▣ 둔촌주공아파트 재건축 진행 상황
○ 관리처분총회 통과 : 9월 24일
○ 현재 관리처분계획 공람 중 : 2016년 10월 26일까지
○ 예상 관리처분계획인가 : 2016년 12월 중.
○ 예상 이주개시일 : 2017년 4월∼6월 경.
▣ 둔촌주공 현황
○ 새로운 둔촌주공 탄생 ⇒ 자연환경+교통+학군 ⇒ 친환경+최첨단+최고의 가치.
○ 주변 개발 호재에 따른 가치 상승 가능성
┗> 삼성동 현대차그룹 105층 글로벌비즈니스센터 (2021년 완공 예상)
┗> 잠실동 123층 롯데월드타워 (올 12월경 사용승인 인가 예정)
⇒ 젊은 수요층 유입 및 증가 예상. (매수세 및 임대수요 증가 예상)
○ 비교 대상에서의 최고·최적의 재건축 단지
┗> 재건축초과이익환수제 회피 지역 / 최고 35층 건립 승인 지역 ⇒ 잠실5단지. 압구정 35층 제한 예상.
○ 노후자금 마련 〓> 가치투자가 답
┗> 둔촌주공아파트 소형 평형에 대한 투자로 임대수입 극대화 가능.
▣ 둔촌주공 소형평형 투자 분석
구분 | 현시세 | 환급금(평균) | 인근시세 | 입주시 예상가 | ||
잠실리센츠(12평) | 파크리오(16평) | 19평 | 23평 | |||
1단지/16평 | 7억9천5백 | 19평 배정시 2억9천5백 환급 23평 배정시 2억2천 환급 | 6억∼6억5천 | 5억5천 | 매매가:6억～6억5천 | 매매가:7억5천 |
2단지/16평 | 7억9천 | 잠실리센츠(25평) | 파크리오(25평) | 전세:4억5천선 | 전세:5억5천선 | |
3단지/23평 | 8억 | 9억5천∼9억8천 | 8억4천∼8억7천 | 월세:보증금3천 | 월세:보증금5천 | |
<19평 기본형>
<23평 기본형>
▣ 둔촌주공 ‘1+1’ (소형평형 1세대2주택) 분양 분석
구분 |
19평 조합원 분양가 |
23평 조합원 분양가 |
비고 |
최고로얄(동)층 |
406,150,000 |
505,700,000 |
|
로얄(동)층 |
388,450,000 |
488,000,000 |
|
중층 |
385,000,000 |
469,000,000 |
|
최하층 |
325,600,000 |
452,000,000 |
|
조합원분양세대수 |
941세대 (15개동) |
465세대 (12개동) |
|
○ 둔촌주공은 감정평가금액 기준으로 1세대 2주택('1+1' 조합원 분양) 소형평형 분양가능.
○ 선호도가 높은 19평+23평은 산술적으로 23평 분양세대수를 감안하면 최대 465명 조합원만 가능 예상.
┗> ‘1+1’분양은 19평 + 19평 배정 가능한 238명 조합원을 포함하여 최대 703명 조합원 가능.
○ 신규 분양 19평과 23평의 분양 층과 동[분양가 차이]에 따라 ‘1+1’ 분양 가능성이 달라진다.
┗> 예1) 최고 로얄층의 19평+23평 = 조합원분양가 911,850,000원 ⇒ 전체 조합원 불가
┗> 예2) 로얄층의 19평+23평 =조합원분양가 876,450,000원 ⇒ 감정평가 순위 200등 이내 가능.
┗> 예3) 중간층의 19평+23평 = 조합원 분양가 854,000,000원 이상 가능.
○ ‘1+1’ 조합원 분양을 받기 위한 매수는 감정평가금액이 높은 매물로 선별적 매수 필요.
○ 조합원간 ‘1+1’ 분양신청에 대한 경쟁이 있을 경우 감정평가순위에 따라 우선권 부여 예상됨.
○ 향후 ‘1+1' 분양신청시 고려할 사항
┗> 주택수가 2주택으로 증가함에 따른 양도세 문제.
┗> 1주택은 3년간 매매금지 규정이 있는데 ‘1+1’을 분양 받은 조합원이 입주 전 입주권 매매 가능성 여부.
▣ 결론
○ 정부의 소금 뿌리기식 대책 강구에 다소 외풍은 불겠지만 큰 변화 없는 시장 상황이 예상됨.
○ 관리처분인가와 이주개시의 기대감이 지속적으로 가격에 영향을 주며 방향은 오름세 유지 할 듯.
○ 지하철9호선 개통 효과와 주변 개발 호재로 인해 노후 대비를 위한 투자처로는 확실한 안전자산이 될 듯함.
○ 소형평형 투자는 시세차익과 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 환금성 높은 투자의 한 방법임.
○ 대기매수자의 경우 필히 저희 사무실을 방문하여 상담 필수.
┗> 신규 분양 목적에 따라 감정평가액을 분석하여 매매가 대비 가장 수익성 높은 매물을 검토해야 함.
<