정직부동산 을 읽었다. 미국영화 라이어라이어와 비슷하지만 변호사가 아닌 중개사가 거짓말을 못하게 되면서 발생하는 부동산 중개사건을 다룬다. 인구가 줄고 있는 일본에서 장기적으로 줄어드는 인구가 몰리는 지역이 되게 하기위해 단기적으로 보증금과 월세를 깍아주는 내용과 금융위기로 아빠가 해고되면서 모기지를 제대로 내지못해 집을 빼앗긴 여주와 정직해진 남주에 대해 거짓말로 영업왕을 빼앗은 남조가 나온다. 그리고 남조도 여주와 비슷하게 재하청업자인 아버지가 부실시공의 희생양이 되고 투신자살했다는 내용이 언급된다. 과장진급이 좌절되고 오히려 해고위기에 있으면서도 독립하지않고 꾸준히 일하는 남주가 미국식과는 다른 전개다. 1
사용대차(使用貸借)란 한 사람이 다른 사람에게 물건을 무상으로 사용·수익하게 하고, 사용 후 그 물건을 반환받기로 하는 계약을 말한다(민법 제609조 이하). 사용대차가 인정되기 위한 주요 조건은 다음과 같다.
1. 목적물을 사용하게 하려는 합의가 있을 것; 소유자(대주)와 사용자(차주) 사이에 물건을 사용하도록 하겠다는 의사의 합치가 있어야 한다. 구두 약정도 가능하며 반드시 계약서를 작성할 필요는 없다.
2. 무상일 것; 사용대차의 가장 중요한 특징이다. 사용의 대가로 임대료, 차임 등을 지급하면 원칙적으로 사용대차가 아니라 임대차가 된다.
3. 목적물을 반환하기로 한 약정이 있을 것; 사용 후 원래의 물건을 반환해야 한다. 반환 의무가 없다면 증여나 다른 법률관계로 볼 수 있다.
4. 목적물이 인도될 것; 사용대차는 일반적으로 목적물이 실제로 인도되어야 성립하는 계약(요물계약)으로 본다. 예를 들어 집을 무상으로 사용하게 하려면 실제 점유를 넘겨주어야 한다.
특히 토지나 건물을 가족·친척 사이에서 사용한 경우에는 다음과 같은 사정을 종합하여 사용대차 여부를 판단한다. 예를 들어 부모가 자녀에게 토지나 건물을 무상으로 사용하도록 허락하고, 자녀가 임대료를 지급하지 않은 채 사용해 왔다면 사용대차가 인정될 가능성이 높다. 다만 단순한 호의에 의한 일시적 사용인지, 법률상 사용대차 계약인지에 대해서는 구체적 사정을 따져 판단한다.
* 임대료를 지급하지 않았는지 * 사용을 허락한 경위 * 사용 기간에 대한 약정이 있었는지 * 재산세, 관리비 등을 누가 부담했는지 * 당사자 사이의 친족관계 * 사용 종료 시 반환하기로 한 의사가 있었는지
한국에서는 본인과 가족의 의사, 의료적 상황에 따라 다음과 같은 장소에서 임종을 맞을 수 있다.
* 병원: 가장 일반적인 경우로, 의료진이 통증 조절과 증상 관리를 해줄 수 있다. * 호스피스 전문기관: 말기 환자의 통증 완화와 삶의 질 향상에 중점을 둔다.
* 가정(자택): 환자가 집에서 가족과 함께 마지막 시간을 보내기를 원한다면 가능하다. * 요양병원·요양시설: 입소 중인 경우 해당 시설에서 임종을 맞는 경우도 있다.
다만 자택 임종을 원한다면 미리 준비할 사항이 있다.
* 담당 의사와 상의하여 재택의료 또는 가정형 호스피스 지원 여부 확인 * 응급상황 발생 시 연락 체계 마련
* 사망 후 사망진단서(또는 시체검안서) 발급 절차 확인 * 가족들의 돌봄 가능 여부 검토
최근에는 환자의 자기결정권을 존중하여 익숙한 환경에서 임종을 맞도록 돕는 가정형 호스피스도 운영되고 있다. 특히 말기 암 환자 등은 의료진의 방문 관리를 받으면서 집에서 지내다가 임종을 맞는 경우도 있다.
사용대차편에서는 고집센 할아버지를 간병하는 손자가 명의자인 아들이 가출하여 집을 파는 상황에 대해 그린다. 임종을 집에서 맞기위해 입원을 거부하는 할아버지는 결국 사용대차주장에 대한 내용증명에 대해 집을 찾아온 아들과 화해하게 된다. 아들은 돈이 필요했고 할아버지는 화해가 필요했으며 손자는 살 곳이 필요했기에 삼자가 만족할 만한 결과가 나올 것을 암시하고 있다. 아울러 부동산계약은 성립시 수수료지급의무가 발생하기에 지인에 대해 특약을 통해 조건부 수수료지급의무면제를 넣었던 남주의 행동이 돋보인다. 영업직은 매출이 생명이지만 그 매출이 단기적으로는 정직이 부정적인 영향을 끼칠지라고 장기적으로는 긍정적인 결과가 발생하는 것이 이 세상의 원칙이다. 3
담으로 시효취득이 20년이면 완성되는 것을 주의하라.
1. 원칙: 20년이면 취득시효 가능. 옆집 담이 내 땅을 일부 침범해서 20년 이상, 계속 점유했고, 큰 분쟁 없이, 외부에서 봐도 담장으로 명확히 사용했다면 점유취득시효로 그 부분 토지 소유권 취득이 인정될 수 있다. (민법 제245조)
2. 핵심 요건 3가지
① 평온·공연한 점유; 싸움, 철거 요구, 소송 없이 계속 사용. 숨기지 않고 공개적으로 사용. 담장, 마당, 주차장처럼 “보이는 점유”면 인정 가능성 높음
② 20년 계속 점유; 중간에 끊기지 않아야 함. 이전·교체가 있어도 “동일한 점유 상태 유지”면 인정될 수 있음
③ 가장 중요한 것: “자주점유(내 땅처럼 쓴 것)”. 여기서 대부분 갈린다.
❌ “남의 땅인 걸 알고 빌려 쓴 것” ❌ “경계 애매해서 잠깐 사용” ❌ “허락받고 사용” 👉 이런 경우는 취득시효 불인정
반대로 담을 자기 땅 경계라고 믿고 설치하거나 오랫동안 소유 의사로 사용했다면 👉 인정 가능성 있음
3. 법원은 이런 사건에서 보통:
* 오래 사용했다고 자동 인정 ❌
* “처음부터 자기 땅이라고 믿었는지”를 매우 엄격하게 봄
특히 다음이면 인정 어려움: 경계측량 있었던 적 있음. 상대방이 한 번이라도 이의 제기. “넘어간 걸 알고도 그냥 둔 경우”
4. 중요한 포인트 (경계 침범 사건); 담장이 넘어간 경우는 보통 두 유형:
(1) 착오로 넘어간 경우→ 취득시효 인정 가능성 있음
(2) 알면서 사용→ 자주점유 부정 가능성 큼 5
https://www.yes24.com/product/goods/71850086
제1직 보증금·사례금 도둑(전편) 3
제2직 보증금·사례금 도둑 (후편) 43
제3직 가두기 (전편) 73
제4직 가두기 (후편) 97
제5직 점포 계약 (전편) 121
제6직 점포 계약 (후편) 145
제7직 신·중간생략등기 (전편) 169
정직 부동산 스페셜 에세이(글: 나츠하라 타케시) 193