쉽게배워바로돈버는부동산경매 을 읽었다. 저자는 퇴근하면 집 근처의 역에서 23시부터 03시까지 피씨방에서 주말에는 10시부터 22시까지 도서관에서 경매물건을 검색했다. 그리고 3개월이 지나자 물건이 눈에 보이기 시작했다고 한다. 보통 물건이 없다고 하는 사람은 하루 10분을 보고 투자금이 부족하다고 하는 사람은 하루 2시간을 검색한다는 것이 그녀의 경험이다. 27 첫 낙찰은 청주의 4.7억 다가구로 보일러고장으로 고생했지만 해결과정에서 수리업체 단골을 만들어냈고 9가구의 임대로 다시 부동산 단골을 만들게 되었다. 에어비앤비로 운용하면서 월수800만원을 확보하게 된 것도 장점이다. 이 정도면 조수익률이 20%에 달하고 절반이 비용이라고 해도 10%로 상당한 수준이다. 30 입찰가는 3.5-3.7억이었지만 그녀는 시세가 5.5억임을 확인하고 4.7억에 낙찰받았으며 2500만원을 투자하여 월250만원의 순수익을 올리고 있다. 년3천만원에 대한 임대소득이 있고 자본수익률은 연120%다. 35
차순위매수신고는 경매(법원 경매)에서 나오는 용어로, 쉽게 말하면 “최고가 낙찰자가 돈을 못 낼 경우를 대비해 2순위로 내가 낙찰받겠다고 미리 신청하는 것”이고 최고가입찰보다 보증금이내의 차액이 있는 경우에 신청가능하다. 보증금이 묶이지만 그 보증금만큼 싸게 사는 효과가 있다.
차순위매수신고는 최고가 매수인이 대금을 미납하면 자동으로 기회가 넘어올 수 있고 법원도 다시 경매를 처음부터 안 하고 절차를 빠르게 마무리 할 수있다. 전략적으로 “보험” 같은 개념이다. 71 부동산 인도명령은 주로 경매 낙찰자가 잔금을 납부한 후에도 채무자나 점유자가 건물을 비워주지 않을 때 사용하는 절차다. 일반 명도소송보다 훨씬 빠르고 간단하다.
인도명령이 가능한 경우는 경매 낙찰자가 매각대금을 완납한 경우, 채무자/소유자 또는 대항력 없는 점유자가 점유 중인 경우, 매각대금 완납일로부터 6개월 이내 신청하는 경우이니 일말의 의심이라도 있다면 최대한 빨리 신청한다. 완납후 6개월이 지나면 신청불가능해서 시간과 비용이 훨씬 많이 소요되는 명도소송을 해야 한다. 참고로 인도명령이 불가능한 경우는 대항력 있는 임차인(선순위 임차인 등), 매각대금 완납 후 6개월이 지난 경우, 경매와 무관한 일반 매매 건물 인도분쟁인 경우(이 경우 명도소송)다. 절차는 1. 잔금 완납 2. 관할 경매법원에 인도명령 신청 3. 법원 심문 4. 인도명령 결정 5. 점유자가 불응하면 집행관 강제집행(명도집행)로 진행된다. 기간은 신청 후 결정까지 보통 수주~수개월소요되는데 점유자가 다투지 않으면 비교적 신속하며 강제집행까지 포함하면 통상 1~3개월 정도 소요되는 경우가 많다. 73
저자는 아이 둘을 키우며 간호사로 3교대 근무를 하면서 임장을 최소화하기위해 손품과 입품을 충분히 활용하라고 강조한다. 네이버부동산, 아실, 밸류맵, 실거래가공개시스템은 그녀가 추천하는 손품 홈피다. 네이버(https://land.naver.com/)는 지도상 실거래가와 매매 및 임대 호가를 한눈에 파악하기 좋고, 아실(https://asil.kr/asil/index.jsp)은 분양물량과 계약 히스토리를 통해 시간흐름에 따른 가격변동파악에 효율적이며, 밸류맵(https://www.valueupmap.com/)은 다가구와 토지시세 확인이 강점이고 공식적인 거래가격과 공시지가는 국교부 홈피에서 공식적으로 마무리할 수있다. 실제 사용해보니 아실은 생각보다 물건이 적어서인지 자료의 한계가 보인다. 밸류맵은 토지시세확인은 좋지만 무료발급 가능한 토지대장 등에 요금을 청구해서 아쉽다. 75
저자는 부동산공시가격알리미(https://www.realtyprice.kr/notice/main/main.do)를 통해 확인한 공시지가 1억이하에 대해 취득세 중과면제를 이야기 했는데 매매내역이 있어 좋기는 하다. 다만 챗에 물어보니 저자의 주장이 사실과 다른 점이 있다.
