□ 둔촌주공 재건축 사업개요
시공사 | 면적 | 건폐율 | 용적율 | 규모 | 공동주택수 | 상가 |
현대건설.
현대산업개발 | 정비구역 : 189,435평 | 18.24% | 273,85% | 지하3층~ | 5,930세대 | 5호선상가. 9호선 상가 |
□ 둔촌주공 분양 세대수
신규 1단지 세대수 | 신규 2단지 세대수 | 신규 3단지 세대수 | 신규 4단지 세대수 | |||||||||||
3,243세대 | 1,672세대 | 3,942세대 | 3,175세대 | |||||||||||
구분 | 14평 | 18평 | 22평 | 25평 | 34평 | 37평 | 43평 | 50평 | 45평복층 | 55평복층 | 58평복층 | 64평 | 66평 | 총계 |
분양 | 54 | 1,452 | 928 | 1,650 | 4,370 | 821 | 1,349 | 303 | 16 | 9 | 16 | 9 | 9 | 10,986 |
임대 | 272 | 272 | 272 | 230 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,046 |
□ 둔촌주공 예상 추진 일정
일정 | 7월 | 8월 | 9월 | 10월 | 11월 | 12월 | 2022년 12월 | |
내용 | 석면제거 및 철거 / 착공신고 | 일반 | 입주 | |||||
시공사와 계약 |
| 관리처분 | 동·호수 추첨 | |||||
조합원 분양 계약 | ||||||||
매매 중단 시점 | ||||||||
※ 조합원 분양 신청 변경 완료.
※ 상가와 지하철5호선 및 9호선 연결공사를 위한 업체 선정 진행 중.
※ 조합원 분양계약 체결이전 모델하우스 건립 계획 수립 중 (22평A. 25평A. 34평A. 34평D. 43평A -총 5개평형).
※ 7월부터 시공사와 계약 변경 협의 개시.
□ 둔촌주공 철거 상황
구분 | 해당 동 | 현재 작업 내용 | 비고 |
철거 동 | 201~202동. 204~212동(9개동). 213~217동. 218동. 223동. 231동. 101동 | 37개동 철거완료 |
|
석면해체 | 427동. 431동. 435동. 436동. 437동 | 보양 및 |
|
203동. 219~221동. 226~230동. |
|
현재 재건축단지들은 정부의 분양가상한제 시행여부 및 그 적용 범위를 두고 하늘만 바라 보는 꼴입니다.
둔촌주공의 경우에도 변경관리처분 과정을 거친후 조합원 동·호수 추첨 및 일반분양순으로 진행이 예정 되는 과정에서 다시금 불확실성에 쌓여 있는 형국입니다.
수많은 추측성 언론보도가 이어지며 조합원 및 대기매수자들의 마음을 더욱 흔들어 놓고 있는 상황인데 간략히 둔촌주공의 숨겨진 비밀을 찾아보는 기회를 가지고자 합니다.
1. 둔촌주공 '926'의 비밀
기존 세대수 | 
| 2017년 5월 2일 관리처분인가 | 
| 2019년 사업시행(변경)인가 | 
| 비고 | |||
5,930세대 | 예상 세대수 : 11,106세대 | 확정 세대수 : 12,032세대 | 일반분양 | ||||||
| 조합원평균분양가 : 2,138만원/평 | (예상)조합원평균분양가 : 2,752만원/평 | ||||||||
| 일반평균분양가 : 2,748만원/평 | (예상)일반평균분양가 : 3,500만원/평 | ||||||||
| 평당공사비 : 415만원/평 | (예상)평당공사비 : 450~490만원/평 |
○ 현재 모든 부동산에서 조합원 및 매수자에게 설명하는 분담(환급)금은 2017년 관리처분인가일 기준임.
→ 설계변경에 따른 일반분양분 926세대 증가분에 따른 수익증가분은 현재 미반영 상황임.
