11월 상순을 지난 둔촌주공아파트는 하한가 매물 위주론 거래가 이어지는 모습이 확연한 상황입니다. 매수자들의 움직임이 그리 활발한 상황은 아니지만 실질적인 구매력을 가진 대기매수자들이 최저가 매물에 대해서는 매수에 나서는 모습이 뚜렷하게 나타나며 11월들어 현재까지 6-7건 정도의 거래 모습를 보이고 있습니다.
추격 매수에는 상당히 보수적인 모습이지만 하한가 매물에 대해서는 적극적인 모습인데 공통된 인식은 둔촌주공의 재건축 사업진행 모습을 통해 현재 하한가 이하로는 더 이상 가격이 하락하지 않을 것이라는 확신과 더불어 재건축 사업 일정이 가시화 되고 있는 모습에 저가 매물을 중심으로 매수에 나선 결과로 풀이 됩니다.
지난 10월 29일 건축심의안이 서울시로 이관되었다는 소식이후 매수세의 움직임이 다소 활기를 보이는 상황인데 건축심의가 확정될 경우 가격이 오를 것에 대비하여 저가 매물을 선점매수하는 움직임에 더하여 둔촌주공의 재건축 진행에 대한 불확실성이 점차 해소되는 모습에 기대감에 따른 움직임으로 판단됩니다.
전반적인 호가 동향은 보합세가 유지중입니다.
이 흐름은 거의 4주 이상 큰 변화없이 이어지는 모습인데 일부 평형의 경우 하한가 매물들이 거래로 소진된 이후 후속 저가 매물 공백에 의해 일부 호가가 상승해 있는 모습도 보이곤 있으나 전반적인 흐름은 보합세가 정확한 시장 상황으로 판단됩니다.
거래 가격을 살펴보면 거래가격 추이도 크게 흔들림없는 보합세가 유지중으로 매도될 수 있는 가격대와 매도가 어려운 가격대가 분명하게 나뉘어 있을 정도로 거래가격 또한 횡보세 모습입니다.
매물량의 측면에서 살펴보면 건축심의 결과를 지켜보자는 대다수 매도자들의 움직임에 따라 신규로 출시되는 매물량이 크게 감소하며 점진적으로 저가 매물 감소가 눈에 확연하게 나타나고 있습니다. 더군다나 매도보류 및 호가 올리기 모습이 아니더라도 워낙 저가 매물이 많지 않은 가운데 저가 매물 위주로 거래로 이어지고 있는 상황으로 인해 저가 매물량의 감소 모습은 뚜렷한 상황입니다.
이번 주간을 정점으로 하여 저가 매물 감소는 더욱 탄력을 받을 것으로 예상됩니다. 최근 거래된 가격대에서는 대기매수자들의 매물 찾기 모습이 꾸준하게 이어지고 있기 때문입니다. 이런 상황이 거래가격을 점차 끌어 올리는 충분한 동기가 될 가능성이 많은 상황이지만 아직은 크게 호가를 견인할 정도의 힘에는 다소 부치는 모습입니다. 그러나 건축심의 결과에 대한 기대감에 따른 영향이 확산되며 점진적인 호가 상승 모습도 나타날 수 있기에 깊게 관심을 가져야 할 시점으로 판단됩니다.
향후 가격 상승 여부가 초미의 관심사입니다.
국내 경기 회복세가 점점 구체화 되고 증가하고 있다는 보도도 있었지만 예년에 비해 부동산 주변 대내외적인 악재에 크게 흔들릴 사항은 없을 것으로 보여 전반적인 부동산 시장에 대한 매수심리는 예년에 비해 크개 개선되는 모습이 예상되고 정부의 부동산시장에 대한 부양 의지가 확고한 상황이기에 최소한 현재 수준이하로의 가격 하락은 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.
둔촌주공의 경우 올 11월 내지는 12월의 경우 건축심의가 무리없이 결과가 도출될 경우 현재 수준보다는 가격이 상승하는 모습은 충분히 예상되는 상황입니다.
단기적으로 그 상승폭은 최소한 각 평형별로 지난 봄철 최고가 내지는 9월 최고가 수준을 살짝 뛰어넘는 모습이 예상됩니다.