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현재 저가주택에 대한 취득세 중과 배제 규정은 개인뿐 아니라 법인에도 적용됩니다. 행정안전부의 2025년 개정 내용에 따르면, 다주택자·법인의 주택 취득세 중과세율(8%, 12%) 적용이 제외되는 저가주택 기준이 비수도권은 공시가격(정확히는 시가표준액) 2억 원 이하, 수도권은 1억 원 이하로 적용됩니다. 예를 들어 법인이 이미 여러 채의 주택을 보유하고 있어도 전북 익산 소재 주택을 취득하는데, 시가표준액이 2억 원 이하이고, 2025.1.2 이후 취득분이라면→ 해당 주택은 취득세 중과 대상에서 제외되어 일반세율이 적용될 수 있습니다. 다만 실무상 확인해야 할 사항이 있습니다: 취득 주택의 소재지(수도권/비수도권). 시가표준액(공시가격과 동일하지 않을 수 있음). 취득일. 법인의 유형(일반법인, 주택임대사업 관련 여부 등). 농어촌특별세 등 부가세목 98
경·공매 물건보고서는 입찰 전에 해당 부동산의 가치, 권리관계, 수익성, 위험요소를 종합 분석하여 투자 여부를 판단하는 문서다. 경매 투자자들은 보통 아래와 같은 형식으로 작성한다. 권리분석과 물건분석은 경매의 핵심 단계로 알려져 있다. 경공매 물건보고서 기본 양식
1. 물건 개요
* 사건번호 * 소재지
* 물건종류(아파트, 상가, 토지 등) * 감정가
* 최저입찰가 * 입찰기일
* 전용면적/대지지분 * 건축연도
| 사건번호 | 2025타경12345 | | 소재지 | 전북 익산시 ○○동 |
| 물건종류 | 아파트 | | 감정가 | 2억 5천만원 |
| 최저가 | 1억 7,500만원 | | 입찰일 | 2025.07.10 |
2. 입지 분석
* 교통여건 * 학군
* 생활편의시설 * 개발호재 * 지역 시세
* KTX역 차량 10분 * 초·중학교 도보권
* 대형마트 1km * 인근 산업단지 조성 예정
3. 권리분석; 가장 중요한 항목.
#### 확인사항
* 말소기준권리; 근저당권/가압류/압류 등
* 인수권리 존재 여부; 가처분/유치권/지분 등
* 임차인 현황; 전입신고일, 확정일자일로 대항력 확인
* 배당요구 여부
| 권리 | 설정일 | 인수여부 |
| 근저당 | 2020.05.01 | 소멸 |
| 가압류 | 2021.08.10 | 소멸 |
| 임차인 | 2024.03.01 전입 | 확인 필요 |
4. 임차인 분석
* 전입일 * 확정일자
* 보증금 * 배당요구 여부 * 대항력 여부
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 인수금액 |
| 김○○ | 5천만원 | 없음 | 없음 |
5. 현장조사 내용; 가급적 직접 방문 후 작성
* 실제 점유자 * 공실 여부
* 관리상태 * 하자 유무 * 주변 환경
* 현재 소유자 거주 * 외관 양호
* 누수 흔적 없음 * 주차 공간 부족
6. 시세 및 수익성 분석
| 실거래가 | 2.8억원 |
| 예상낙찰가 | 1.8억원 |
| 등기비용 | 0.1억원 |
| 수리비 | 500만원 |
| 명도비 | 500만원 |
| 중개비 | 500만원 |
| 총투자금 | 2.05억원 |
| 예상매도가 | 2.6억원 |
* 매도차익 : 5,500만원
* 투자수익률 : 약 26%
7. 위험요소 체크
□ 유치권 가능성 □ 법정지상권 가능성
□ 선순위 임차인 존재 □ 명도 난이도 높음
□ 체납관리비 존재 □ 재개발 불확실성
8. 최종 투자의견 예시
**투자등급 : B+**
* 권리관계 깨끗함 * 시세 대비 25% 저렴
* 명도 용이 예상 * 수리비 부담 적음
**권장 입찰가 : 1억 8,000만원**
실무에서는 위 내용을 A4 1~2장으로 요약한 후, 별도로 등기부등본·매각물건명세서·현장사진·시세조사표를 첨부하는 방식이 가장 많이 사용. 경매 초보자라면 특히 권리분석 → 임차인분석 → 시세분석 → 명도분석 순서로 작성하면 누락을 줄일 수 있다. 116
경매에서 낙찰자가 인수할 수 있는 체납관리비를 따질 때 전용관리비, 3년이 지난 공용관리비와 연체료(가산금)는 별도로 검토해야 한다.
