■ 둔촌주공아파트 현재 동향 (2016년 6월 8일 기준)
○ 거래 현황 및 실거래가 추이
- 둔촌주공은 5월을 통해 연중 최고치 거래량을 보인 이후 6월에 들어서며 그 영향이 지속되며 6월 현재 10건이 넘어서는 정도의 거래 모습을 보이고 있음.
- 거래량 증가와 아울러 실가래가격도 점진적인 상승세를 보이는 상황임.
- 작년 가을 전고점을 넘어서며 가격 상승폭은 다소 줄어 든 모습이 나타나는 상황이지만 전반적인 상승세는 지속되며 호가 올리기와 매물 품귀 현상은 극심한 상황임.
- 매도자와 매수자 모두 조합에서 공지한 6월 중 무상지분율 협의 결과를 지켜보고자 하는 분위기가 강한 상황.
■ 향후 둔촌주공아파트 가격 상승 요인
○ 외부적 요인
- 부동산시장 양극화 심화로 인해 지방 및 수도권은 장기적으로 하향 안정세가 유력하나 강남3∼4구와 세종시 등 특화 지역에 대해서는 상대적으로 더욱 강한 가격 차별화가 나타나며 부(富)의 집중이 예상됨.
- 주식시장의 코스피 지수가 2000 수준에서 등락을 거듭하며 투자 유인 요소가 부족한 상황속에서 저금리로 인한 현금가치 하락을 회피하기 위한 시중 유동자금이 부동산 시장으로 집중되며 부동산 가격을 견인하는 상황이 당분간 지속될 것으로 예상됨.
- 최근 부자들의 움직임이 현금자산 증여보다는 가격 상승이 예상되는 지역을 통한 재산 물려주기 움직임이 가속화 되며 자녀 세대를 위한 투자 증가로 부동산 거래가 증가하는 모습.
- 지하철9호선 개통과 수서Ktx 및 제2롯데월드 완공 그리고 종합운동장 개발 및 영동대로 통합개발계획 등.
○ 내부적인 요인
- 확정 무상지분율 150% 이상 6월경 협의 완료 예상. (2016년 6월 1일 조합 공지 내용)
- 8월경 관리처분 총회 개최 가능성. (조합 공지대로 6월경 본 계약 협의 완료시)
- 2017년 4∼5월경 이주개시 가능성. (8월경 관리처분총회 개최를 예상한 조합 공지 내용)
■ 조합공지안에 따른 둔촌주공 투자 수익 분석
- 무상지분율과 무상면적 및 환급금과 부담금은 조합 공지안을 기초로 작성한 추정치임.
- 사업진행별 가격 예상은 현재 개포지역과 잠실5단지 형성가를 대비하여 작성한 추정치임.
- 둔촌주공 입주 후 예상 가격은 현재 잠실지역 및 파크리오아파트와 올림픽아파트 가격 비교 추정치임.
[확정무상지분율 152% 경우] (붉은 색은 환급분 표시임)
구분 | 대지지분 | 무상면적 | 신규분양 | 평형별 부담평형 | 조합원분양가 | 조합원분양가 |
1단지 25평 | 대지지분 | 45.34평 | 19평 | -26.34평 | 442,512,000 | 526,800,000 |
23평 | -22.34평 | 375,312,000 | 446,800,000 | |||
26평 | -19.34평 | 324,912,000 | 386,800,000 | |||
34평 | -11.34평 | 190,512,000 | 226,800,000 | |||
37평 | -8.34평 | 140,112,000 | 166,800,000 | |||
39평 | -6.34평 | 106,512,000 | 126,800,000 | |||
43평 | -2.34평 | 39,312,000 | 46,800,000 | |||
50평 | 4.66평 | 78,288,000 | 93,200,000 |
[재건축 사업 진행별 단기 예상 가격]
대지지분 | 구분 | 2006. 11 | 2010. 1 | 2013. 10 | 2015. 11 | 현재 | 관리처분총회 | 이주 개시 |
실거래가 | 11억4천5백 | 10억 | 7억8천 | 8억8천5백 | 9억 | 9억5천～10억 | 10～11억 |
[입주후 예상 투자 수익-대지지분 29.83평의 경우]
구분 | 현 시세 | 전세금액 | 순투자금 | 이주비 수령시 | 환급금 및 부담금 | 43평 예상가격 | 50평 예상가격 |
대지지분 | 9억 | 2억5천 | 6억5천 | 5억2천 | 43평: 9억-4천=8억6천 | 12억∼13억 | 13억5천∼15억 |
| 예상수익 | 예상수익 | |||||
3억4천∼4억4천 | 3억7천∼5억2천 |
- 현 가격에서의 투자를 통해서도 장·단기 높은 투자 수익 예상됨.