○ HUG 문제와 분양가상한제 시행여부 및 그 적용범위에 따라 조합원 분양가 및 일반분양가 변동 가능.
→ 필연적 시나리오는 일반분양가를 하향 조정해야 할 경우 조합원분양가도 하향 조정해야 함.
↔ 이때 증가되는 조합사업비과 공사비로 인해 조합원 분담금 증가 요인 발생.
↔ 둔촌주공의 경우 일반분양분 926세대 증가로 인해 큰 분양수입 예상.
→ 926세대의 분양수입을 통해 증가되는 조합사업비와 공사비가 충당되고 조합원 추가 수익도 예상.
○ 다른 단지들과 달리 둔촌주공 추가 수익 요인인 926세대 증가분에 대한 언론의 언급은 없다.
→ 설계변경에 따른 일분분양분 926세대 증가분에 따른 순수입증가분은 조합원의 몫이여야 함.
→ HUG문제와 분양가상한제 영향을 받는다 하더라도 둔촌주공 조합원 분담금에 영향 없을 듯.
→ '926'의 비밀을 안다면 조합원의 경우 큰 걱정은 안해도 되고 매수자들의 경우 적극으로 매수해야 함.
2. 향후 부동산 가격 상승의 결정적 요인
○ 공급부족 요인
→ 안전진단 강화와 재건축인허가 보류로 초기 재건축 단지 추진 중지 상태.
→ 재건축 가능 연한 40년으로 확대 가능성이 높아 초기재건축단지 향후 10년이상 추진 중지 예상.
→ 서울 우량지역의 새아파트는 지속적으로 공급 부족 심화.
→ 분양가상한제 적용은 건설사 수입 감소 + 조합원 분담금 증가로 재건축 사업 추진 어려움.
○ 저금리 요인
→ 저금리 기조는 세계적 추세로 장기적으로 지속될 듯 → 당분간 금리는 하향 추세 예상.
→ 현금가치 하락을 피하기 위한 실물 자산(부동산) 투자 증가.
→ 부동산시장은 풍부한 유동성으로 인한 폭발적 장세가 도래 할 가능성 높음.
○ 부동산 가격 상승은 필연적 흐름으로 가고 있다.
→ 정부 정책 영향으로 상승세가 멈춘 현 상황이 대기매수자들에겐 기회의 시간임을 알아야.
→ 2021년이후 입주 물량이 거의 소진 되면 새아파트 가격은 폭발적 상승 예상.
3. 둔촌주공을 매수해야 하는 이유
○ 재건축초과이익환수제 적용 無
→ 재건축초과이익환수제 적용 없는 단지로 조합원당 1억5천만원 상당의 환수금 면제 효과.
→ 수익보장형 투자처
| 차 별 성 | 내 용 | 비 고 |
| 교통 | ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역) ㆍ지하철5호선 (둔촌역) ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중 (구리~서하남~안성 : 2022년 개통) ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC) ㆍ수서SRT | 지하철 더블역세권 |
| 학군 | ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교) ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남·여공학중학교) ㆍ남 고등학교 1개 (동북고) | 단지내 6개학교 |
| 공원 | ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원 | 친환경 주거지 |
| 배후수요 | ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2019년 중 착공 예정 →개발 완료시 잠재 수요 대폭 증가 ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지 ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지 | 배후 수요 풍부 |
4. 조합원 차별성
구 분 | 조합원 | 일반 분양 |
분양 방법 | 조합원 자유로운 평형 선택 | 34평 이하 : 100% 가점제 (무주택 세대주) |
37평/43평/50평 : 일반분양 無 | ||
조합원 특혜 | 34평 기준 조합원
| 조합원 우선 배정이후 잔여
세대 분양 |
각종 옵션(빌트인 가전) 무료 설치 | 분양가외에 추가 옵션 비용 개별 부담 | |
| 발코니 확장 비용 무료 | 각종 옵션 |
빌트인 가전 | 시스템에어컨 3곳 무료 | |
거실 42인치 TV | ||
주방 TV | ||
냉장고 | ||
드럼세탁기 | ||
김치냉장고 | ||
그 외 다수 (약5~7천만원 상당) |
복리시설 요약 | ▶ 카페테리어 (조식서비스)-1.4단지 | |
| ▶ (스카이. 1층. 지하1층) 게스트 하우스 최고급 시설 설계 | ||
| ▶ 301동 랜드마크타워 설치(스카이라운지. 스카이힐링센터 운영)- 전용 엘리베이터 설치 | ||
| ▶ Sports complex (지상3층/지하2층) | ||
| 사우나. 수영장(25m-8레인. 유아풀. 스킨스쿠버). 실내골프. 휘트니스.