1. 3년이 지난 관리비; 관리비 채권은 일반적으로 3년의 소멸시효가 적용되는 것으로 보고 있다. 따라서 관리단이나 관리사무소가 청구할 수 있는 관리비 중 시효가 완성된 부분은 원칙적으로 청구가 어렵다. 다만 중요한 점은 관리단이 소송을 제기하거나 지급명령을 받는 등 시효를 중단한 경우나 채무자가 일부 변제하거나 채무를 인정한 경우에는 시효가 다시 진행될 수 있다. 그래서 단순히 "3년이 지났다"는 사실만으로 무조건 면제되는 것은 아니고, 시효 중단 여부를 확인해야 한다.
2. 연체료(연체이자, 가산금); 대법원 판례에 따르면, 경매 낙찰자가 승계하는 것으로 인정되는 것은 일반적으로 공용부분 관리비 원금 상당의 채무다. 반면, 연체료, 지연손해금, 가산금 등은 원칙적으로 체납한 전 소유자에게 귀속되는 성격이 강하여 낙찰자가 인수하지 않는다는 취지의 판례와 실무가 많다. 관리사무소에 체납내역서를 요청하여 다음과 같이 구분해 보는 것이 좋다.
| 항목 | 낙찰자 부담 가능성 |
| 최근 3년 이내 공용관리비 원금 | 높음 |
| 3년 초과 공용관리비 원금 | 시효 검토 필요 |
| 연체료·연체이자 | 일반적으로 낮음 |
| 세대 전기·수도·가스료 | 원칙적으로 없음 141
직장인은 입찰때문에 월차를 내기 어려운 경우 경매 대리입찰을 법무사에게 감정가의 1%나 11만원 정도로 위임할 수있다. 149 낙찰을 받은 당일 경매계를 방문하여 사건기록을 열람하자. 소유자/임차인의 주소과 전화번호, 임대차계약서, 단해세 체납금액 등 다양한 정보를 획득해서 수익률계산을 물론 명도절차를 시작하자. 시간은 돈이기 때문이다. 153 아파트의 경우 관리사무소를 방문하여 미납관리비와 거주여부를 확인한다. 그리고 현관문에 전화번호를 남겨 연락을 기다린다. 사흘을 기다리고 연락이 없다면 인도명령을 시작한다. 154 59평방미터의 경우 강제집행비용은 창고까지 최대 200만원이므로 그 이하에서 이사비를 지급하는 것을 추진한다. 161
소액임차인을 포함하여 배당을 받는 경우는 명도확인서가 필요하기에 이사비를 지급할 필요가 없다. 169 경매와 공매는 모두 자산을 공개적으로 매각하는 방식이지만, 매각 주체·절차·권리분석의 난이도 등에서 차이가 있다.
| 구분 | 경매 | 공매 |
| 매각 주체 | 법원 | 국가기관 또는 공공기관 |
| 대표 기관 | 대한민국 법원 | 한국자산관리공사 |
| 발생 원인 | 채무 불이행에 따른 강제집행 | 세금 체납, 공공기관 자산 매각 등 |
| 진행 방식 | 법원 경매 절차 | 전자입찰 중심 |
| 입찰 플랫폼 | 법원 경매정보 시스템 | [온비드(OnBid)](https://www.onbid.co.kr) |
| 권리분석 | 비교적 복잡 | 상대적으로 단순한 경우가 많음 |
| 명도(점유자 퇴거) | 낙찰자가 직접 처리하는 경우 많음 | 물건에 따라 다름 |
| 경쟁률 | 인기 물건은 높음 | 물건에 따라 편차 큼 |
| 대금 납부 | 보통 낙찰 후 정해진 기한 내 일시납 | 분할납부 가능한 경우도 있음 |
경매의 특징
* 법원이 채무자의 부동산 등을 강제로 매각합니다. * 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.
* 다만 등기부, 임차인, 유치권 등 권리관계 분석이 중요합니다. * 낙찰 후 점유자와의 명도 문제가 발생할 수 있습니다.
공매의 특징
* 세금 체납으로 압류된 재산이나 공공기관 보유 자산을 매각합니다. * 대부분 온라인으로 진행되어 접근성이 좋습니다.
* 경매보다 절차가 간편한 경우가 많지만, 물건별 권리관계는 여전히 확인해야 합니다. * 부동산뿐 아니라 차량, 주식, 기계, 귀금속 등 다양한 자산이 나옵니다.
투자자 입장에서 어떤 것이 나을까?
* 초보자: 공매가 상대적으로 접근하기 쉽습니다.
* 저가 부동산 투자: 경매가 물건 수가 많고 선택 폭이 넓습니다.
* 체납 부동산이나 특수물건 탐색: 공매에서 좋은 기회를 찾을 수 있습니다.
