유치원용지에 대하여

[손끝의힘]

I. 유치원용지에 대하여

▶ 택지지구 유치원의 종류
택지개발지구에는 두 가지 종류의 유치원이 있다.

하나는 아파트단지 내에 있는 유치원이고 또 한 가지는 단지 밖에 있는 유치원이다. 단지내 유치원은 아파트단지의 복리시설로서 지어진 것이고, 단지 밖의 유치원은 우리공사에서 유치원용지로 공급한 부지에 유치원을 지어서 운영하고 있다.

아파트를 짓기 위해서는 주택건설촉진법에 의거 사업승인을 받아야 한다. 이때 아파트 가구수가 2천 세대 이상이면 복리시설로 유치원을 지어야 한다(주택건설기준 등에 관한 규정 제52조).

그런데 98년8월 이전까지는 세대수가 1,000가구만 넘으면 단지 내에 유치원을 짓도록 했다. 유치원용지를 구입하는데 있어서 이 시점이 상당히 중요한 의미가 있다.

유치원 설치기준 세대수가 1,000가구에서 2,000가구로 높아지면서 택지지구에는 단지내 유치원 설치의무가 없어지고 아파트건설업체의 자율적 판단에 맡기도록 하였기 때문이다.

아파트단지에 유치원을 지을 경우 유치원을 설치할 수 있는 대지를 확보하여 유치원을 설치할 사람에게 분양하여 건축하게 하거나 유치원을 건축하여 이를 분양하여야 한다.

유치원 부지를 별도로 확보하면 아파트 지을 면적이 줄어들게 되므로 건축업자는 가급적 이를 피하고자 하게 마련이다. 물론 유치원의 분양성이 좋다면 지을 수 있지만 현실적으로 유치원이 수익성있는 사업이라고 보기 어렵다.

따라서 98.8월 이후에 아파트 사업승인 받은 택지지구는 아파트 단지내 유치원이 상대적으로 적기 때문에 우리공사에서 별도로 공급하고 있는 유치원용지가 상당한 인기를 끌고 있다.

이밖에 아파트 세대수가 500가구가 넘으면 단지 내에 어린이집을 설치하도록 하고 있으나 이는 유치원과 경쟁적인 관계라기보다 역할 분담을 통한 상호보완적 성격이 강하기 때문에 단지 내에 있는 어린이집은 크게 고려하지 않아도 된다.

[유치원용지 관련 법률]

- 유치원용지의 용도
   : 택지개발촉진법 시행령 제7조 제4항 제2호

   2. 공공시설용지에 관한 계획 : (중략) 유치원을 건축하기 위한 용지에는 건축물 연면적의 2분의 1이상의
       면적에 '고등학교이하 각급학교 설립·운영규정'에 의한 유치원을 건축하게 하고 남은 나머지 면적에 한하여
       다음 각목의 시설을 건축할 수 있도록 하여야 한다.

       가. 영유아보육법에 의한 보육시설
       나. 학원의설립·운영에관한법률시행령에 의한 미성년자를 주된 대상으로 하는 학원
            (동법 시행령 제4조제1항제1호의 규정에 의한 학원을 제외한다)
       다. 생활편익시설(문구점·서점·운동기구점 및 사진관에 한한다)
       라. 의료시설
       마. 주민운동시설
       바. 종교시설

   ※ 미성년자 대상학원의 종류

   : 학원의설립·운영에관한법률 시행령 제4조 제4조 (교육환경의 정화등)

   ① 법 제5조제2항 및 제3항의 규정에 의한 미성년자를 주된 학습자로 하는 학원은 다음 각호의 1에 해당하는
       학원을 말한다.

       1. 교습과정이 중학교 및 고등학교의 교육과정 에 속하는 교과(예·체능계 및 실업계 고등 학교의 전문교과를
          제외한다)로 편성된 학원
       2. 교습과정이 컴퓨터인 학원
       3. 교습과정이 부기·속독·속셈·주산 및 타자 인 학원
       4. 교습과정이 음악·미술·무용 및 웅변인 학원
       5. 독서실

- 아파트단지내 유치원 설치기준
   : 주택건설기준등에관한규정 제 52조 제52조 (유치원)

   ① 2천세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지에는 유치원을 설치할 수 있는 대지를 확보하여 그 시설의
       설치희망자에게 분양하여 건축하게 하거나 유치원을 건축하여 이를 운영하고자 하는 자에게 공급하여야 한다.
       다만, 다음 각호의1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(이하 생략)

▶ 유치원 교육환경의 변화
택지개발사업지구는 교육환경을 중요시하므로 계획인구에 맞춰 유치원과 학교용지를 적절히 배치하고 있다. 그런데 초등학교에 병설유치원이 설치되면서 사립 유치원이 타격을 받게 되었다.

