올림픽파크포레온 일반분양자 2년거주 후 매도할 까?
아님 장특공제를 적용받고 3년 거주 후 매도할 까?
올림픽파크포레온 일반분양분은 4,776세대입니다.
입주 2년차인 26년 11월 27일부터 2년 거주를 완료한 일반분양자들에 한해 매도가 가능해집니다.
최근 일반분양을 받으신 분들 중 2년차를 맞이하여 매도를 할지 아님 3년 거주를 하고 매도를 할지 문의가 이어지고 있습니다.
여기서 2년과 3년 보유의 차이는 중요한 의미가 있는데 3년 보유부터 장기보유특별공제 적용 가능 시점이 되기 때문입니다.
즉, 장기보유특별공제는 3년이상 보유하고 2년이상 거주한 경우부터 적용 되기에
2년 거주한 일반분양자들의 경우 장특공제를 전혀 받지 못하는 상황이나
3년 거주한 경우에는 장특공제 24%를 적용 받을 수 있기 때문입니다.
그럼 여기서 궁금한 점이 2년거주와 보유를 하고 매도하는 것과 3년거주와 보유를 하고 매도할때의 양도세가 얼마나 차이가 있는지가 궁금한 상황입니다.
먼저 2년거주 및 2년보유한 34평 양도세를 계산해 보겠습니다.
평균 분양가를 12억5천, 매도가는 30억, 옵션 등 필요경비는 4천5백만원의 계산 조건으로 보겠습니다
이때 매도가에서 분양가와 필요경비를 뺀 양도차익은 17억5백입니다.
1주택자의 경우 12억까지는 비과세가 되기에 12억 초과 비율을 곱해 안분하여 계산하면
과세대상 양도차익은 10억2천3백만원입니다.
양도소득금액이 10억2천3백만원에 대해 인적공제 250만원을 적용하고
양도소득금액이 10억이상이기에 세율 45%를 적용한 후 누진공제 65,940,000원을 빼면
양도소득세는 392,285,000원이 됩니다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 위 조건을 기준으로
2년거주 후 매도하는 34평 일반분양자의 경우 총 양도세는 432,613,500원이 됩니다.
다음은 3년거주와 3년 보유한 양도세 계산입니다.
결론만 말씀 드리면 장특공제율 24%가 적용되어 위 표에서 보시는바와 같이 지방소득세를 포함한 총 양도세는 318,506,760원정도의 양도세입니다.
정리하면 2년 거주 2년 보유한 경우와 3년 거주 3년 보유한 경우의 양도세 차이를 비교해 보면
동일 매도 금액 기준으로 추가 1년을 더 거주하고 매도하는 것이 양도세 측면에서는
약 114,106,740원 정도 절감이 되는 상황입니다.
따라서 거주 요건이 충족되어 매매를 검토하는 올림픽파크포레온 일반분양자분들께서는 매매를 검토하실 경우 매매 목적 등을 감안하여 2년거주이후 매매 할지 아님 3년을 채운 후 장기보유특별공제를 적용받고 매매할 지 정확한 비교 검토가 필요해 보입니다.
유튜브(유튜브명 : 올림픽파크포레온 부동산헤드라인)에도 이 부분에 대한 설명 동영상 자료를 올려드린 상황이니 참고하시기 바라며 이와 관련한 문의가 있으신 경우 전화나 방문은 언제나 환영 합니다.
https://youtube.com/shorts/In__EwLdcBE?si=YqsqyP6j0EeF9dZa
양도세와 관련한 정확한 내용은 세무사 등 세무전문가를 통한 상담이 필수입니다.
이상 올림픽파크포레온 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