대기매수자들의 대체적인 판단도 현재 하한가 수준이하론 가격 하락이 어려울 것으로 확신하고 현재 하한가 매물을 중심으론 적극적으로 가격 상승전 선점 매수 움직임이 나타나고 있는 것입니다.
둔촌주공의 건축심의 절차가 상당히 궁금한데 현재 서울시 각 실국 회람 및 협의가 진행중인 것으로 알려지고 있는데 개포지역의 일부 단지의 경우 건축심의 절차가 한차례 보류되는 모습도 보였지만 서울시에서 요구하는 공공성 기여 부분만 부합한다면 큰 무리없이 건축심의가 통과되는 상황을 고려하면 둔촌주공의 경우에도 이미 공공건축가와의 사전 협의가 있었기에 큰 무리없이 신속하게 심의 처리가 될 것으로 보이고 설사 보완 사항이 있더라도 조건부 심의 처리 방법으로 심의 처리가 예상되는 상황입이다.
건축심의 처리이후 사업승인인가신청을 위한 절차와 조합원 분양신청 그리고 재건축초과이득부담금 면제를 위해 2014년말까지 관리처분인가신청까지 숨가쁘게 진행되어 2015년도 하반기 첫 삽을 떠서 2018년도 입주가 가능할 것으로 예상되는 상황입니다.
새집을 마련한다는 소극적인 차원에서라도 현재 가격에서의 둔촌주공 수익성은 매우 높은 상황이며 올 1월 종상향으로 인해 사업성은 더욱 개선된 상황이기에 현 시점에서의 매수는 장기적으로 결코 나쁘지 않은 선택이 될 것으로 판단됩니다.
생해첫주택구입자들의 경우 올 연말까지의 주택 구입은 적극적으로 검토해야 할 것입니다. 취득세 면제와 양도세 5년간 면제 그리고 대출우대금리 적용 등 다시금 쉽게 오지 않을 기회의 시간이 되고 있는 상황이기 때문이며 그에 더하여 둔촌주공 투자 수익은 덤으로 얻는 기회가 될 것이기 때문입니다.
다주택자들의 경우에도 실질적인 예금금리가 물가상승율을 감안하면 거의 제로(0) 금리에 가까운 상황이기에 부동산 등과 같은 자산에 투자하여 물가상승에 따른 현금가치 하락을 회피하는 전략이 필요하며 금년 말까지 매수하는 주택에 대해서는 다주택자들의 부동산 투자에 큰 걸림돌이 되던 양도세가 5년간 면제 혜택이 가능하기에 이를 감안한 투자가 되어야 할 것이며 이에 더하여 둔촌주공의 높은 투자 가치를 겨냥하여 사업이 더욱 구체화되면서 가격에 반영되기전 매수하는 전략이 필요해 보입니다.
올 연말까지의 가격 변화점은 분명 건축심의 처리 결과 시점이 될 것입니다.
준비된 대기 매수자들의 경우 그 시점 보다는 빠르게 매수를 해야 할 것으로 보이고 이미 저가 매물들이 매수자간 경쟁으로 빠르게 거래로 소진되고 있는 상황이기에 빠른 결정이 필요해 보입니다.
▣ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물를 소개합니다.(2013년 11월 11일 기준)
1단지 16평[지분 19.09평] 5억7천.
2단지 16평[지분 18.76평] 5억5천5백. (1주택. 전세1억1천)
3단지 23평[지분 18.76평] 5억6천5백. (1주택. 전세1억5천)
1단지 18평[지분 21.48평] 6억1천. (전세1억5천. 입주가능)
4단지 25평[지분 20.64평] 6억.
4단지 31평[지분 25.22평] 6억7천. (1주택. 전세2억)
3단지 31평[지분 25.78평] 6억9천. (전세2억)
1단지 22평[지분 26.22평] 6억9천. (1주택)
4단지 34평[지분 28.66평] 7억3천5백. (1주택. 전세2억1천)
3단지 34평[지분 29.30평] 7억5천. (1주택, 입주가능)
4단지 34평[지분 29.83평] 7억6천. (1주택)
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.