병설유치원은 원비가 저렴하기 때문에 사람들이 선호하지만 사립 유치원은 모든 비용은 원비로 충당해야 한계가 있다.

때문에 교과과정의 차별성으로 이를 극복해야하는 어려움이 있다.

우리나라 유아교육은 지금까지 전적으로 사교육에 의존해 왔으나 근래 초등학교에 병설유치원이 설치되면서 공교육적 성격으로 전환되는 과정에 있다.

아직까지 교육부에서는 공교육으로 전환해야 한다는 당위성을 인정하면서도 예산부족과 기존 유치원의 활용방안 등 제반 문제 때문에 구체적 방침이나 실행계획이 없는 상황이다.

따라서 유아교육의 공교육으로의 전환은 요원한 실정이고 앞으로도 상당기간 동안 유치원에서 유아교육을 담당할 것으로 예상된다.

또한 장차 공교육체제로 전환되더라도 기존 유치원에 대한 보조금 지급 등을 통해 병설유치원과 사설 유치원 병행체제로 갈 가능성이 높기 때문에 아직도 유치원 운영은 가치있는 교육사업이라고 할 수 있다.

이밖에 미술학원이나 음악학원, 속셈학원 등이 번창하면서 유치원 취학대상 어린이를 분점하기 시작했다.

이들 학원은 처음에는 유치원이나 초등학교의 보충과정으로 시작하였으나 규모와 시설이 커지면서 유치원과 경쟁관계로 발전하고 있다.

유치원용지의 용도

▶ 유치원용지 활용방법의 다양화

유치원용지 건축범위
종전	현재(99.6월이후)
- 유치원       - 보육시설       - 미성년자 대상학원	- 유치원       - 보육시설       - 미성년자 대상학원       - 생활편익시설       (문구점, 서점,운동기구점, 및 사진관)       - 의료시설       - 주민운동시설       - 종교시설

이처럼 유치원용지의 수요가 줄어들면서 유치원용지를 보다 다양하게 사용할 수 있도록 용도를 완화하고 있다.

택지지구 유치원용지의 용도는 택지개발촉진법 시행령제7조에 규정되어 있다.

99년6월 택촉법 시행령을 개정하여 유치원용지에 건축 연면적의 1/2 범위 내에서 유치원시설 외에 보육시설, 보습학원 등 미성년자 대상 학원, 문구점과 서점 등 생활편익시설, 의료시설, 주민운동시설, 종교시설 등을 설치할 수 있도록 하였다.

이번 개정에서 중요한 점은 임대료 높은 건물 1층에 생활편익시설이 들어설 수 있도록 함으로써 유치원용지의 사업성을 높였다는 점이다.

종전까지는 1층과 2층을 유치원으로 사용하고 3층 이상을 학원으로 사용하였지만 임대료 등의 문제로 수익성을 살리기에 한계가 있었다.

여기에서 한 가지 주의 할 점은 모든 유치원용지가 이와 같은 용도 적용을 받지는 않는다는 사실이다.

택지개발촉진법에서 허용된 용도라도 지구단위계획(종전 상세계획)에서 그 범위를 제한할 수 있다. 즉 과거에 수립된 지구단위계획에서는 허용용도를 유치원시설로 한정하고 있거나 건물 층고를 2층 이하로 제한한 경우도 있으므로 토지매입시 이러한 점을 확인할 필요가 있다.



▶ 유치원 용지의 배치기준
우리공사에서 유치원용지의 배치계획을 수립할 때는 이용세력권이 2,000세대 이상이 되도록 권역별로 배치하면서 가급적 어린이공원과 마주보고 배치하여 기능간의 연계성을 높이고 있다.