어린이풋살장. 유아트렘벌린. 스쿼시. 탁구장. 클라이밍. 농구장. 배드민턴. 인라인트랙 | ||
| ▶ 지하1층 골프연습장(일반타석. 양손타석. 스크린. 퍼팅그린) | ||
| ▶ Edu center(중앙도서관/지상1층/지하1층) | ||
| 어린이 도서관. 성인도서관. 독서실. 주민카페 등 | ||
| ▶ 작은휘트니스4동. 구립유치원. 작은도서관3동. 어린이집. 주민카페. 문화교실. 경로당 등 | ||
5. 결론
○ 2017년 관리처분인가일 대비 일반분양분 926세대 증가분은 조합원 수익을 보장하는 마지막 보루.
○ 일반분양분 926세대 증가에 따른 분양수익 증가분은 조합원 분담금 증가를 막는 주요 방패.
○ 일반분양가 문제로 연일 언론 보도로 도배가 되고 있는 상황에서도 특별한 현상은 매물 증가가 없다는 것.
○ 당장 조합원의 경우 열이 뻐치는 상황이나 향후 가격은 상승 할 것이라는 기대감에 큰 동요 없는 상황.
○ 매물 증가량 변화 없는 가운데 1∼2개 매물만이 가격을 1천만원 정도 낮추는 변화 없는 횡보세 유지 중.
○ 발표된 악재는 악재가 아니라는 말과 같이 8월초까지 가격 변화 없다면 8월에도 가격 하락는 더욱 없을 듯.
→ 따라서 7월하순에서 8월 휴가 시즌이 대기매수자들에겐 가장 좋은 매수 적기로 판단됨.
○ 10월말∼11월중으로 예정 되고 있는 착공신고前까지 한시적 거래로 인해 8∼9월까지는 매수해야 함.
○ 당분간 횡보세가 유력하지만 정부대책이 발표되면 오히려 호가 상승세로 전환 가능성 높음.
○ 착공신고前 매매로 둔촌주공 20억 만들기에 동참할 수 있는 최적의 마지막 기회가 오고 있음.
○ 착공신고後 거래 중단 : 둔촌주공 매수는 계약부터 잔금시간까지 고려하면 늦어도 9월까지 한시적 기회임.
둔촌주공재건축 Fact check[20탄 - '926'의 비밀]을 통해 둔촌주공에 숨겨져 있는 수익 발생 요인에 대해 간략히 알려드렸으니 참고 하시기 바랍니다. 둔촌주공재건축 Fact check[21탄]은 2019년 7월 23일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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▣ 둔촌주공 급매물 소개
※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 담보대출 불가 / 2주택이상 이주비 승계 불가
[1주택 보유자 이주비 승계 조건 : 기존주택을 둔촌주공 완공이후 소유권이전 등기 후 2년내 매도조건]
※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.
※ 분담금 및 환급금은 입주시 납부 또는 수령.
※ 37평/43평/50평 배정 목적 매수시 조합원 경쟁을 감안하여 권리순위를 따져 매수해야 함.
※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.
