면 나라에서 전세자금 빌려준다고 했는데 어디서 알아보냐고 저한테 물어보시네요 순간 당황했구요 법원에 한번 전화해보시라고 했는데요 혹시나 채무자가 살고있는 집이 경매에 넘어가면 나라에서 채무자에게 지원해주는것이 있나 궁금합니다

답변:

1. 처음들어보는데요... 곤란한 질문은 대답해주는것보다 한번 알아보시라고 해주시는게 두고 두고 좋다고 선배님들이 알려주셨어요~

2. 저도 첨 들어 보는데..직접적으로 '이러한게 있다..' 라고 하지 마세요..괜히 안되고 그럼 원망만 사니까..은행이나 법무사 같은데에서 자세히 알려주니 거기에 상담을 받아보시라구 하세요..

<질문 7> 최우선변제금

제가 앞전에 여쭤본 상가 임차인 만나고 왔는데요 소액임차인 최우선변제액이 저는 받는걸로 알고 있었는데 법원에서 10원도 못받는다고 했다구요

요지는 말소기준권리가2011.1.5일 이구요 보증금2천/월50만원에 있거든요

상가는 창원시 진해구에 있구요

말소기준권리 2011.1.5 근저당권

배당요구종기2019.11.29

배당요구일2019.11.26

답변:

1. 잘모르지만 아는선에서 말씀드리자면.. 보증금 2천에 월 50만원이면 환산보증금으로 전환시 7천만원인데요.. 말소기준권리가 2011년 1월이고 그 이전에 사업자 등록을 했다는 전제하에 대충 2010년 기준이라고 보면 창원은 기타지역으로 최우선 변제되는 환산보증금액이 2500만원 이하입니다. 따라서 최우선 변제가 될수 없는 범위이신거로 보입니다.

2. 상가건물 임대차보호법 ->  http://me2.do/51Jh7ZCx

상임법 보증금 표 보시면 3개 열이 있는데 1번째열은 상임법적용대상인지(임대료 인상같은거)

2번째열은 우선변제적용대상여부인지(환산기준)

3번째열은 우선변제적용대상이면 얼마까지 받을수 있는지 이것인 것 같습니다.

따라서 근저당 2011년 01.05  기준 환산보증금2500이하 일때 최대 보증금 750만원까지 최우선 변제액으로 받아간다 인가봅니다.

3. 보호법적용대상과 상관없이 큰액수의 임차인도 2015년5월13일 이후로 대항력과 우선변제권 받을수있도록 바뀐게 맞아요 그 이후로 환산보증금 초과인 임차인도 대항력을 인정받습니다.

하지만 우선변제권은 없기에 전세권을 설정한답니다.

물론 환산보증금 이내인 임차인은 대항력, 우선변제권 둘 다 있어요

4. 상가는 최우선 변제 받을 수 있는 경우 거의 없습니다.

<정보1> 낙찰 축하합니다(feat. 꿈꾸는어미 님)

갈까 말까 할 때는 가자

<정보2> 사람사용 설명서(feat. 송사무장 선생님)

인간은 망각의 동물임을 활용하라

-> https://m.blog.naver.com/nougury/221775263758

<정보3> 족장TV 유튜브 동영상(feat. 족장 선생님)

무인도, 배 드립니다.

-> https://youtu.be/WfigQ1-d3Nw

[로미고]

감사드립니다 온돌님

[길잼]

최고 정리 감사합니다

[거인위의난쟁이]

정리해주셔서 감사합니다. 법인세우려고 이것저것 찾아보는데 많은 도움되었습니다^^

[랜드게임]

온돌님~ 다시 읽어봐도 알찬 정리네요! 감사합니다

[그리핑크스]

감사합니다. 많은 도움되었어요