종전에는 아파트 단지내 유치원과 중복을 피하기 위하여 유치원용지를 단독주택단지에 배치를 하였지만 요즘에는 아파트단지 사이에 자투리공간을 활용하여 배치하고 있다.

유치원부지의 면적은 '고등학교이하 각급학교 설립 운영규정'에 따라 산정할 경우 2층 건물을 기준으로 원아가 80명일 경우 360㎡, 120명은 460㎡, 200명은 660㎡(200평)의 부지가 필요하다.

유치원을 운영하려면 적어도 원아가 200명 이상은 되어야 한다고 한다. 이에 따라 유치원용지는 필지당 200~300평 규모가 가장 적당하고 수요도 가장 많다.

요즘 들어 유치원용지의 활용가능성이 넓어지면서 300평 이상 규모를 찾는 사람도 늘어나고 있다.

▶ 유치원 용지의 공급가격
유치원용지는 감정가격으로 공급하지만 감정가격 자체가 조성원가보다 약간 높은 수준에서 결정되고 있다.

따라서 수도권에서는 평당 200만원 내외, 지방에서는 100~150만원 선에 가격이 산정된다.

250평 기준으로 유치원용지 1필지 가격이 수도권에서는 5억원, 지방에서는 3~4억원 정도한다.

여기에 건축비와 교구 등 시설비까지 합할 경우 수도권에서는 유치원 하나 개설하는데 수도권에서는 10억원 이상을 투자해야 한다.

하지만 유치원을 운영해서는 투자비용에 대한 기회비용을 건지기도 힘든 형편이다. 아파트단지내 유치원이라고 해서 이보다 비용이 적게 들지는 않는다.

단지내 유치원도 분양가격을 산정할 때 토지비와 건축비, 부대경비를 모두 포함하기 때문이다. 종종 아파트 건설업체에서 조기 분양 또는 입주민에 대한 배려 차원에서 원가이하로 공급하는 사례가 있기는 하지만 정상적인 가격조건하에서는 단지외 유치원용지보다 가격이 낮을 하등의 이유가 없다.

물론 교육사업은 비과세이고 교육사업에 대한 자긍심이 없다면 유치원에 대한 메리트가 크다고 볼 수는 없다.

하지만 근래 시중이자율이 한자리수로 떨어져 기대수익율도 더불어 낮아지면서 유치원운영이 차라리 안정적인 사업으로 자리잡고 있다.

유치원은 크게 번창하는 사업은 아닐지라도 크게 손해볼 위험도 또한 없기 때문이다.

유치원용지의 활용사례

수도권을 중심으로 최근 몇 년간 유치원용지 건축사례를 찾아보았지만 IMF이후 부동산투자가 극도로 위축된 상태에서 신축사례가 많지 않았다.

그중 몇 군데를 찾아가 취재를 요청했지만 유치원 운영이 교육사업이고 학부모의 입장에서 볼 때 이익만 추구한다는 오해를 줄 우려가 있어 취재를 극구 사양하였다.

그래서 이번 글에서는 유치원용지의 구체적인 활용사례를 소개하는 대신 유치원용지에 건축된 몇가지 사례를 짚어 보면서 간단한 설명으로 대신하고자 한다.

▶ 유치원 단독이용사례 : 수원영통지구


이 유치원은 앞에서 도면으로 소개한 영통지구 아파트 단지 사이에 들어서 있다 .(유치원 A) 이곳 벽적골과 신나무실 마을을 합쳐 아파트만 12,500세대가 넘지만 이 지역에서 유일한 사립 유치원이다.

이 지역에 유치원용지가 2필지이지만 한곳(B)은 학원 및 상가 위주로 운영하고 있기 때문에 실질적으로 ㅇㅇ유치원이 이곳에서 유일한 유치원인 셈이다.

'주택건설기준 등에 관한 규정'에 의하면 아파트가 1,000가구 이상일 지라도 통행거리로부터 300m이내에 유치원이 있으면 단지 내에 따로 유치원을 설치하지 않아도 되기 때문에 이 곳에 1,000세대 이상인 단지가 6개나 되지만 어디에도 단지내 유치원이 없다.

다만 어린이집 만 몇 군데 있을 뿐이다. 이 지역은 32평 이하 중소형 아파트가 전체의 90% 이상을 차지하고 있어 유치원을 운영하는데 있어 최상의 배후지를 갖추고 있다고 볼 수 있다.