○ 누구나 살고 싶은 실거주와 투자성 높은 34평 배정 (단위:만원)
단지 |
평형 |
매매가 |
이주비 |
준비자금 |
권리가 |
34평 조합원 |
34평 배정시 |
34평 매수가격 |
1 |
16평 |
136,000 |
26,192 |
109,808 |
67,720 |
73,982 |
6,262 |
142,262 |
1 |
16평 |
136,000 |
26,746 |
109,254 |
69,201 |
73,982 |
4,781 |
140,781 |
1 |
18평 |
137,000 |
27,338 |
109,662 |
70,783 |
73,982 |
3,199 |
140,199 |
단지 |
평형 |
매매가 |
이주비 |
준비자금 |
권리가 |
34평 조합원 |
34평 배정시 |
34평 매수가격 |
3 |
31평 |
147,000 |
31,646 |
115,354 |
82,295 |
73,982 |
- 8,313 |
138,687 |
3 |
31평 |
148,000 |
31,428 |
116,572 |
81,712 |
73,982 |
- 7,730 |
140,270 |
○ 4인 가족 최적의 거주 + 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 높은 43평(1,349세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 43평 조합원 | 43평 배정시 | 권리 | 43평 매수가격 |
4 | 34평 | 152,000 | - | 152,000 | 88,954 | 93,708 | 4,754 | 2,515 | 156,754 |
4 | 34평 | 155,000 | 35,812 | 119,188 | 93,427 | 93,708 | 281 | 260 | 155,281 |
4 | 34평 | 156,000 | 34,814 | 121,186 | 90,760 | 93,708 | 2,948 | 1,600 | 158,948 |
○ 100% 판상형·남향 타입으로 조합원 배정 신청이 높은 37평(821세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 37평 조합원 | 37평 배정시 | 권리 | 37평 매수가격 |
4 | 34평 | 156,000 | 35,158 | 120,842 | 91,680 | 83,732 | - 7,948 | 1,050 | 148,052 |
4 | 34평 | 158,000 | 35,354 | 122,646 | 92,203 | 83,732 | - 8,471 | 800 | 149,529 |
○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 50평 조합원 | 50평 분양시 | 권리순위 |
4 | 34평 | 170,000 | 35,806 | 134,194 | 93,411 | 113,262 | 19,851 | 250 |
4 | 34평 | 175,000 | 36,024 | 138,976 | 93,994 | 113,262 | 19,268 | 84 |
○ 최고의 가치투자 임대수입 목적 18평+18평 배정 목적
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 권리가 | 18평 | 18평 | 18평+18평 배정시 | 권리순위 |
4 | 34평 | 159,000 | 35,508 | 123,492 | 92,748 | 38,440 | 38,440 | - 15,868 | 550등 |
○ 최고의 가치투자 둔촌주공 상가 매물
현재 층 | 현재 | 지분 형태 | 매매가 | 무상 | 무상 분양 |
1층 | 9.8평 | 1/2지분 (1순위) | 24억 | 187% | 18평 |
1층 | 10.6평 | 1/2지분 | 18억 | 187% | 20평 |
1층 | 5.4평 | 단독지분 | 10억 | 187% | 10평 |
1층 | 6.8평 | 단독지분 | 13억 | 187% | 13평 |
1층 | 7.35평 | 1/2지분 | 10억 | 187% | 13.75평 |
지층 | 119평 | 3/5지분 (지층2순위) | 75억 | 193% | 229평 |
지층 | 39.5평 | 1/5지분 (지층2순위) | 27억 | 193% | 76평 |
지층 | 7평 | 단독지분 | 8억 | 193% | 13평 |
2층 | 12평 | 단독지분 | 12억7천 | 188% | 21.8평 |
2층 | 7.7평 | 1/2지분 | 6억9천 | 188% | 14평 |
3층 | 17평 | 1/2지분 | 18억 | 192% | 32평 |
3층 | 지분12평 | 1/6지분 | 8억5천 | 192% | 21평 |
