1. 상생 임차대계약의 의미와 필요성
○ 상생 임대주택은 직전 임대차계약과 상생 임대차 계약이 일정요건을 갖춘 경우 적용.
○ 매수시 조정대상지역 지정 상태에서 매수했거나 조정대상지역 주택의 경우
○ 1세대1주택 비과세시 '2년보유+2년거주'가 필수 요건인데
○ 소유자가 직접 거주하지 않더라도 2년 거주 한 것으로 인정해 줌.
○ 양도세 측면에서 2년거주 여부에 따라 보유기간에 대한 장기보유특별공제율이 달라지는데.
○ 직접 거주하기는 어려우나 향후 매도시 보유기간만이라도 1년 4% 장특공제 적용을 받기 위해.
○ 2년 거주 요건을 채우고 싶은 경우 검토 필요.
○ 다주택자의 경우 모든 주택이 아닌 최종 1주택에 대해서만 적용.
2. 상생 임대주택 필수 요건
○ 상생임대주택으로 인정 받고자 한다면 반드시 직전 임대차계약과 상생 임대차계약이 있어야.
○ 상생임대차 계약은 오히려 간단한데 직전 임대차계약이 상당한 주의와 요건 필요.
■ 직전 임대차 계약 요건
- 주택 취득 후 임대차 계약을 해야. ( 임대차계약 승계는 X / 매도자가 매도후 전세계약은 O)
- 임대기간은 1년6개월이상 유지 해야.
■ 올림픽파크 포레온 조합원 직전 임대차계약 적용 요건
■ 상생 임대차 계약 요건
- 직전 임대차계약 대비 임대료 인상율은 5%이내로 계약해야.
- 상생임대차 계약 기간은 2년이상 유지해야.
- 2026년 12월 31일까지 상생임대차 계약을 체결하고 임대 개시해야.
- 임대기간 계산시 일수계산이 아니라 월수 계산. 따라서 23개월 10일 → 24개월로 인정.
3. 올림픽파크 포레온 조합원 실제 적용 방법
(사례)
○ 조합원 홍길동은 관리처분전에 둔촌주공을 매수하여 34평 배정 받아
○ 전세 10억에 2024년 11월 1일 계약 → 임차인 2025년 1월 15일 입주하여 임대 개시.
○ 보유기간만 15년이상이고 거주는 없고 향후에도 거주가 어려운 상황이라
○ 향후 매도시 장특공제 적용이 불리하여 걱정하던 차에 상생임대에 대해 검토 중.
(해법)
○ 상생임대차계약은 26년 12월말까지의 계약이 필수인데 문제는 현 계약 만기가 27년 1월 15일.
- 직전 임대차계약은 1년 6개월이상만 유지하면 되기에.
- 2026년 8월경 현임차인과 동일 보증금 내지는 5%이내 인상한 보증금으로 재계약 체결.
- 6개월 앞당긴 계약으로 인한 임차인의 기간 손해는 재계약시 2년6개월로 계약하면 가능 할 듯.
4. 올림픽파크 포레온 조합원의 경우 상생임대계약을 통한 실질적 혜택은?
○ 올파포의 경우 입주개시일 기준으로 관리처분이전과 이후 매수한 조합원 모두
○ 조정대상지역 지정에 따른 의무2년 거주 요건은 없는 상황이기에 이 측면으론 검토 필요 없음.
○ 단, 단기간에 매도 의사 없으면서 임대차 계약을 장기간 유지해야 하는 사정이 있는 경우로.
○ 향후 매도를 위한 장기보유 특별공제적용을 조금이라도 받고자 하는 목적이라면 검토 필요.
○ 거주 없이 15년을 보유한 경우 장기보유특별공제는 30% (보유1년에 2%적용 / 최대 30%) 적용.
○ 단, 상생임대주택 요건을 충족한 경우 장기보유특별공제는 40% 적용(보유기간만 적용 해 줌).
간략히 상생임대주택에 대해 살펴보았습니다.
자세한 케이스별 사례는 세무 전문가를 통한 상담이 필수입니다.
이상 올림픽파크 포레온 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