또한 유치원 앞뒤로 근린공원과 어린이공원이 있고 사방에 아파트로 둘러싸여 있으며 상가와도 떨어져 있어 교육환경도 우수하다.

▶ 유치원 복합이용사례1 : 남양주 창현지구



이 건물은 유치원 복합용도가 완화되기 전인 97년 말에 지었다. 대지 296평에 3층 건물로 연면적이 380평이나 된다.

처음부터 유치원과 학원을 운영할 목적으로 건물을 설계하였다. 98년초 개원 당시에는 1층에 4개반을 운영하고 2층과 3층은 학원 및 교회로 임대하였다.

개원후 점차 원아들이 늘면서 현재는 1,2층을 유치원으로 사용하고 3층에 미술학원, 음악학원, 교회로 사용하고 있다.

유치원과 학원이 함께 있으면 상호 연계성이 있어 서로 도움이 된다. 소위 시너지 효과가 크다.

창현지구는 3,600여세대가 입주해 있지만 아파트 단지에는 유치원이 없고 사랑유치원과 초등학교 2곳에 병설유치원이 있다.

사랑유치원을 운영하고 있는 임원장은 병설유치원 때문에 원아모집에 어려움이 겪지는 않는다고 했다. 개원초에는 병설유치원의 원아모집이 끝난 다음에야 원아들이 모집되었다.

그러나 지금은 병설유치원과 관계없이 원아들이 늘고 있다면서 교육내용에서 오히려 사립유치원이 앞서기 때문에 병설유치원보다 낫다고 자신하고 있다.

오히려 병설유치원에 다니다가 중간에 다시 이곳으로 되돌아 오는 학생들도 있다고 한다.

병설유치원은 7세반만 운영하지만 이곳은 5세에서 7세까지 3년간 다닐 수 있으므로 교과과정이 체계적이고 컴퓨터, 음악, 미술활동 등 다양한 학습을 함으로써 아이들이 오히려 이곳을 좋아한다고 했다.

▶ 유치원 복합이용사례2 : 의정부민락지구


의정부 민락지구에 건축된 유치원은 복합이용의 대표적인 사례에 해당된다.
대지가 322평인데 지하1층, 지상3층 건물을 지어 연면적이 900평에 이른다.
1층은 근린생활시설, 3층은 학원으로 임대를 주었고 2층과 지하층을 유치원시설로 활용하고 있다.
2층은 유치원 교실로 쓰고 있으며 지하층은 실내체육장과 강당, 컴퓨터교실 등으로 사용하고 있다.
옥외 체육장 대신 지하층에 실내 체육장을 둠으로써 토지이용을 극대화하였다.
1층에 근린생활시설 12개를 두었고 또한 3층에는 학원을 4개를 임대하여 운영하고 있다.
유치원과 기타시설을 복합적으로 이용할 경우 유치원과 기타시설의 출구를 별도로 설치해야 하므로 1층에 유치원 출입구를 따로 설치하여 1층에서 2층과 지하층으로 통하는 전용통로를 두고있다.

[알고 사용합시다]
평(坪) ⇔ 제곱미터(㎡) 환산방법 ...
- 평(坪)과 ㎡와의 관계를 보면
   1m = 0.55간(間)이고
   1간(間) = 1/0.55간(間) = 1.818181818m 이므로
   1㎡ = (0.55)²坪이 된다.
   ⇒ 1㎡ = 0.3025坪이다.
- 길이 단위 비교 척(尺) 단위 자와 미터 단위의 자를 비교하였을 때 척(尺) 단위 자 11간(間)이 미터
   단위 자 20m에서 일치한다.
   ∴ 1간(間) = 20/11 ⇒ 1.818181818m
   1m = 11/20 ⇒ 0.55간(間)
- 면적 단위 비교
   1간(間) = 20/11 ⇒ 1.818181818m
   1평(坪) = 1.818181818㎡ ⇒ (20×20)/(11×11) = 400/121 = 3.3058㎡ 3.3058㎡ = 1평(坪)
   위와 같이 평(坪) ⇔ 제곱미터(㎡)의 공식이 성립되었습니다.