* 수익률 추구: 경매·공매 모두 가능하지만, 결국 권리분석과 시세분석 능력이 더 중요합니다. 181
상가는 취득세가 높아 수익률이 떨어진다. 오피스텔도 마찬가지인데 감가상각으로 장기보유도 불리하다. 다만 대지가격이 높은 경우는 예외다. 따라서 저자는 소액아파트투자를 추천한다. 공급이 제한된 지방 소형아파트중 수요가 꾸준한 곳을 전략적으로 투자하여 분기 1건 혹은 월 1건을 소액이나마 이익을 남기면 연봉수준에서 그 이상으로 자본금 1억정도로 가능하다. 188 그녀가 예상하는 소요시간은 물건검색 매일 1시간씩 30일(30시간/30), 입찰물건조사 매일 1시간씩 7일(7시간/37), 대리입찰(15만원), 명도 1시간 문자/전화(1시간/38), 매도로 15만원과 38시간이니 익숙해지면 한달에 한건을 매일 1.2시간을 투자하면 될 수있다. 189
2년내 양도세 중과세를 피하려면 매매사업자를 등록하면 사업소득세로 전환되기에 가능하다. 198 사업자 대출은 40%로 제한되니 장단점을 종합 비교하고 결정해야 한다. 205 경매는 소액이라도 자주해야 익숙해진다. 저자는 첫 3회는 운이고 4회부터가 실력이라고 한다. 중간에 쉬면 다시 그 사이클이 반복되므로 그녀는 소액 아파트 투자를 강력히 권한다. 212 지방 소도시는 초품아가 중요하지 않은 경우가 많다. 학생보다 노인이 많은 경우 병원이나 보건소 접근이 더 중요하고 고층보다 저층아파트가 선호된다. 215 지방 아파트는 거주 수요중심의 시장이고 이동 비율이 낮기에 매입하여 장기거주하려는 경향이 강하다. 다만 공급이 없다면 외부에서는 거래가 활발하지 않은 것으로 보일 수있다. 특히 전세와 매매가격의 차이가 적은 경우 매도가 빨리 성사될 가능성이 크다. 저자는 강원도를 추천한다. 216
꼭 임장이 필요한 경우 심부름앱을 활용해도 된다. 해주세요(https://pleasehelp.co.kr/) 혹은 핼퍼잇(https://helperit.co.kr/)은 현장 인근 거주자가 최소 5천원(야간 6천원) 등 소정의 비용으로 대행해준다. 현관상태, 우편함의 내용물과 양, 주변환경 등을 사진과 동영상으로 보내준다. 다만 앱설치가 필수다. 219 인테리어여부는 시장에 따라 다르기에 부동산중개업소에 문의하고 결정한다. 전용 59평방미터의 경우 개별발주는 800만원이 들지만 턴키는 1400만원이 소요되었다. 84평방의 경우 두배정도가 발생한다. 244 경계벽이 없는 상가는 대출되지않으니 유의하자. 275
https://www.yes24.com/product/goods/147571203
프롤로그_ 투자금이 적을수록 경매가 답이다
1장 평범한 직장인, 경매로 100억 자산가 되다
빚과 절박함 속에서 피워 올린 꿈 내 삶의 방향을 바꾼 부동산 경매와의 만남
나만의 경매 전략을 찾다 경매, 소액, 단기 투자라는 키워드를 찾기까지 방향성만 잃지 않으면 결국 도달한다
2장 부동산 경매 초단기 투자 이해하기
부동산 투자에 대한 편견 1 - 돈이 많이 든다 부동산 투자에 대한 편견 2 - 시간이 오래 걸린다
부동산 투자에 대한 편견 3 - 서울·수도권이 안전하다 부동산 투자에 대한 편견 4 - 수익이 크지 않다 경매 단기 투자가 잘 맞는 사람과 안 맞는 사람
3장 부동산 경매 핵심 프로세스
경매 실전에 꼭 필요한 핵심 용어 경매 준비물과 5개월 단기 투자 7단계
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알짜 아파트 고르는 법 경매 사이트 물건 정보 분석하기
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경매 낙찰자를 위한 대출 가이드 [더 알아보기] 경매와는 다른 투자 기회, 공매
4장 소액 아파트 경매 단기 투자는 달라야 한다
왜 소액 아파트 경매 단기 투자인가? 수익률을 높여주는 절세 전략, 매매사업자
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임장 없이 지방 아파트 투자하기 작지만 빠르게 수익 내는 소액 아파트 투자 전략
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5장 경매 단기 투자 수익화 루틴 만들기
지속 가능한 경매 단기 투자 루틴을 설계하라 직장과 병행 vs 전업 투자
에필로그_ 경매, 돈 버는 감각을 기르는 가장 현실적인 길
[부록 1] “경매는 처음인데요.” 부동산 경매 Q&A [부록 2] 알아두면 좋은 부동산 양식