☞ 둔촌주공 재건축 건축 개요
둔촌주공 재건축 정비사업 건축 개요 | ||||||
시공사 | 면적 | 건폐율 | 용적율 | 규모 | 공동주택수 | 상가 |
현대건설. 현대산업개발 | 정비구역 : 189,435평 | 17.78% | 273,86% | 지하4층~ | 5,930세대 → 12,032세대 | 5호선상가. 9호선 상가 |
☞ 분양세대수
구분 | 14평 | 18평 | 22평 | 25평 | 34평 | 37평 | 43평 | 50평 | 45평복층 | 55평복층 | 58평복층 | 64평 | 66평 | 총계 |
분양 | 58 | 1,460 | 916 | 1,650 | 4,370 | 821 | 1,349 | 303 | 16 | 9 | 16 | 9 | 9 | 10,986 |
임대 | 272 | 272 | 272 | 230 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,046 |
1. 조합원 분양과 일반분양의 차이
☞ 분양 방법 차이
구 분 | 조합원 분양 | 일반 분양 |
(예상) 분양가 (평당) | 2,600만원 전후 예상 | 3,400~3,500만원 예상 |
조합원 분양 신청 | 2019년 4월경 | - |
동·호수 추첨 | 2019년 7월경 | 2019년 9~10월경 일반분양 |
분양 방법 | 조합원 자유로운 평형 선택 | 34평 이하 : 100% 가점제 (무주택 세대주) |
34평 초과 : 50% 가점제 / 50% 추첨제 (무주택 우선) | ||
조합원 특혜 | 조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정 | 조합원 우선 배정이후 잔여 세대 분양 |
각종 옵션(빌트인 가전) 무료 설치 | 분양가외에 추가 옵션 비용 부담 |
☞ 옵션 차이
실명 | 항목 | 마감기준 | 조합원 | 일반분양 |
발코니 | 발코니확장 무료 | 이중창 시스템창호 적용 | 무료 | X |
빨래건조대 | 전동식 빨래건조대 | 무료 | X | |
거실·방 | 시스템 에어컨 | 3대설치 (SPI or NPI) | 무료 | X |
에어컨설비배관 | 에어컨 냉매배관 및 전용콘센트 | 무료 | X | |
침실 | 바닥 | 친환경 온돌마루 | 무료 | X |
벽지 | 친환경 실크벽지 | 무료 | X | |
붙박이장 | 하이그로시+HQM 마감 | 무료 | X | |
거실 | 거실등 | LED | 무료 | X |
FULL HD LED TV | 42인치 TV | 무료 | X | |
홈시어터잭 |
| 무료 | X | |
주방 | 싱크상판 | 엔지니어드스톤급 인조대리석 | 무료 | X |
음식물건조기 |
| 무료 | X | |
레인지후드 | 동시급배기 | 무료 | X | |
주방등·식탁등 | LED | 무료 | X | |
세대정수기 | 조합식 | 무료 | X | |
가스누출경보기 | 감지경보 및 차단기 | 무료 | X | |
냉동냉장고 | 삼성·LG동급 | 무료 | X | |
드럼세탁기 | 삼성·LG동급 | 무료 | X | |
식기세척기 |
| 무료 | X | |
김치냉장고 | 삼성·LG동급/스텐드형 | 무료 | X | |
주방TV | 홈네트워크연결. 10인치 | 무료 | X | |
인덕션2구 |
| 무료 | X | |
화장실 | 욕조 | 세라믹욕조 | 무료 | X |
바닥 | 욕실 바닥난방시스템 | 무료 | X | |
비데 | 전자식비데 | 무료 | X | |
그 외 다수 |
| 무료 | X | |
※ 그외 다수 차이가 있으나 대표적인 부분만 언급.
2. 조합원 매물을 매수해야 하는 이유
○ 둔촌주공 매매 가능 : 착공신고전(2019년 8월경)까지 소유권이전 완료.
○ 매매 방법 : 일반 아파트 매매 형식과 동일 [계약금(10%)→중도금→잔금(이주비 승계)]
○ 현재 취득세 주택세율(3.3%) 적용 → 철거 80% 이상 완료시 취득세 4.6%로 상승.
○ 철거완료시∼ 입주 직전까지 종합부동산세 과세 제외.