- 둔촌주공 입주시 노후화가 시작 될 잠실지역과 올림픽선수촌아파트를 대체하는 고급 주거지 예상.
- 지하철 노선 불편화로 잠실지역 및 삼성동 지역과 단절된 지역 모습이 강했는데 9호선 개통으로 잠실지역 및 삼성동 등 강남 지역과 동조화 모습이 강하게 나타날 것으로 예상.
- 거주지 측면에서 초중고교가 단지내 완비되어 사용가치가 매우 높고 높은 교환가치도 예상.
(예, 신천동 파크리오아파트 단지내 학교 부재로 잠실지역 아파트보다 가격 낮게 형성)
- 국내 최대 단일 아파트로서 미니 신도시급 고급 주거지로 변모 예상.
■ 총평
○ 6월경 조합에서 공언한대로 확정무상지분율 150% 이상 협의 완료시 큰 폭의 계단식 상승 예상.
○ 매수자 입장에서는 중·장기적인 투자수익을 감안하여 조합의 협의 결과가 나오기 전 빠른 선택 필요.
이상 조합에서 조합원들에게 공지한 내용을 기초로 나름 투자가치를 분석하였습니다.
아직 확정되지 않은 많은 부분이 있기에 조심스러운 것도 사실이지만 조합원 내지는 대기매수자분들의 문의중에 무상지분율 152%의 의미와 향후 둔촌주공의 가격 흐름 및 예상 가격에 대한 문의가 많은 부분을 차지하고 있기에 전적으로 개인적인 판단을 알려드리니 투자 결정에 참고사항으로 가볍게 보시기 바랍니다.∼∼
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.(2016년 6월 8일 기준)
1단지 16평 [대지지분 19.09평] 6억7천.
2단지 16평 [대지지분 18.76평] 6억7천.
3단지 23평 [대지지분 18.76평] 6억7천.
4단지 23평 [대지지분 18.34평] 6억7천
1단지 18평 [대지지분 21.48평] 7억1천.
4단지 25평 [대지지분 21.48평] 7억1천.
4단지 25평 [대지지분 20.64평] 7억.
1단지 22평 [대지지분 26.22평] 8억1천.
3단지 31평 [대지지분 25.78평] 8억.
2단지 22평 [대지지분 25.78평] 8억.
4단지 31평 [대지지분 25.22평] 7억9천.
4단지 34평 [대지지분 28.66평] 8억5천5백.
2단지 25평 [대지지분 29.30평] 8억7천.
3단지 34평 [대지지분 29.30평] 8억8천.
1단지 25평 [대지지분 29.83평] 9억5백.
4단지 34평 [대지지분 29.83평] 9억.
♣♣ 현재 시장 분위기상 최종 매물 파악은 전화가 필수입니다.∼∼
댓글
댓글 리스트-
작성자허허남 작성시간 16.06.09 정보분석내용에 공감하고 동의하며 감사드립니다. 분위기를 보면 조합의 152% 암시는 규정 사실화 되는것 같네요~~~헐~~~
-
작성자허허남 작성시간 16.06.09
잠실주공5, 석 달새 2억 올라
입력 2016-06-02 17:41:23 | 수정 2016-06-03 01:00:11 | 지면정보 2016-06-03 A31면
"50층 재건축해 조합원에 4억씩 돌려주겠다" -
작성자pks277 작성시간 16.06.09 조합원 분양가 1,680만원/평 으로 확정된거 아닌가요?
갑자기 2,000만원 이 왜 나오는거죠? -
삭제된 댓글입니다.
-
답댓글 작성자pks277 작성시간 16.06.09 빙고. 제가 기억이 안나서 그러는데,
가계약할때 일반분양가를 얼마로 기준했었지요? 3,000 맞나요?