○ 조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정 원칙 (일반분양분보다 1∼2억 높게 가격 확보)
(조합원 배정後 잔여세대를 분양하는 일반분양과 입주시 가격적으로 1억∼2억 차이 발생).
| 구분 | 34평 미만 | 34평 | 34평 초과 | 비고 |
| 헬리오시티 | 로얄층 위주 배정 | 4층 이상 배정 | 38평 : 전층
배정 42평/50평 : 로얄층 배정 | 헬리오시티 조합원 분양신청 당시 사회적 분위기로 34평 분양신청 집중 |
| 둔촌주공 | 로얄층 위주 배정 예상 | 34평 4,370세대중 조합원 신청분은 3,000세대 이하 예상. | 37평/43평/50평 | 최근 중대형 인기 반영 |
| 5~6층 이상 조합원 분양 예상. | 1~2층 조합원 제외 예상 |
○ 37평과 43평 및 50평의 경우 극소수 저층부외엔 일반분양분 無.
○ 일반분양 34평이하의 경우 100% 가점제(무주택 세대주 우선) 적용 → 34평 일반분양분 중도금 대출 불가.
○ 조합원 마감재(옵션) 우대 적용 (5∼7천만원 상당)
3. 둔촌주공 조합원 평형 및 동·호수 배정 기준
○ 평형신청에 있어 조합원의 권리는 동등하며 조합원에게 분양될 아파트의 평형배정은 분양신청서를 기준으로 한다.
○ 평형별 배정에 경합이 있는 경우 종전의 토지 및 건축물의 권리가액 다액순으로 우선 순위를 정한다.
○ 동·호수 추첨은 전산추첨을 원칙으로 하되 전산추첨을 진행하지 못할 경우 수기 추첨으로 진행할 수 있다.
○ 신축 세대수 이하로 조합원 분양신청한 평형(타입)에 대해서는 조합원 분양구간을 정해 우선 분양한다.
○ 조합원 배정분 이외의 잔여 세대를 우선배정을 희망하는 경우 희망하는 동·호수를 정하여 우선배정(신청) 가능 하다.
4. 향후 예상 일정
일정 | 3월 | 4월 | 5월 | 6월 | 7월 | 8월 | 9월 | 10월 | 2022년 하반기 |
내용 | ㆍ고용노동부 석면 | ㆍ조합원 | ㆍ변경관리처분총회 | ㆍ조합원
| ㆍ모델하우스 오픈 | ㆍ철거완료 및 착공 | ㆍ입주 | ||
→ 석면제거 등 철거 | |||||||||
ㆍ사업시행변경인가 | |||||||||
5. 둔촌주공 거래 동향
○ 지난주 5건의 거래를 통해 둔촌주공 저가 매물 완전 소진 상태.
○ 개포지역 및 은마아파트와 잠실5단지 등도 동일한 모습을 보이며 저가 매물 빠르게 소진 완료.
○ 빠질만큼 빠졌다는 심리가 작용하며 발빠른 매수자들의 움직임이 이어짐.
○ 현재 시장 상황은 재 하락 가능성은 없어 보이며 상승을 위한 힘키우기 과정으로 보임.
○ 4월경 조합원 분양신청 개시와 함께 가격 상승 가능성이 농후함.
○ 저가 매물을 기다리는 매수자의 의사와 무관하게 사업진행 영향에 따른 매물 감소와 호가 상승이 예상됨.
○ 가격적으로 현재 수준에서는 과감한 매수 전략도 결코 나쁘지 않은 상황임.
6. 결론
○ 조합원 매물을 예상일반분양가 가격과 비교하는 경우가 있는데 당연히 조합원 매물 가격이 높다.
○ 조합원 로얄층 ·동(타입) 우선 배정으로 일반분양분보다 가격적으로 입주시 1∼2억 가격 차이가 존재한다.
○ 중대형(37/43/50) 평형을 고려하는 경우 조합원 매물 매수가 필수 → 극히 저층부외엔 일반분양 無.
○ 최근 저가 매물 중심의 거래 증가는 시장에서 주는 '이제 다시금 상승할 수 있다'는 신호 임.
○ 둔촌주공은 모두가 원하지만 아무나 들어올 수 없는 '거주 + 투자'를 겸한 차별적 투자처.
○ 둔촌주공 지금 투자는 향후 20억 만들기의 시작임.
둔촌주공재건축 Fact check[6탄-조합원분양과 일반분양]을 통해 조합원 매물을 매수해야 하는 분명한 이유와 둔촌주공의 생생한 동향을 알려드렸으니 참고하시기 바랍니다. 둔촌주공재건축 Fact check[7탄]은 3월 26일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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▣ 둔촌주공 급매물 소개
※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 대출 불가]
※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.
※ 분담금 및 환급금은 입주시 정산
※ 37평/43평/50평 배정 목적 매수시 조합원 경쟁을 감안하여 권리순위를 따져 매수해야 함.
※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.
○ 누구나 살고 싶은 실거주와 투자성 높은 34평 목적 (단위:만원)